TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 05 Juin 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 23 Avril 2025

N° RG 25/00646 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AOI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société MAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Fabien PEREZ de la SELAS PHILAE, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI MAT est copropriétaire des lots 3 et 19 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait citer la SCI MAT en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 23 avril 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il indique que le principal a été réglé par la SCI MAT et que seul un solde de 781,19 euros correspondant aux frais nécessaires n’a pas été réglé. Il demande de condamner la SCI MAT au paiement :

De la somme de 781,19 euros au titre des frais nécessaires et à défaut à titre de sommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé à la copropriété ;De la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 122,80 euros au titre du commandement de payer ;De la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens avec distraction au profit de maître Frédéric RACHLIN ;

La SCI MAT, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande qu’il lui soit donné acte du paiement de la somme de 3 039,11 euros correspondant aux charges échues et au provisions pour l’année 2025, le rejet des autres demandes adverses, d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamner le syndicat demandeur au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues et à échoir :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, les parties s’accordent et il ressort des pièces du dossier que la SCI MAT a procédé au paiement des charges échues impayées et à échoir jusqu’au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles, ainsi que les frais de mise en demeure, relances et constitution d’hypothèque antérieurs à la mise en demeure prévue à l’article 19-2.

Il en résulte que la SCI MAT sera condamnée au paiement de la somme de 176,80 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit une mise en demeure (54 euros) et un commandement de payer (122,80 euros).

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

S’agissant de la demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre du préjudice financier du syndicat à défaut de prise en compte des frais imputés au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls certains frais ont été pris en compte comme constituant des frais nécessaires au sens de l’article précité.

Les autres frais imputés au copropriétaire, ne constituent pas des frais nécessaires dont il doit assumer seul la charge. En effet, il s’agit d’actes réalisés par le syndic et dont le montant n’est pas celui prévu au contrat de syndic (relances facturées 70 euros au lieu de 44 euros par exemple) ou alors d’actes réalisés avant la mise en demeure 19-2 qui ne constituent pas des frais nécessaires tels que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui, au-delà, sont des actes qui se sont révélés inutiles.

Il appartient au syndic de ne pas multiplier inutilement les actes de relances lorsqu’ils ne sont pas suivis d’effet et de facturer les actes utiles conformément au contrat de syndic.

Il n’est pas démontré que le préjudice financier du syndicat, résultant de frais exposés ne répondant pas aux prescriptions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit imputable au copropriétaire défaillant.

Les demandes de dommages et intérêts seront en conséquence rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dispense de participation à la dépense commune :

Il n’y a pas lieu de dispenser la SCI MAT de toute participation à la dépense commune des frais de procédures, la demande du syndicat ayant été partiellement accordée et le paiement des charges échues et à venir ayant été réalisé le 14 avril 2025, soit postérieurement à l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI MAT supportera les dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de distraction s’agissant d’une procédure où la représentation n’est pas obligatoire.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI MAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, les sommes suivantes :

—  176,80 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 4] ;

CONDAMNE la SCI MAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de dispense de participation à la dépense commune présentée par la SCI MAT ;

CONDAMNE la SCI MAT aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT