TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 12 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00169 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZTX

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substitué par Maître Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY, elle-même substitué par M^e CLAPPIER Valérie, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 7 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2023, Monsieur [Z] [M] a donné à bail à Monsieur [U] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 450 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2023, la société Action Logement Services s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges, dans le cadre du dispositif Visale.

Se plaignant de défauts de paiement de Monsieur [U] [H], la société Action Logement Services a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 décembre 2024. Par exploit du 27 mai 2025, elle a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— dire et juger recevable et bien fondé Action Logement Services en son action,

— à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts du locataire,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [H], et tous occupants de son chef avec, au besoin le concours de la force publique,

— obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif de 5380,52 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 3141,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— obtenir sa condamnation au paiement de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 7 octobre 2025, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce que son droit d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas contestable, en vertu de l’article 2306 du code civil, qui subroge la caution qui a payé la dette dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Elle indique être également subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation, dès lors que le contrat de cautionnement stipule qu’elle est subrogée “au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers”, le terme loyer désignant “le loyer et les charges récupérables(…) Les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail”.

Monsieur [U] [H] ne comparait pas à l’audience et n’est pas représenté.

Un bordereau de carence des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA QUALITÉ ET L’INTÉRÊT A AGIR DE LA REQUÉRANTE :

Il résulte de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette subrogation concerne donc non seulement le recouvrement des dettes pour lesquelles la caution est intervenue mais aussi les actions à l’encontre du locataire, notamment celles conduisant à la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées (décomptes et quittances subrogatives) que la société Action Logement Services est intervenue en tant que caution pour le paiement des loyers et charges imputables à Monsieur [U] [H]. En conséquence, elle se trouve subrogée dans les droits et actions de Monsieur [Z] [M], si bien qu’elle a qualité pour agir en résiliation du contrat de bail conclu entre ces derniers et Monsieur [U] [H]. Elle y a également intérêt puisque la résiliation du bail sera de nature à empêcher pour l’avenir la création d’une nouvelle dette locative, dont elle devra s’acquitter en qualité de caution.

III. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION :

Une copie du commandement a par ailleurs été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n °90-449 du 31 mai 1990 par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 23 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par courrier recommandé avec accusé de réception électronique le 4 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

IV. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de location contient une clause résolutoire, notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

A cet égard, un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 20 décembre 2024 pour la somme en principal de 3141,84 euros, cet exploit le mettant en demeure de régler l’arriéré de loyer dans un délai maximum de six semaines, faute de quoi le contrat de bail sera résilié.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2025.

V. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société Action Logement Services produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [H] restait devoir la somme de 5380,52 euros incluant le loyer du mois de février 2025.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme de 5380,52 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 3141,84 euros et à compter de l’assignation du 27 mai 2025 pour le surplus. Si la demanderesse produit un décompte actualisé, les dernières quittances subrogatives n’ayant pas été signifiées au défendeur, faute de respect du principe du contradictoire, il ne peut en être tenu compte.

S’agissant en revanche du paiement des indemnités d’occupation dues postérieurement au mois de février 2025, le contrat de cautionnement stipule que “la caution s’engage à régler l’intégralité des impayés de loyer ainsi déclarés sous réserve du respect par le bailleur de l’ensemble des conditions du présent contrat. Aucune somme réclamée au titre du dépôt de garantie, de pénalités ou indemnités par le bailleur au locataire ne sera prise en charge par la caution” et encore que “La caution règlera les impayés de loyers, totaux ou partiels dans la limite de couverture définie à l’article 4 du présent contrat”. Il en résulte ainsi que la société Action Logement Services n’est subrogée dans les droits du bailleur que pour obtenir le paiement des loyers, à défaut de toute autre somme ou indemnité, comme c’est le cas des indemnités d’occupation.

Dans ces conditions, la requérante sera déboutée de sa demande au titre du paiement des indemnités d’occupation.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action engagée par la société Action Logement Services à l’encontre de Monsieur [U] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2023 entre d’une part Monsieur [Z] [M] et d’autre part Monsieur [U] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 1er février 2025 ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [U] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à la société Action Logement Services, la somme de 5380,52 euros au titre des loyers et charges incluant le mois de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024 sur la somme de 3141,84 euros et à compter de l’assignation du 27 mai 2025 pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] à payer à la société Action Logement Services la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par la société Action Logement Services en paiement des indemnités d’occupation;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY, le 12 décembre 2025, par Madame Anne DURAND, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame BOURGEAT Liliane, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION