TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le 20 février 2025

à M^e PLANTARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2025

à M^e BOUSTELITANE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03714 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DC3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Baya BOUSTELITANE, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-014496 du 03/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 03 juillet 2020, 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 259, 97 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, SA VILOGIA venant aux droits de 13 HABITAT par acte de cession du 16 décembre 2022, a fait signifier à Monsieur [O] [P] par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 830,42 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 830,42, SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion du preneur ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux e ce conformément aux dispositions des articles l411-1,l 412-1 à l412-8, l431-1 et l433-1 à l433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution.

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [O] [P] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1 140,91 euros, dette locative arrêtée au 10 avril 2024, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil,

— condamner Monsieur [O] [P] au paiement, d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [O] [P] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, la SA VILOGIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 décembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 19 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [O] [P] pour être finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, SA VILOGIA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 691,16 euros, selon décompte en date du 28 novembre 2024, terme de novembre inclus.

Monsieur [O] [P], représenté par son conseil, fait valoir que ce dernier a vu le versement de son RSA suspendu en raison d’une erreur de service liée à sa demande de retraite déposée en 2022 auprès de l’Assurance Retraite Sud-Est. Privé de son allocation, Monsieur [O] [P] n’a pu s’acquitter de l’ensemble de ses dettes et en particulier son loyer. Sa situation est régularisée depuis le 22 juillet 2024 et il perçoit une allocation solidarité aux personnes âgées d’un montant de 1 010,78 euros.

En conséquence Monsieur [O] [P] demande :

— de fixer la somme de 1 561,16 euros le montant de l’arriéré de loyer du par Monsieur [O] [P] tenant compte du virement de 130 euros effectué en novembre au titre du paiement du dernier loyer,

— de l’autoriser à se libérer des sommes dues au titre de l’arriéré de loyer en 36 versements, mensuels, égaux et successifs, le premier devant intervenir dans le mois de la signification de la décision à intervenir, en sus du loyer en cours,

— la suspension de plein droit de la clause résolutoire pendant le cours de délais accordés à Monsieur [O] [P],

— rejeter toutes demandes, fins et conclusion de la SA VILOGIA en ce compris celle au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [O] [P] bénéfice de l’aide juridictionnelle totale.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 03 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 décembre 2023, pour la somme en principal de 830,42 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 février 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte que Monsieur [O] [P] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [O] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 58,33 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [O] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [O] [P] reste devoir la somme de 1 597,43 euros, à la date du 28 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de novembre inclus et déduction faite des frais du commandement de payer.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [P] conteste la dette dans son montant invoquant avoir effectué en novembre 2024 un virement de 130 euros mais ne justifie pas de ce dernier.

Monsieur [O] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1 597,43 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de SA VILOGIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 juillet 2020 entre SA VILOGIA et Monsieur [O] [P] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 14 février 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [O] [P] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] à verser à SA VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 1 597,43 euros décompte arrêté au 28 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 58,33 euros à ce jour, à compter de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la SA VILOGIA formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrer comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président