N° RG 25/01944 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMP3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/01944 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMP3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

☐ Copie c.c à

Le 20 août 2025

Le Greffier

Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES ECHASSIERS

immatriculée au RCS de [Localité 10]

sous le n° 445 062 300

prise en la personne de son gérant

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Mireille LACOUR,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

Madame [X] [U]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu acte sous seing privé signé électroniquement le 6 juillet 2022, la SCI LES ECHASSIERS a loué à Madame [X] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 985 €, majoré d’une avance sur charge de 110 €, soit un loyer mensuel total de 1.095 €.

Le bail a pris effet le 4 juillet 2022, un état contradictoire d’entrée dans les lieux ayant été réalisé le même jour.

Par courrier du 7 juillet 2023, reçu par FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE (FONCIA ABFC) en charge de la gestion de l’appartement donné à bail le 17 juillet 2023, Madame [X] [U] a informé sa bailleresse de son intention de résilier le contrat de bail avec un préavis de un mois.

Dans le même temps, se prévalant de loyers impayés, la SCI LES ECHASSIERS a fait signifier à Madame [X] [U], le 19 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.222,21 € au 13 juillet 2023, loyer du mois de juillet 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 juillet 2023.

Madame [X] [U] a finalement remis les clés de l’appartement et un état des lieux de sortie a eu lieu le 11 septembre 2023.

Se prévalant d’un solde de 3.350,32 € constitué notamment de loyers et charges impayés ainsi que de réparations ayant dû être effectuées suite au départ de la locataire, FONCIA ABFC, en sa qualité de mandataire de la SCI LES ECHASSIERS, a mis en demeure Madame [X] [U] de régler cette somme par courrier du 27 octobre 2023 envoyé en recommandé avec accusé de réception, celui-ci étant revenu “pli avisé non réclamé”.

En l’absence de retour, la bailleresse a contacté un conciliateur de justice, lequel a établi un constat de carence le 14 janvier 2025.

Par exploit d’huissier du 10 février 2025, la SCI LES ECHASSIERS a fait assigner Madame [X] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de Madame [X] [U] à lui payer la somme de 3.026,55 € au titre d’échéances de loyers et provisions sur charges, cotisations assurance habitation, retenues sur les réparations locatives, absence aux deux constats après déduction du dépôt de garantie et régulation de charges 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2023 ;

— la condamnation de Madame [X] [U] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2023 ;

— la condamnation de Madame [X] [U] aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’à lui verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose que la défenderesse a quitté les lieux le 11 septembre 2023 ; que des loyers, charges et cotisations d’assurance demeurent impayés ; que la comparation des états des lieux d’entrée et de sortie ont révélé la nécessité de procéder à des réparations locatives imputables à la locataire ; qu’elle est également en droit de solliciter une somme de 70 € en raison de l’absence aux constats entrée et sortie ; qu’elle est ainsi bien fondée à solliciter les sommes mises en compte déduction faire du dépôt de garantie et régularisation de charges.

A l’audience du 20 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI LES ECHASSIERS, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée le 10 février 2025 à l’étude de Maître [D] [Y], Commissaire de Justice à [Localité 8], Madame [X] [U] ne s’est ni présentée ni fait représenter lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

La SCI LES ECHASSIERS étant régulièrement représentée et Madame [X] [U] étant absente, le jugement sera rendu par défaut, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La SCI LES ECHASSIERS produit un constat de carence établi le 14 janvier 2025 par un conciliateur de justice ; elle justifie ainsi avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Sa demande est par conséquent recevable.

* Sur la demande principale en paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il conviendra d’examiner successivement les postes de demandes de la SCI LES ECHASSIERS.

# Sur les loyers et provision sur charges

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 1728 du Code Civil et de l’article 4 du contrat de bail paraphé par les parties, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, à savoir, en l’espèce : mensuellement, sur les sommes à échoir et à régler le premier jour ouvrable du terme.

Il est également prévu une révision annuelle du loyer, le 4 juillet en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

En l’espèce, la SCI LES ECHASSIERS sollicite :

— le règlement du solde au 7 juin 2023 à hauteur de 1.110,71 € ;

— le loyer du mois de juillet de 985 € ;

— la révision du loyer de juillet 2023 à hauteur de 29,98 € ;

— les loyers d’août au 11 septembre 2023 d’un montant de 1.393,21 € ;

— la provision sur charge de juillet 2023 d’un montant de 110 € ;

— la provision sur charges d’août 2023 au 11 septembre 2023 à hauteur de 150,33 €.

Il résulte des éléments du dossier que Madame [X] [U] avait sollicité un préavis de 1 mois à compter de la réception de son courrier par la mandataire de la SCI LES ECHASSIERS. Son courrier ayant été reçu par FONCIA ABFC le 17 juillet 2023, la date de fin du bail aurait dû être le 17 août 2023.

Néanmoins, au regard de l’article 15 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis est de trois mois, et il appartient au locataire qui souhaite bénéficier du délai réduit de un mois d’en donner le motif dans son congé et d’en justifier.

Or tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte qu’il y a lieu de prendre comme date de fin du bail, la date de remise des clés, à savoir le 11 septembre 2023. Le mois d’août sera donc dû en intégralité, de même que le mois de septembre mais uniquement jusqu’au 11.

Au regard des différentes situations de compte produites aux débats, dont la situation de compte au 14 janvier 2025, il y a lieu de retenir les sommes suivantes :

— solde au 7 juin 2023 : 1.034,58 €

Il a été déduit le montant des cotisations d’assurance de 47,13 € (15,71 € x 3) qui ne correspondent pas à des loyers et charges et sur lesquelles il sera statué ultérieurement, ainsi que le solde antérieur au 31 mars 2023 de 29 € pour lequel il n’est pas fourni d’information et dont il n’est pas démontré qu’il s’agisse de loyers et provisions sur charges dus.

— le loyer du mois de juillet de 985 € ;

— la révision du loyer de juillet 2023 à hauteur de 29,98 € ;

— les loyers d’août au 11 septembre 2023 d’un montant de 1.393,21 € ;

— la provision sur charge de juillet 2023 d’un montant de 110 € ;

— la provision sur charges d’août 2023 au 11 septembre 2023 à hauteur de 150,33 €.

Madame [X] [U], qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la SCI LES ECHASSIERS, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement.

Dès lors, elle sera tenue au paiement de la somme de 3.703,10 € au titre des loyers et provision sur charges impayés.

# Sur les cotisations d’assurance

La SCI LES ECHASSIERS met en compte à ce titre la somme de 47,13 € (cf précédemment dans les explications sur le solde au 7 juin 2023) ainsi que 33 €, soit une somme totale de 80,13€.

Cette somme correspond à une assurance habitation- assurance privilège.

Or, au regard des pièces produites au débat, dont l’annexe 2 correspondant à l’assurance multirisque habitation, ces sommes sont déduites du compte de Madame [X] [U] au regard de “l’avantage Foncia” qui permet un paiement mensualisé sans frais supplémentaires. Néanmoins, cette somme n’a pas à être versée à la SCI LES ECHASSIERS, laquelle n’est pas contractante avec Madame [X] [U] dans le cadre de l’assurance habitation et n’est pas l’assureur ni son intermédiaire.

Le montant de 80,13 €, à défaut de disposition contractuelle contraire, devrait être versée soit à Foncia soit à Assurimmo, l’assureur, lesquelles ne sont pas parties à la procédure.

Dès lors, la demande de la SCI LES ECHASSIERS à ce titre sera rejetée.

# Sur les retenues de réparations locatives

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans raccord écrit du propriétaire.

Pour savoir s’il y a eu des dégradations ou pertes dues au locataire pendant la durée de la location, il convient de procéder à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, la société CONSTATIMMO a effectué le constat d’état des lieux entrant du lundi 4 juillet 2022 et le constat des lieux sortant du lundi 11 septembre 2023. Il est indiqué que ces deux constats sont contradictoires. Ils ont en tous cas été signés par Madame [X] [U].

Cette même société a établi un chiffrage (n°10493778) le 21 septembre 2023 en effectuant la comparaison entre les deux états des lieux. Le montant est de 295,95 € TTC.

Les réparations à accomplir consistent surtout en du nettoyage ainsi qu’au remplacement d’ampoules défectueuses, et du remplacement de serrure de boîte aux lettres de poignées ou des réparations relatives aux bondes.

Les éléments mis en compte apparaissent bien à la charge du locataire et ne sont pas dus à un état de vétusté. En outre, les montants mis en compte apparaissent raisonnables.

Il sera rappelé que le défaut d’entretien et les réparations ouvrent droit à une indemnité au bailleur et qu’il n’est pas obligé de démontrer que l’entretien ou les réparations ont été effectués.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SCI LES ECHASSIERS et Madame [X] [U] sera condamnée à payer la somme de 295,95 € au titre de l’indemnisation due à l’entretien et aux réparations à effectuer par le bailleur et imputables au locataire.

# Sur l’absence aux constats d’entrée et sortie

La SCI LES ECHASSIERS met en compte une somme de 70 € à ce titre.

Outre qu’il n’est pas justifié de l’absence de Madame [X] [U] aux constats d’entrée et de sortie puisqu’il apparaît que l’état des lieux est contradictoire, il n’est également pas justifié du montant de 70 € mis en compte.

La demande de la SCI LES ECHASSIERS sur ce point sera donc rejetée.

Par conséquent, et au regard de ces éléments, la somme due par Madame [X] [U] à la SCI LES ECHASSIERS est de : 3.999,05 € (3.703,10 € + 295,95 €).

Il convient de déduire de cette somme : le dépôt de garantie d’un montant de 985 € ainsi que les sommes dues à Madame [X] [U] suite à la régularisation des charges 2022 de 25,70 € et des charges 2023 de 195,91 €, soit un montant total de 1.206,61 €.

Dès lors, Madame [X] [U] devra être condamnée à payer à la SCI LES ECHASSIERS la somme de 2.792,44 € (3.999,05 € – 1.206,61 €), laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023, date de la mise en demeure.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice financier

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, la SCI LES ECHASSIERS ne démontre aucun autre préjudice que le retard de paiement. Elle ne démontre pas plus la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équivalente au dol de la partie adverse.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts susvisée.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [X] [U], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

La SCI LES ECHASSIERS sollicite que les dépens comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

S’il est certain que Madame [X] [U] avait des impayés de loyer au moment du commandement de payer visant la clause résolutoire, il sera relevé que ce commandement de payer a été délivré après la réception du courrier de Madame [X] [U] laquelle sollicitait la résiliation du bail.

Dès lors, la mise en oeuvre du commandement de payer visant la clause résolutoire n’était plus nécessaire au regard de la volonté de Madame [X] [U] de quitter les lieux, ce qu’elle a effectivement fait.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 juillet 2023.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Madame [X] [U] à payer à la SCI LES ECHASSIERS la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

DIT que les demandes de la SCI LES ECHASSIERS sont recevables ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la SCI LES ECHASSIERS la somme de 2.792,44 €, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 ;

DEBOUTE la SCI LES ECHASSIERS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice financier ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la SCI LES ECHASSIERS la somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [X] [U] aux dépens ;

DIT que le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 juillet 2023 ne sera pas compris dans les dépens et ne sera pas mis à la charge de Madame [X] [U] ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS