RÉFÉRÉ

Min N° 26/00059

N° RG 25/00759 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDGS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société [Localité 1] DU PAYS DE [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Madame [N] [M] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 octobre 2013, à effet au 1er novembre 2013, l’OPH [Localité 2] Habitat, aux droits duquel vient la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat, a donné à bail à Mme [H] [D] un logement situé au [Adresse 5], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 345,87 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat a fait signifier à Mme [H] [D] un commandement de payer la somme principale de 1 508,88 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée réceptionnée le 29 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juillet 2025, la [Localité 1] du Pays de Meaux Habitat a fait assigner Mme [H] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [H] [D] à lui payer la somme de 3 005,30 euros au titre de l’arriéré locatif ; condamner Mme [H] [D] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [H] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [H] [D] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 8 juillet 2025.

Appelée à l’audience du 28 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande de la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat, ayant besoin de faire le point sur le montant des charges dues par la débitrice, cette dernière contestant le montant imputé.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 janvier 2026. La [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat, représentée par Mme [N] [M], régulièrement munie d’un pouvoir remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 046,44 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, loyer du mois de décembre inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a confirmé qu’une régularisation de charges importante au mois de septembre 2025, le prix de l’eau chaude n’ayant pas été mis à jour pendant 10 ans. Elle a précisé produire l’ensemble des justificatifs des charges à son dossier. Elle s’est dite en accord avec l’octroi des délais sollicités par la défenderesse. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, un décompte actualisé de sa créance. Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [H] [D] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette locative, charges comprises, à l’exception du dernier règlement effectué par elle le jour de l’audience, d’un montant de 309 euros, qu’il convient de réduire du montant réclamé. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 112 euros au titre de la dette. Elle a précisé percevoir la somme de 1 600 euros au titre de son travail, ainsi que 300 euros au titre des allocations familiales pour ses trois enfants. L’aide personnalisée au logement, d’environ 150 euros, est actuellement suspendue. Elle a ajouté qu’outre le loyer, elle s’acquittait d’une mensualité d’environ 200 euros pour rembourser un crédit à la consommation.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue au greffe le 13 janvier 2026, la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat a produit un décompte actualisé de sa créance.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 30 octobre 2013 et les justificatif de l’opération de fusion-absorption démontrant sa qualité à agir ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 31 janvier 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de décembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [H] [D] reste devoir à la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat la somme de 3 634,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2026, échéance du mois de décembre incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire (73,24 euros, 58,42 euros, 127,84 euros, 38,98 euros, 65,62 euros).

Mme [H] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience après avoir pris acte de la régularisation de charges intervenue.

Il convient par conséquent de la condamner à payer à la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 3 634,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2026 échéance du mois de décembre incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives courrier le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

1/4

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 6) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 31 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1 508,88 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience pour que Mme [H] [D] bénéficie de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues.

La [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat n’a pas d’opposition sur la mensualité proposée par Mme [H] [D].

Il y a donc lieu d’autoriser cette dernière à rembourser la dette de façon échelonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

En outre, les conditions légales étant réunies, le versement du loyer courant étant repris depuis décembre, il convient suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

2/4

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [H] [D] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 octobre 2013 entre la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat d’une part, et Mme [H] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5], sont réunies à la date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNONS Mme [H] [D] à payer, à titre provisionnel, à la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat la somme de 3 634,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 janvier 2026 échéance de décembre incluse ;

ACCORDONS un délai à Mme [H] [D] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [H] [D] à s’acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 112 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

3/4

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [H] [D] à payer à la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [H] [D] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la [Localité 1] du Pays de [Localité 2] Habitat de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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