TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

AFFAIRE N° RG 26/00004 – N° Portalis DB3G-W-B7J-GVBG

RENDUE LE : VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

par:

Président : Stéphanie CHARVILLAT, Magistrat

Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [A] [T] [I] [E] veuve [B] En sa qualité d’usufruitière

,demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-baptiste ITIER, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Monsieur [C] [K] [X] [B] En sa qualité de nu-propriétaire

,demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-baptiste ITIER, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Madame [W] [D] [S] [B] En sa qualité de nue-propriétaire

,demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-baptiste ITIER, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [L] [F]

,demeurant [Adresse 2]

comparant

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2026, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré le 26 Février 2026 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

ORDONNANCE : Réputé contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 07 Août 2020, les consorts [B] ont consenti un bail d’habitation à [U] [F] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1089,03 euros charges incluses.

Invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers, les consorts [B] ont fait délivrer à [U] [F] suivant acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 2419,30 euros, suivant un décompte arrêté au 1er Mars 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 17 Novembre 2025, les consorts [B] ont fait assigner en référé [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras statuant aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 5929,11 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés,

— le condamner à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,

— le condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé (1222,02 euros), à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 ;

— le condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de ses frais irrépétibles,

le condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

Le 25 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] a effacé la dette locative de [U] [F] pour un montant de 4 928,48 euros.

Suite à la procédure de surendettement, [U] [F] n’a pas réglé les loyers courants.

A l’audience du 22 janvier 2026, les consorts [B], représentés par son conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9595,17 euros au titre des loyers et charges échus.

[U] [J] présent, ne conteste pas la dette et indique avoir perdu son emploi en décembre 2021, et précise qu’il quittera le logement au 1er mars 2025.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 17 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 22 janvier 2026.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à [U] [F] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, les consorts [B] ont régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2419,30 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que [U] [F] ne s’est pas acquitté de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

Cependant, il resssort des débats que la commission de surendettement des particuliers du [Localité 1] a procéder au rétablissement personnel de laurent [F] et a effacé la dette de 4 982,48 euros au 25 juin 2025 de sorte que cet arriéré ne peut plus être réclamé.

Toutefois, [U] [F] est demeuré dans les lieux, et n’a pas réglé le loyer courant à comper du mois de juillet 2025.

Il apparaît ainsi, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 26 février 2026, que, compte-tenu de l’effacement de la dette locative au 25 juin 2025 par l’effet du un rétablissement personnel, [U] [F] se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, février inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 9595,17 euros à l’égard du bailleur, ce que reconnaît à l’audience [U] [F] ;

Que faute pour [U] [F] de justifier s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui-ci doit être condamné à payer ladite somme aux consorts [B], assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1153 du code civil, dans sa version applicable au contrat, relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées ;

Qu’eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de dire que [U] [F] est occupant sans droit i titre à compter du 1er juillet 2025.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 07 Août 2020 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 28 février 2026 d’une dette de 9 595,17 euros au principal.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, [U] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 1222,02 euros, de nature à réparer le préjudice subi par les consorts [B].

Par conséquent, il y a lieu de condamner [U] [F] à payer au consorts [B] à titre provisionnel la somme de 9 595,17 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 26 février 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision .

Il sera également condamné à verser aux consorts [B], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 01 mars 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, 1222,02 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur la demande d’expulsion

Les consorts [B] ont un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 01er juillet 2025, il convient donc d’ordonner l’expulsion de [U] [F] des lieux loués. A défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [F] partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande des Consorts [B] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 07 Aout 2020 conclu entre eux et [U] [F] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] sont réunies au 1er juillet 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS [U] [F] à payer aux consorts [B] la somme de 2595,17 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 26 février 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS [U] [F] à payer aux consorts [B] à compter du 1er mars 2026 une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 1222,02 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

ORDONNONS à [U] [F] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de [U] [F] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

DISONS n’y avoir lieu à allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [U] [F] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 février 2026.

Le Greffier La Présidente