TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° RG 22/00754 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XFCN

N° Minute :

AFFAIRE

[L] [Z]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Maître Anne-valérie BENOIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0686

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic

GO.GES.CO

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété.

Le syndic en exercice est la société la CO.GES.CO.

Mme [Z] est propriétaire du lot n°38 dans cette copropriété.

Par acte extra-judiciaire du 21 décembre 2020, Madame [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 6 octobre 2021.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, Madame [Z] demande au tribunal, au visa des articles 3, 10, 18, 25, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de :

Accueillir Madame [Z] en ses demandes ;

Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5], de toutes ses prétentions fins et conclusions ; ET De prononcer pour violation ensemble du règlement de copropriété, de la Loi et des décisions d’assemblée générale, l’annulation de l’assemblée générale spéciale du 6 Octobre 2021, emportant dès lors l’annulation de l’entièreté des résolutions qui y ont été adoptées.

Et de façon surabondante de manière non exhaustive : De la résolution n°2 « Entérinement du délai d’urgence» ; De la résolution n°4 « Vote travaux de création d’un nouveau réseau en cave»; De la résolution n°4.1 « Vote de travaux d’entretien» ; De la résolution n°4.4 « Délégation au Conseil Syndical » ; De la résolution n°4.5 « Honoraires Travaux du Syndic » ; De la résolution n°4.6. « Remboursement de l’avance de trésorerie » ; De la résolution n°4.7 « Financement partiel des travaux par contre-partie comptable du compte avance de trésorerie sur le compte travaux de remplacement du réseau cave»; De la résolution n°4.8 « Financement partiel des travaux en cave par les fonds ALUR»;

De condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Madame [Z] une somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

ET en application des dispositions de l’article 81 de la Loi n° 2000-1208, codifié à l’article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 :

Dire que Madame [Z] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les seuls autres copropriétaires. ET de débouter le Syndicat des Copropriétaires de toutes ses demandes reconventionnelles.

De condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Madame [Z] une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

De condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

DEBOUTER Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 5.000 € en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens.

La demanderesse a notifié par voie électronique le même jour, soit le 15 février 2023, des conclusions adressées au juge de la mise en état visant à voir rejeter les dernières conclusions du défendeur pour tardiveté. Or, lors de l’audience de mise en état du 16 février 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 septembre 2023 avec un nouveau calendrier de procédure. La demanderesse ayant dès lors disposé du temps nécessaire pour éventuellement répondre, cette demande de rejet est devenue sans objet du fait du nouveau calendrier précité.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 septembre 2023. L’affaire a été plaidée le 23 septembre 2025 et mise en délibéré au 3 décembre 2025 puis prorogée au 14 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 6 octobre 2021

Mme [Z] sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 en faisant valoir que la fin de la période au cours de laquelle les assemblées générales des copropriétaires pouvaient se tenir à distance par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant d’identifier les copropriétaires, expirait le 30 septembre 2021.

Elle souligne que l’assemblée générale appelée à se tenir le 6 octobre 2021, a été convoquée pour se tenir uniquement en visioconférence en violation des dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 en sa version alors applicable.

Elle considère que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir de la rédaction de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 issue de la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022, qui n’est entrée en vigueur que le 24 janvier 2022, et ce sans effet rétroactif. Elle soutient que dès lors la rédaction de cet article, applicable à compter du 24 janvier 2022, ne saurait s’appliquer à l’assemblée querellée qui s’est tenue le 6 octobre 2021 sous l’empire de la précédente rédaction dudit article.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en faisant valoir que le fait juridique concerné par le délai prévu au premier alinéa de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020 304 du 25 mars 2020 n’est pas la tenue de l’assemblée générale mais sa convocation par le syndic. Il considère que le fait que la convocation constitue l’élément générateur de l’application de ce texte est confirmé par les exceptions à ce principe que l’article précité prévoit expressément.

Il souligne qu’il n’est pas contesté que la convocation à l’assemblée générale du 6 octobre 2021 est intervenue le 29 septembre 2021, soit antérieurement à la date du 30 septembre 2021 visée par l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020. Il en conclut que le syndic a valablement pu prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas à ladite assemblée générale par présence physique.

*

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :

« Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Des dispositions dérogatoires ont été adoptées, pendant la période d’état d’urgence sanitaire, afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété.

L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 et par la loi n°2021-689 du 31 mai 2021, dans sa version applicable à l’assemblée générale litigieuse, dispose que :

« I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II. ‒ Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Par dérogation aux dispositions de l’alinéa précédent, pour les assemblées générales convoquées à une date comprise entre le 29 octobre 2020 et le 4 décembre 2020, le syndic peut, à tout moment, informer les copropriétaires, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Dans ce cas, le courrier d’information fixe un nouveau délai de réception par le syndic des formulaires de vote par correspondance, qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la réception de ce courrier. Un exemplaire du formulaire de vote par correspondance est joint au courrier d’information. Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises au plus tard le 31 janvier 2021.»

En l’espèce, il est établi que les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 6 octobre 2021 « tenue en visioconférence via Zoom Visio ». Le lieu de la réunion correspondait à la réunion n° 821 5086 2162 du logiciel et l’assemblée générale s’est donc tenue le 6 octobre 2021 exclusivement en visioconférence.

La dérogation à la tenue physique d’une assemblée de copropriétaires prévue à l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 est une dérogation provisoire applicable à la période de crise sanitaire, prévoyant la tenue des assemblées générales à distance jusqu’au 30 septembre 2021, pour adapter le fonctionnement des copropriétés pendant la crise sanitaire. Ainsi, au-delà de cette date, la tenue d’une assemblée générale par présence physique est une obligation, quand bien même les copropriétaires peuvent décider de voter par correspondance ou de participer par visioconférence, peu important ainsi qu’ils aient été convoqués avant la date du 30 septembre 2021.

Il résulte de ces éléments, qu’en s’abstenant de tenir une assemblée générale postérieure au 30 septembre 2021 par présence physique le syndicat des copropriétaires a méconnu le formalisme édicté par l’article 17-1 A du statut de la copropriété.

Cette atteinte portée au droit fondamental des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par présence physique justifie l’annulation de l’assemblée générale du 6 octobre 2021 dans son entier sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens développés par la demanderesse et les demandes d’annulation des résolutions n°2, 4, 4.1, 4.4, 4.5, 4.6., 4.7 et 4.8.

II. Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Z]

Mme [Z] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros.

Elle fait valoir que les agissements du syndicat des copropriétaires entrainent, depuis des années, des dysfonctionnements dans la gestion des travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, « tels qu’ils font en partie l’objet des résolutions dont il est demandé ici l’annulation », et qu’ils ont conduit à une dépréciation notable de la valeur de son lot de copropriété.

Elle indique également que les manœuvres destinées à contourner la régulière consultation de l’assemblée générale, l’irrespect des lois ainsi que les violations itératives du règlement de copropriété par le syndicat des copropriétaires l’ont contrainte à faire preuve de beaucoup d’énergie et d’attention à la gestion de son lot et que « ceci à lui seul constitue un préjudice ».

Elle considère ainsi que la gestion du syndicat des copropriétaire ne relève nullement d’une gestion de « bon père de famille » mais d’un « empilement d’interventions désordonnées et n’ayant fait l’objet, en ce qui est des travaux, d’aucune étude ni mise en œuvre globale adaptée à l’état de copropriété. »

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en faisant valoir que la demanderesse ne prouve ni la réalité des préjudices que cette somme aurait vocation à réparer ni une faute caractérisée du syndicat à l’origine du préjudice qu’elle allègue.

*

Mme [Z] ne précise pas le fondement juridique sur lequel elle se base pour solliciter des dommages et intérêts.

Cependant, en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, le juge doit examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques et il lui appartient de statuer après avoir donné lui-même un fondement juridique à cette demande, en application des dispositions de l’article 12 qui prévoit que «le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. »

En l’espèce, au vu des griefs que formule Mme [Z], qui reproche au syndicat des copropriétaires les décisions prises en assemblée générale, elle recherche donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il lui appartient donc de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Or, Mme [Z] ne justifie d’aucun préjudice, la perte de valeur de son lot n’étant nullement justifiée pas plus que l’énergie et le temps mobilisé à la gestion de son lot.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur la dispense de participation aux frais de procédure

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, la prétention principale de la demanderesse ayant été accueillie, Mme [Z] sera dispensée de contribution à la dépense commune des frais de procédure.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires qui succombe, sera condamné à supporter la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que le syndicat des copropriétaires soit condamné à verser à Mme [Z] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Compatible avec la nature de la présente affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] tenue le 6 octobre 2021,

DEBOUTE Mme [L] [Z] de sa demande de paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] représenté par son syndic en exercice, la société CO.GES.CO., aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la société CO.GES.CO., à régler à Mme [L] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la société CO.GES.CO., de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE Mme [L] [Z] de toute participation aux frais de la présente procédure;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT