Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

05 AVRIL 2024

N° RG 22/03144 – N° Portalis DB22-W-B7G-QSOY

Code NAC : 72C

E.J. / A.R.

DEMANDERESSE :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES RESIDENCES [3] (ASL RCE), association syndicale libre dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social,

représentée par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [U] [W]

demeurant [Adresse 2],

2/ Madame [H] [B] épouse [W]

demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Floriane PERON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Maëva AMBRAISSE de la SELARL FUMERY & AMBRAISSE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 17 Mai 2022 reçu au greffe le 08 Juin 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Décembre 2023, M. JOLY, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré

au 08 Février 2024 prorogé au 14 Mars 2024 pour surcharge magistrat puis au 27 Mars 2024 et au 05 Avril 2024 pour les mêmes motifs.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 9 mai 2019, Monsieur [U] [W] et Madame [H] [W], ci-après les époux [W], ont acquis une habitation sise [Adresse 2], propriété cadastrée section A numéro [Cadastre 1] pour un terrain de 622m2.

Cette habitation est intégrée dans le périmètre de L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES RESIDENCES [3], ci-après ASL RCE.

La mairie [Localité 4] a émis un arrêté de non-opposition en date du 14 juin 2019 à la suite d’une déclaration préalable DP n°078397 19E0029 des époux [W] en vue de la construction d’une véranda.

Par acte d’huissier délivré le 17 mai 2022, l’ASL RCE a fait assigner les époux [W] devant le présent Tribunal aux fins de démolition de la véranda.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le

4 septembre 2023, L’ASL RCE demande au tribunal :

À titre principal de :

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à démolir l’ouvrage qualifié de véranda, édifié sur la propriété cadastrée section A numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 2], selon une déclaration préalable DP n°07839719E0029 ayant fait l’objet d’un arrêté de non-opposition du maire [Localité 4] en date du 14 juin 2019, et à remettre le pavillon en l’état, ce sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir ;

A titre subsidiaire de :

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à lui payer une indemnité de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause de :

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS.

S’agissant de la demande principale, l’ASL RCE s’appuie sur l’article 1103 du code civil ainsi que l’article 10 du cahier des charges pour soutenir sa violation par les époux [W]. Elle avance que les défendeurs ne contestent pas la construction d’une véranda, ni que ce type d’ouvrage est interdit par le cahier des charges qui a pleine force obligatoire. Elle fait valoir que les époux [W] sont de mauvaise foi en ce qu’ils étaient membres de l’ASL avant l’acquisition de leur résidence actuelle. Elle précise que les époux [W] ont également fait supprimer des cheminées contrairement à la règlementation. L’ASL expose que les demandeurs contournent la problématique soulevée par le litige en arguant que d’autres propriétaires ont également violé le cahier des charges et qu’une réflexion de modification de ce dernier est entamée. Selon l’association demanderesse, la modification envisagée du cahier des charges n’a pas pour effet de lui enlever sa force obligatoire au jour de la construction de la véranda. Elle argue encore que la jurisprudence invoquée par les défendeurs n’a pas lieu d’être transposée dans la mesure où elle concernait une construction dont seule l’implantation était en violation avec le cahier des charges alors qu’en l’espèce les vérandas sont totalement interdites dans le cahier des charges concerné. Elle soutient que les défendeurs ne peuvent se prévaloir du caractère disproportionné de la démolition, laquelle permettrait seulement d’éviter un désagrément de voisinage, en ce qu’une véranda est une pièce d’agrément, construite en violation du règlement. L’ASL RCE avance que son action est proportionnée, se limitant à la démolition de la véranda et non la remise en état complète du pavillon. Elle fait valoir son obligation de faire respecter le cahier des charges, sans que l’absence de vis-à-vis ou de perte de vue engendré par la véranda ne puisse avoir une incidence.

S’agissant de sa demande à titre subsidiaire, en cas d’absence de démolition, l’ASL RCE avance qu’elle doit pouvoir continuer à accomplir son objet, qui est d’assurer le respect du cahier des charges. Elle précise qu’une absence de démolition contreviendrait à cet objet vis-à-vis des autres membres, justifiant une indemnité élevée de la part des époux [W]. Elle mentionne que l’indemnité sollicité est justifiée en raison de la plus-value réalisée par les époux [W] sur leur bien grâce à la construction de la véranda, et correspond au coût de sa démolition.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le

27 avril 2023, les époux [W] demandent au tribunal de :

— Débouter l’ASL RCE de ses prétentions ;

A titre subsidiaire : de condamner les époux [W] à verser à l’ASL RCE la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— Condamner l’ASL RCE à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’ASL RCE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Floriane PERON.

Les époux [W] exposent que le cahier des charges prescrit l’interdiction des vérandas. Toutefois, ils précisent que la véranda ne dénature pas le lotissement, respectant ainsi le cahier des charges. Ils avancent qu’ils ont obtenu un arrêté de non opposition de la mairie validant leur projet, sans que l’ASL n’ait contesté.

Se fondant sur une jurisprudence récente de la Cour de cassation, les époux [W] font valoir que la démolition est une sanction disproportionnée pour une construction, bien qu’irrégulière au regard du cahier des charges, par rapport aux intérêts lésés. Ils avancent que la violation au cahier des charges concernée par ladite jurisprudence n’a pas donné lieu à la démolition car l’ouvrage respectait l’esprit du cahier des charges. Ils soutiennent que la démolition est disproportionnée si elle a pour unique but d’éviter aux propriétaires voisins le désagrément du voisinage, dès lors que l’ouvrage a été construit dans l’esprit du règlement du lotissement et qu’il n’occasionne aucune perte de vue ni vis-à-vis, ce qui est le cas de la présente véranda. Les défendeurs soulignent que leur véranda n’occasionne aucun préjudice de jouissance ni de vis-à-vis pour le voisinage et a fortiori pour l’ASL. Ils mentionnent que la démolition engendrerait un coût financier important alors qu’ils font état de difficultés financières. Ils exposent que l’ouvrage ne cause aucun préjudice et respecte la réglementation de l’urbanisme. Les époux [W] précisent que la construction des vérandas tend à être autorisée par le futur cahier des charges discuté au sein du comité syndical. Les demandeurs avancent qu’il appartient au juge d’évaluer s’il existe une disproportion entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, voisins ou non de la construction. Ils soutiennent que l’ASL n’a pas intérêt à voir démolir la véranda alors même que le cahier des charges est amené à évoluer dans le but de les autoriser. Ils font valoir que l’ASL ne conteste pas cette future évolution. Ils précisent que la démolition de la véranda constitue une rupture d’égalité entre les colotis dès lors que l’ASL a autorisé l’implantation d’une véranda sur une autre propriété. A ce titre, ils exposent que l’ASL n’a engagé aucune action à l’encontre d’autres vérandas alors qu’elle sollicite la démolition de la leur.

Les époux [W] exposent leur bonne foi en expliquant être devenus propriétaires par acte du 9 mai 2019, et avoir effectué une déclaration préalable relative à la construction de la véranda trois semaines avant l’acquisition du bien. Ils affirment ne pas avoir pu prendre connaissance du cahier des charges avant la signature de l’acte de vente.

A titre subsidiaire, les époux [W] font valoir que l’ASL RCE ne démontre pas qu’ils ont pu réaliser une plus-value grâce à la construction de leur véranda. Ils avancent également que le coût de démolition de la véranda est estimé à 50.000 euros, somme qui ne peut également être versée à titre de dommages et intérêts. Ils précisent qu’au regard du devis relatif à la démolition de l’ouvrage, il convient de verser à l’ASL RCE la somme de 10.000 euros.

La clôture est intervenue le 06 Septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de démolition de la véranda

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ». Il est constant que le cahier des charges constitue un contrat, revêtu de la force obligatoire pour les colotis.

Il ressort de l’acte de vente des défendeurs du 9 mai 2019 la mention de la soumission du bien acquis au cahier des charges de l’association syndicale libre LES RESIDENCES [3]. L’application dudit cahier des charges à la maison d’habitation n’est pas contestée par les parties. Il résulte de l’article 10 « La nature, l’importance, le volume, l’implantation, le style des constructions projetées et leur harmonie avec les lieux environnants devront être rigoureusement conformes à la série des plans visés (…) » et de l’article 11-8 du cahier des charges relatif à l’ASL RCE en date du 25 novembre 2006 que « Les vérandas sont interdites ».

L’ASL RCE a pris attache à plusieurs reprises avec les époux [W] par courriers en date du 3 juillet 2019 et du 3 octobre 2019 afin de leur notifier l’impossibilité de construire une telle véranda.

Les parties ne contestent pas l’édification de la véranda en violation du cahier des charges. Cependant, les défendeurs prétendent ne pas avoir eu connaissance du cahier des charges avant la signature de l’acte de vente le 9 mai 2019. Pour autant, même si la déclaration préalable 07839719E0029 en date du 16 avril 2019 relative à la construction de la véranda est effectivement antérieure à l’acquisition de leur résidence actuelle, il ne s’agit que d’une demande préalable n’engageant pas le début de travaux. De surcroît, les courriers précédemment mentionnés ont permis aux défendeurs d’être au courant de l’interdiction de construire une véranda, ce dont ils avaient déjà pris connaissance au cours de la signature de l’acte de vente le 9 mai 2019. En outre, l’arrêté de non-opposition aux travaux a été émis par la mairie [Localité 4] le 14 juin 2019, et le premier courrier de l’ASL RCE le 3 juillet 2019 rappelant l’interdiction de construction de la véranda, soit avant l’achèvement des travaux, de sorte que les époux [W] ne peuvent prétendre être de bonne foi et avoir pris tardivement connaissance du cahier des charges alors qu’ils ont démarré ou poursuivi leurs travaux en toute connaissance de cause.

Le moyen des défendeurs consistant à avancer une prochaine modification du cahier des charges en vertu de l’accord de principe donné au sein de l’assemblée générale du 22 mars 2022 ne saurait justifier sa violation car l’autorisation des vérandas n’a pas été entérinée, et leur ouvrage a été construit en dépit de ce texte.

Ainsi, ces éléments témoignent d’une mauvaise foi des défendeurs qui étaient informés de la nécessité de respecter le cahier des charges, et l’ont délibérément violé.

Les défendeurs se fondent sur une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 13 juillet 2022 pour soulever le caractère disproportionné de la démolition d’une construction, bien que celle-ci soit irrégulière par rapport au cahier des charges, en raison de l’absence de préjudice.

Il appartient au juge d’analyser le caractère proportionné de la démolition de l’ouvrage litigieux. Or, il ressort de l’article 2 des statuts de l’ASL que « La présente association a pour objet : b) la réglementation, la police, l’organisation et la mise en œuvre des servitudes, règles d’intérêt général, charges et conditions résultant du Cahier des charges », de sorte qu’elle présente nécessairement un intérêt à agir en tant que gardienne de la mise en œuvre dudit cahier des charges.

La démolition doit être proportionnée par rapport aux intérêts lésés. En l’espèce, les époux [W] ont poursuivi la construction de leur véranda en parfaite connaissance de la violation du cahier des charges, et alors même que l’ASL RCE a effectué des démarches pour les aviser de l’impossibilité de construire ledit ouvrage. Le non-respect du cahier des charges constitue à ce titre une atteinte au principe de force obligatoire des contrats. Ainsi, il importe peu que la véranda ne dénature pas le lotissement.

Les défendeurs avancent l’absence de préjudice subi par l’ASL RCE en ce que la véranda n’engendre pas de vis-à-vis et n’est pas visible depuis la rue. Si les photographies produites par les époux [W] attestent bien de l’absence de création de vis-à-vis ou une construction dans l’esprit du lotissement, il n’empêche que sa construction s’est effectuée en dépit du cahier des charges, que les époux [W] ont demandé à l’ASL de régulariser a posteriori.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la construction de la véranda porte atteinte aux intérêts de l’ASL RCE, qui a vocation à assurer le respect des servitudes au sein du lotissement.

S’agissant de la disproportion d’une démolition au regard du coût financier, les époux [W] n’apportent pas la preuve de la disproportion de la destruction de l’ouvrage sur ce point malgré l’allégation de difficultés financières.

Il convient de condamner Monsieur et Madame [W] à démolir la véranda construite sur leur propriété.

Au regard de la démolition conséquente de la véranda, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur et Madame [W] à démolir l’ouvrage qualifié de véranda, édifié sur la propriété cadastrée section A numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 2], selon une déclaration préalable DP n°07839719E0029 ayant fait l’objet d’un arrêté de non-opposition du maire [Localité 4] en date du 14 juin 2019, et à remettre le pavillon en l’état.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [W], parties perdantes au procès, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur et Madame [W] seront condamnés à payer solidairement à L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES RESIDENCES [3] la somme de 4.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

Il résulte de l’article 514-1 du code de procédure civile « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. ».

En l’espèce, il convient d’écarter d’office l’exécution provisoire qui est incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [H] [B] épouse [W] à démolir l’ouvrage qualifié de véranda, édifié

sur la propriété cadastrée section A numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 2], selon une déclaration préalable

DP n° 07839719E0029 ayant fait l’objet d’un arrêté de non-opposition

de la mairie [Localité 4] en date du 14 juin 2019, et à remettre le pavillon en l’état,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [H] [B] épouse [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] et Madame [H] [B] épouse [W] à payer solidairement à L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES RESIDENCES [3] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples et contraires,

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Rédigé par Madame Agathe RUELLAN, Auditeur de justice, sous le contrôle de Monsieur JOLY, Vice-Président.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 AVRIL 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY