TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 13 Mars 2025

Enrôlement : N° RG 21/02697 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YRWM

AFFAIRE : M. [I] [D] ( la SELARL NEMESIS)

C/ S.C.I. SCI BRYAN (M^e Joffrey CHENU)

DÉBATS : A l’audience Publique du 05 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 Mars 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [I] [D]

né le 31 octobre 1958 à PARIS, de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 1]

Monsieur [O] [S]

né le 16 octobre 1983 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

LA SCI BRYAN, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 450 432 125, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

intervenante volontaire

représentée par Maître Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIERE (LEANDRI GESTION), immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 388 855 868, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-mêm prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [D] est propriétaire de plusieurs lots constitués d’un appartement, d’un emplacement de parking et d’une cave, au sein des bâtiments A et B de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [O] [S] est quant à lui propriétaire indivis avec Madame [T] d’un emplacement de parking au sein du bâtiment « Villas » de ce même ensemble.

La SCI BRYAN y est de son côté propriétaire d’une maison et de deux places de parking.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 15 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 mars 2021, Monsieur [D] et Monsieur [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

— prononcer l’annulation des résolutions numéros 13 et 19 de ladite assemblée générale ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’ils n’auront pas à participer à cette dépense au titre des quotes-parts des charges générales ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, distraits au profit de la SELARL NEMESIS représentée par M^e ABBOU.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21/02697.

Le syndicat des copropriétaires a régulièrement constitué avocat.

Par des conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 16 novembre 2022, la SCI BRYAN est intervenue volontairement à l’instance pour concourir au débouté des demandes des requérants, aux côtés du syndicat.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] », sis [Adresse 1], pris en la personne de son nouveau syndic en exercice la SARL MARSEILLE SUD GESTION IMMOBILIERE (dite LEANDRI IMMOBILIERE), demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [D] et Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— condamner Monsieur [D] et Monsieur [S] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Monsieur [D] et Monsieur [S] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e NAUDIN Benjamin.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 28 avril 2023, la SCI BRYAN demande au tribunal de :

— dire et juger recevable son intervention volontaire ;

— débouter les requérants de leur demande d’annulation de la résolution numéro 19 de l’assemblée générale ;

— condamner solidairement tout succombant à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Joffrey CHENU.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Ces dispositions sont d’ordre public, de sorte qu’il appartient au tribunal de vérifier, même d’office, que les conditions d’application de ce texte sont remplies.

Il est constant en l’espèce que Messieurs [D] et [S] se sont opposés aux résolutions numéros 13 et 19 qu’ils contestent. Il n’est par ailleurs pas discuté qu’ils ont bien agi en annulation de ces résolutions dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale modifié, transmis le 13 janvier 2021.

Leur action est donc recevable.

Sur l’intervention volontaire de la SCI BRYAN

La recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI BRYAN n’est pas discutée, et il apparait établi qu’elle a un intérêt direct à agir aux côtés du syndicat des copropriétaires pour concourir au débouté de la demande d’annulation de la résolution numéro 19 formée par les requérants, qui la concerne puisqu’elle est propriétaire des emplacements de parking visés par cette décision.

Cette intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 13

L’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Aux termes de l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats, autres que le contrat de syndic, prévue par l’alinéa 2 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Par ailleurs, selon l’article 11 du même décret, sont notifiés au plus tard le même jour que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation des travaux.

La résolution attaquée concerne des travaux ayant pour objet la fermeture du local des boites aux lettres par ventouse magnétique (avec Pass Vigik), et a consisté dans la validation d’un unique devis émis par la société ETG CLIMATISATION pour les réaliser, pour un montant de 1.815 euros TTC.

Les requérants soutiennent que cette décision est irrégulière en ce qu’aucune mise en concurrence n’a été effectuée concernant ces travaux, ce qui est contraire à la décision précédemment prise par l’assemblée générale de fixer à 1.000 euros le montant au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire.

Il est constant que par une résolution numéro 9 adoptée le 12 décembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de fixer à la somme de 1.000 euros le montant des marchés au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire.

Si le syndicat des copropriétaires prétend qu’une telle mise en concurrence n’était pas exigée en l’espèce dès lors que ces travaux constituaient une prestation complémentaire à de précédents travaux déjà réalisés par cette société, qu’elle-seule pouvait exécuter sans changer l’ensemble du système, le tribunal ne peut que constater qu’il n’en rapporte pas la preuve. Il ne produit en effet aucune pièce justifiant de précédents travaux de pose ou d’encodage des badges Vigik de la résidence réalisés par la société ETG CLIMATISATION, et encore moins d’une compétence préférentielle de cette société pour réaliser les nouveaux travaux objets de la résolution numéro 13. Les documents produits en pièce numéro 9 par la SCI BRYAN ne font notamment état que de la mise en place de badges dans la résidence en 2016, sans indiquer la société en charge de ces travaux, tandis que la mention selon laquelle « Monsieur [R] est intervenu pour transférer le boitier Vigik dans la loge » en 2019 est insuffisante à établir que la société dont il est le gérant aurait précédemment réalisé l’installation ou l’encodage de ces badges. Aucune facture ni aucun procès-verbal d’assemblée générale faisant état de l’intervention de cette société pour le compte de la copropriété ne sont versés aux débats. Il n’est pas davantage prouvé que la prestation proposée par la société ETG CLIMATISATION serait « unique » ou apporterait une plus-value propre, exclusive de toute mise en concurrence.

Dans ces conditions, le moyen selon lequel les travaux objets de la résolution numéro 13 étaient complémentaires à de précédents travaux réalisés par la même société et n’avaient pas à être mis en concurrence doit être écarté.

Il en est de même du moyen tenant à la présentation à l’assemblée générale d’un autre devis relatif au remplacement des interphones dès lors que cette prestation est sans lien avec les travaux objets de la résolution contestée. La présentation de ce devis ne peut donc être regardée comme satisfaisant à l’obligation de mise en concurrence.

Ainsi, les travaux objets de la résolution numéro 13 auraient dû faire l’objet d’une mise en concurrence préalable au vote, ce qui n’a pas été le cas.

Cette décision doit donc être annulée, l’absence de grief et le coût prétendument négligeable des travaux étant indifférents.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 19

La résolution numéro 19 dont l’annulation est sollicitée est libellée de la manière suivante :

« RESOLUTION N°19 : A la demande de Monsieur [R] : autorisation à donner de boxer ses emplacements de parkings n°334 et 335 selon courriel ci-joint. Article 25 ou à défaut Article 25-1.

L’assemblée générale autorise Monsieur [R] à boxer ses emplacements de parkings n°334 et 335. »

La majorité de l’article 25 n’ayant pas été atteinte mais cette résolution ayant recueilli plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, elle a été adoptée, après application de l’article 25-1, à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Les requérants soutiennent que cette résolution serait irrégulière car imprécise, s’agissant notamment de l’implantation et de la consistance des travaux. Ils affirment également qu’elle ne respecte pas le règlement de copropriété qui exige que de tels travaux soient réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et après approbation par le syndic du modèle de fermeture envisagé.

Il ne peut toutefois qu’être constaté que la résolution attaquée précise exactement les numéros des emplacements de parking concernés par la demande, ainsi que la nature des travaux envisagés, qui consistent en leur fermeture pour les transformer en boxes. S’il est exact que la résolution ne précise pas en revanche le modèle de porte et de fermeture dont l’installation est projetée, il convient de remarquer, comme le soulignent les requérants eux-mêmes, que l’approbation du type de fermeture est laissée au syndic par le règlement de copropriété (page 68). Il ne peut dès lors être exigé que la résolution soumise au vote de l’assemblée générale précise ce point, qui ne relève pas de sa décision mais est laissé à l’appréciation du syndic. Le respect de l’exigence parallèlement posée par le règlement de copropriété, relative à l’exécution des travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, ne peut par ailleurs être appréciée au stade du vote de l’autorisation de principe donnée à ces travaux par l’assemblée générale, mais seulement au stade de leur exécution.

Ainsi, la résolution adoptée apparait suffisamment précise et n’encourt pas l’annulation.

Monsieur [D] et Monsieur [S] seront donc déboutés de leur demande d’annulation de la résolution numéro 19.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les requérants succombant partiellement dans leurs prétentions de même que le syndicat des copropriétaires, ils supporteront chacun la charge des dépens par moitié.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les requérants seront dispensés de participation à la dépense commune mise à la charge du syndicat au titre des dépens.

En équité, il n’y a par ailleurs pas lieu de faire droit aux demandes formulées par Monsieur [D] et Monsieur [S] au titre des frais irrépétibles, d’autant que seule une partie de leurs demandes a été accueillie. Les demandes formulées à ce titre par le syndicat et par la SCI BRYAN, intervenue volontairement à l’instance, seront également rejetées.

Il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de la SCI BRYAN à la présente instance ;

ANNULE la résolution numéro 13 de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], en date du 15 décembre 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [I] [D] et Monsieur [O] [S] de leur demande d’annulation de la résolution numéro 19 de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], en date du 15 décembre 2020 ;

REJETTE l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [I] [D] et Monsieur [O] [S] d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 5] SUD GESTION IMMOBILIERE (LEANDRI IMMOBILIERE) d’autre part, supporteront chacun la moitié de la charge des dépens de la présente instance ;

DIT que Monsieur [I] [D] et Monsieur [O] [S] ne participeront pas à la dépense commune mise à la charge du syndicat au titre de ces frais de procédure ;

AUTORISE la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire, celle-ci assortissant de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le treize mars deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT