TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 16 Mai 2025

N° RG 24/02526 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47RO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. MERCIALYS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BAYLOT de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. BESSON CHAUSSURES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier ROQUES de la SELARL CAPELA, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2020, la SA MERCIALYS a donné à bail à la SAS BESSON CHAUSSURES des locaux commerciaux situés au rez de chaussée du centre commercial « [Adresse 3] » à [Localité 4] pour un loyer annuel de 225000€ hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par assignation du 5 juin 2024, la SA MERCIALYS a fait attraire la SAS BESSON CHAUSSURES, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE et lui demande de :

Condamner par provision la société BESSON CHAUSSURES à payer à la société MERCIALYS les sommes suivantes, selon décompte au 8 mars 2024, sauf à parfaire :* Charges et accessoires impayés en principal ………………………. 138 344,25 6 TTC

* Indemnité forfaitaire de l0 % ………………………………… 13 834,43 6 TTC

* Intérêts de retard contractuels au taux légal majoré de 5% à parfaire au jour du paiement

TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire …………………………………………….. 152 178,68 € TTC

Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis la mise en demeure du 8 juin 2023 et pour une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil ;Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ; Condamner la société BESSON CHAUSSURES à payer à la société MERCIALYS lasomme de 2.800,00 € par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la société BESSON CHAUSSURES aux entiers dépens.

Initialement fixé à l’audience du 20 septembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 29 novembre 2024 puis à celle du 17 janvier 2025, compte tenu de pièces à communiquer, puis à celle du 28 février 2025, puis à celle du 28 mars 2025 à la demande du défendeur puis à celle du 16 mai 2025.

A l’audience du 16 mai 2025, la SA MERCIALYS, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, actualisant sa créance à la somme totale de 179389,43€, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter.

En défense, la SAS BESSON CHAUSSURES, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

A défaut de communication spontanées par MERCIALYS, condamner la SAS BESSON CHAUSSURES à lui communiquer l’ensemble des informations et pièces listées dans sa sommation de communiquer en date du 5 aout 2024, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à production intégrale des informations et pièces sollicitées ; Juger que les demandes de la SA MERCIALYS se heurtent à des contestations sérieuses ; Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SA MERCIALYS ; Débouter la SA MERCIALYS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SA MERCIALYS au paiement d’une indemnité de procédure de 5000€ au profit de la SAS BESSON CHAUSSURES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux frais et dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces

La SAS BESSON CHAUSSURES fonde sa demande sur les articles 16 et 133 du code de procédure civile pour solliciter qu’il soit enjoint à la SA MERCIALYS de communiquer les pièces déjà réclamées dans la sommation de communiquer versée aux débats en pièce 9.

L’article 133 du code de procédure civile dispose que « Si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication. »

L’article 134 du même code prévoit que « Le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication. »

La jurisprudence rappelle que la demande de production de pièces doit porter sur des documents déterminés et désignés limitativement (Cass. 2e civ., 15 mars 1979, n° 77/15381), et dont la production a pour objectif la sauvegarde d’un droit et est de nature à éclairer le litige (Cass. 1er civ., 6 novembre 1990, n° 89/15246).

A l’examen de la pièce 19 versée aux débats par la SAS BESSON CHAUSSURES, à l’exception de l’état prévisionnel des travaux envisagés et leur budget pour les années 2024 à 2026 et l’état récapitulatif des travaux réalisés depuis la conclusion du bail, la SAS BESSON CHAUSSURES ne sollicite pas la communication de documents déterminés et désignés limitativement mais des pièces justificatives concernant les surfaces louées par la SA MERCIALYS au sein du centre commercial « La [Localité 5] » et la répartition des charges entre les différents locataires. Il apparait que la SA MERCIALYS a communiqué des éléments sur les points soulevés par la SAS BESSON CHAUSSURES ainsi que l’état des travaux réalisés sur la période 2020-2023.

La SA MERCIALYS indique par ailleurs dans ses écritures avoir communiqué tous les éléments dont elle disposait.

Ainsi, compte tenu des pièces déjà versées aux débats, la juridiction n’est pas sans élément d’appréciation sur le contentieux qui lui est soumis.

Il convient donc de rejeter la demande de la SAS BESSON CHAUSSURES concernant la sommation de communiquer.

Sur la demande de provision

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient at demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le montant de la provision devant être allouée ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond.

En l’espèce, la SA MERCIALYS fait valoir que les sommes réclamées sont fondées sur les clauses contractuelles liant les parties, lesquelles sont claires et précises, de sorte qu’il n’y a aucune contestation sérieuse. Elle ajoute que la dette locative contient des sommes dues antérieurement à celles correspondant aux charges liées aux travaux de réfection du parking. Elle considère que les travaux de réfection du parking sont de simples travaux d’entretien de cette surface, travaux constituant des charges refacturables au locataire. Elle conteste avoir eu connaissance de travaux litigieux à la date de signature du bail conclu entre les parties. Elle explique que la SAS BESSON CHAUSSURES était parfaitement informée de ces travaux, ayant notamment été conviée à une réunion d’information. Elle indique que la répartition des tantièmes s’effectue au regard de la surface louée à la SAS BESSON CHAUSSURES conformément au contrat de bail par rapport à la surface totale dont elle est propriétaire. Elle ajoute qu’en ce qui concerne le cout des travaux du parking, elle n’en a refacturé à ses locataires qu’une partie en fonction des tantièmes de chacun. Elle estime que le non-respect par la SAS BESSON CHAUSSURES de ses obligations contractuelles constitue un trouble manifestement illicite qui justifie l’intervention du juge des référés.

La SAS BESSON CHAUSSURES fait valoir qu’elle ne dispose d’aucun élément susceptible de lui permettre de comprendre la clé de répartition appliquée par la SA MERCIALYS pour la refacturation de travaux. Elle précise que la SA MERCIALYS a manqué à son obligation précontractuelle. Elle affirme être à jour des paiements relatifs aux loyers et charges hors celles concernant les travaux litigieux et des pénalités réclamées par la SA MERCIALYS. Elle souligne que le contrat de bail ne précise pas la surface contractuelle totale pondérée de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur dans l’ensemble immobilier, surface pourtant nécessaire au calcul de la clé de répartition, de sorte que la SA MERCIALYS applique une clé sans justifier de sa conformité aux surfaces existantes. Elle souligne que la proportion de la surface détenue par la SA MERCIALYS dans l’ensemble immobilier pour effectuer la répartition des charges auprès des locataires est différente de celle retenue au sein de l’AFUL à laquelle appartient la SA MERCIALYS. Elle explique que les travaux réalisés sont des travaux de structure qui n’ont pas vocation à être refacturés aux locataires. Elle souligne que la SA MERCIALYS ne justifie pas de la nature des travaux réalisés dont elle a la charge de la preuve. Elle relève que l’état prévisionnel des travaux envisagés et de leur cout pour les années 2020 à 2023 joint au contrat de bail ne prévoyait aucune opération, de sorte que le non-respect par la SA MERCIALYS de son obligation précontractuelle constitue une contestation sérieuse.

En ce qui concerne la clé de répartition des charges, la SA MERCIALYS indique que compte tenu de la surface du local loué par la SAS BESSON CHAUSSURES de 1088,44m2, les tantièmes correspondant s’établissent à 3067 tel que cela figure dans le tableau de répartition (pièce 16 et 16 bis).

Il convient de relever que le tableau versé aux débats en pièce 16, lequel est quasiment illisible, ne peut être considéré comme exploitable pour comprendre la clé de répartition appliquée par la SA MERCIALYS pour déterminer les charges dues par chacun de ses locataires. Aucune pièce 16 bis ne figure dans le dossier remis par la SA MERCIALYS à la juridiction.

Par ailleurs, aucun des autres éléments versés aux débats ne permet de s’assurer que les 3067 tantièmes évoqués par la SA MERCIALYS correspondent bien à la proportion de la surface du local loué par la SAS BESSON CHAUSSURES dans la surface contractuelle totale pondérée de l’ensemble des locaux appartenant au bailleur au sein de l’ensemble immobilier tel que précisé dans le contrat de bail signé entre les parties.

Cette difficulté constitue une contestation sérieuse qui ne permet pas de faire droit à la demande de provision de la SA MERCIALYS.

Sur les demandes accessoires

La SA MERCIALYS, qui succombe, sera condamnée à payer à la SAS BESSON CHAUSSURES la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA MERCIALYS, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons la SA MERCIALYS à payer à la SAS BESSON CHAUSSURES la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de la SA MERCIALYS ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT