TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Octobre 2025

Président : Madame POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame ZABNER, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Juillet 2025

N° RG 25/02639 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QSH

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 5] [Localité 2]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal,

Représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal,

Représenté par Maître Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est la SAS IMMOBILIERE PUJOL.

Il est voisin de l’immeuble sis [Adresse 1], également en copropriété et dont le syndic est la société IMMO DE FRANCE.

Depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 2] se plaint d’infiltrations d’eaux usées localisées dans les garages situés en sous-sol, dont il impute la provenance à l’immeuble voisin du [Adresse 1].

Il a fait dresser plusieurs procès-verbaux de constat concernant ces désordres, les 08 septembre 2022, 14 novembre 2023 et 24 octobre 2024.

Des recherches de fuite ont également été diligentées par la société SAPITECH les 09 septembre 2021, 17 septembre 2021, 1er décembre 2022 et 17 janvier 2023 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1].

Par lettres des 14 octobre et 02 décembre 2024, la société IMMOBILIERE PUJOL, syndic de la copropriété du [Adresse 5] [Localité 2], a mis en demeure le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de procéder à la remise en état de la cuvette et de la colonne d’évacuation des eaux pluviales de son immeuble, en vain.

Aucune solution amiable n’a été trouvée.

Suivant acte de commissaires de justice en date du 11 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a assigné en référé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et de statuer ce que de droit sur l’article 700 et les dépens.

A l’audience du 24 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, maintient ses demandes à l’identique.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice par conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

— donner acte au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 2] de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée,

— réserver les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur l’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, justifie de l’existence d’infiltrations répétées et persistantes au niveau des garages en sous-sol par la production d’un procès-verbal de constat du 14 octobre 2024. Il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

La consignation préalable à la réalisation de l’expertise sera mise à la charge du demandeur.

Sur les demandes accessoires

La présente ordonnance de référé mettant fin à l’instance en référé, les dépens ne peuvent être réservés, de sorte qu’il convient d’en connaître.

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Aucune demande n’est formulée au titre des frais irrépétibles.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, qui y a intérêt, supportera la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[E] [T]

MISSENARD CLIMATIQUE [Adresse 7]

[Localité 4]

Courriel : [Courriel 9]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] et [Adresse 1] [Localité 2], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation, les procès-verbaux de constat en date des 08 septembre 2022, 14 novembre 2023 et 24 octobre 2024, et dans les rapports d’expertise amiable de la société SAPITECH des 09 septembre 2021, 17 septembre 2021, 1er décembre 2022 et 17 janvier 2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, d’une avance de 4.400 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Expédition délivrée le 03/10/2025

À

— Monsieur [E] [T]

Grosse délivrée le 03/10/2025

À

— Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES

— Maître Stéphane AUTARD