TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 03 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Janvier 2025

N° RG 24/05523 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YYB

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. LE COLLET DES COMTES SIS [Adresse 2],

représenté par son syndic en exercice, la société MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE (MGF), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. CLEMILLE,

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CLEMILLE est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 94 ET 98 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE a fait assigner la SCI CLEMILLE devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

6464,02 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2024, en ce compris les charges provisionnelles pour le 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 992,73 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Il sollicite par ailleurs que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à venir, l’exécution forcée soit réalisée par l’intermédiaire d’un huissier.

À l’audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, faisant valoir ses moyens tels de développés dans son assignation maintient ses demandes.

La SCI CLEMILLE, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de Justice ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI CLEMILLE de payer la somme de 1153,58 euros au titre des provisions dues au titre de l’article 14-1 de l’exercice en cours. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 11 décembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, de l’assemblée générale du 17 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 4 décembre 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner la SCI CLEMILLE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6464,02 euros, au titre des charges de copropriété dues au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 992,73 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

La mise en demeure du 23 mars 2023, l’envoi d’une mise en demeure le 28 aout 2023 et la mise en demeure du 27 mars 2024 de même que les frais de rappel du 28 février 2024 ne sont pas justifiées par des pièces versées aux débats. Ces frais ne seront pas pris en compte.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que la SCI CLEMILLE qui a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 29 janvier 2021 n’a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis X. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner la SCI LA CLEMILLE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI CLEMILLE aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI CLEMILLE à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, conformément aux factures n°20245594 et 2024571 versées aux débats.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SCI CLEMILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE la somme de 6464,02 euros, au titre des charges de copropriété dues au 4 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la SCI CLEMILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI CLEMILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE la SCI CLEMILLE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE