Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p11 aud civile prox 2, 6 mai 2025, n° 25/01175

TJ Marseille 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires prouvant la créance de charges impayées, rendant la demande fondée.
Accepté
Faute générant un préjudice
La cour a jugé que les manquements de Monsieur [Y] [F] constituaient une faute générant un préjudice pour le syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a reconnu que certains frais de recouvrement étaient justifiés et a ordonné leur paiement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p11 aud civ. prox 2, 6 mai 2025, n° 25/01175
Numéro(s) :	25/01175
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal DELCROIX
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2025

Président : Madame Nadia ATIA, Vice-Présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2025

GROSSE :

Le 12 08 25 à M^e DELCROIX ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 08 25 au défendeur ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01175 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6C3R

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], agissant en la personne de son syndic la Société de gestion immobilière J.M PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascal DELCROIX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [F]

né le 03 Mars 1949 à ALGERIE (99352), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [F] est propriétaire du lot n° 1567 au sein de l’ensemble immobilier de la Résidence le [Localité 7] Phocéen situé au [Adresse 3] dans le [Localité 9].

Par jugement du 23 février 2023, M. [Y] [F] a été condamné par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE à payer :

-1.516,45 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 1er octobre 2022

-1.000 euros à titre de dommages et intérêts

-1.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens.

Par courrier recommandé du 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Adresse 6], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [Y] [F] de lui payer la somme de 4.457,48 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Le 17 novembre 2023, il lui a fait signifier une sommation de payer une somme en principal de 4.622,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, le SDC de l’ensemble immobilier Résidence le [8], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) société de gestion immobilière J&M Plaisant, a fait assigner M. [Y] [F], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-1.076,14 euros au titre des charges de copropriété dues au 9 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 pour le tout,

-4.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 6 mai 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [Y] [F] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Y] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] justifie de la qualité de copropriétaire de M. [Y] [F] par la production d’un extrait de la matrice cadastrale.

Le contrat de syndic à effet du 28 mai 2024, expirant le 28 juillet 2025, est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] produit le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 31 mai 2022 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice clos au 31 décembre 2021 d’une part et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 d’autre part, le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 16 mai 2023 approuvant les comptes du syndic en exercice pour l’exercice clos au 31 décembre 2022 d’une part, et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 d’autre part, le procès-verbal (PV) de l’assemblée générale du 28 mai 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices clos au 31 décembre 2023 et 31 décembre 2021 d’une part et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 d’autre part.

Il joint un certificat de non-recours correspondant à l’assemblée générale du 16 mai 2023 et 28 mai 2024 en date du 13 août 2024.

Il communique un décompte annexé à l’assignation sur la période du 2 janvier 2023 au 1er octobre 2024 d’un montant de 1.234,61 euros, expurgé des sommes dues jusqu’au 1er octobre 2022 inclus pour lesquels le requérant est titulaire d’un titre exécutoire, la somme de 2.000 euros correspondant à la condamnation de M. [Y] [F] sur le fondement de à l’article 700 et des dommages intérêts, et auquel il faut déduire le paiement effectué par le requis (4,13 euros X 2 = 8,26 euros), les frais nécessaires au recouvrement (25,66 de frais de rappel recommandé + 75 euros de frais de remise dossier huissier + 154,34 euros de sommation de payer du 20 novembre 2023 = 255 euros) et actualisé au 5 mai 2025 des provisions et fonds suivants (95,79 euros + 5,22 euros + 95,79 euros + 5,22 euros + 12,56 euros + 15,84 euros = 230,42 euros) soit un montant total de 1.201,77 euros. Il joint une reddition des comptes et les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte.

Les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés au regard de la sommation de payer du 17 novembre 2023 (154,34 euros) alors que celle du 26 février 2025 d’un montant de 57,65 euros ainsi que les frais remise dossier avocat de 120 euros, les frais remise dossier huissier du 8 novembre 2023 d’un montant de 75 euros et frais de rappel recommandé du 12 octobre 2023 d’un montant de 25,66 euros ne sont pas justifiés.

M. [Y] [F] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier Résidence le [Localité 7] Phocéen de l’ensemble immobilier [Adresse 6] les sommes suivantes :

-154,34 euros au titre des frais de recouvrement impayés,

-1.201,77 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2022 au 5 mai 2025,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 25 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.076,14 euros, et du prononcé de la décision pour le surplus.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [Y] [F] à son obligation essentielle à l’égard du SDC de l’ensemble immobilier Résidence le [Localité 7] Phocéen de régler les charges de copropriété et qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges de copropriété antérieures à celles objet du présent litige, sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’ensemble immobilier Résidence le [Localité 7] Phocéen des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, lM. [Y] [F] sera condamné à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [Y] [F] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

S’agissant d’une créance inférieure à 5.000 euros et en l’absence de toute démarche aux fins de règlement amiable du litige, la demande formulée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer au SDC de l’ensemble immobilier Résidence le [Localité 7] Phocéen situé au [Adresse 4] dans le [Localité 9], pris en la personne de son syndic, la SAS société de gestion immobilière J&M Plaisant les sommes suivantes :

— cent cinquante-quatre euros et trente-quatre centimes (154,34 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— mille deux cent un euros et soixante-dix-sept centimes (1.201,77 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er octobre 2022 au 5 mai 2025,

— et ce avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes, à compter du 25 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.076,14 euros, et du prononcé de la décision pour le surplus.

CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE