TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à Me [Localité 3]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M^e CHAMLA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05034 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JXH

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [T]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Franck-Clément CHAMLA, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 5 août 2024, l’EPIC 13 HABITAT a assigné Monsieur [S] [T] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier;

• condamner Monsieur [T] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 1836,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, l’EPIC 13 HABITAT a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 1901,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 janvier 2025 dont il sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, l’EPIC 13 HABITAT a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [T], cité en l’Etude de la SELARL HEXACTE, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat lequel soulève l’incompétence du juge des référés compte tenu de l’existence de contestation sérieuse relative aux charges et notamment à sa consommation d’eau qu’il estime excessive.

Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais de paiement pour apurer la dette locative et sollicite la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à lui verser la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 5 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 7 novembre 2024.

L’action de l’EPIC 13 HABITAT est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses:

S’il ressort du décompte de régularisation de charges et fluides de l’année 2022 que la consommation d’eau de Monsieur [T] est effectivement élevée par rapport aux années précédentes et que Monsieur [T] est peut être victime d’une fuite d’eau à l’origine de cette surconsommation, force est cependant de constater que Monsieur [T] ne produit aucune pièce démontrant qu’il a alerté l’EPIC 13 HABITAT de ce dysfonctionnement possible afin que le bailleur puisse prendre les mesures nécessaires pour, le cas échéant, y remédier.

De même, Monsieur [T] ne justifie d’aucune déclaration de sinistre à son assurance.

Monsieur [T] ne saurait donc être suivi sur l’existence de contestations sérieuses quant au montant de ses charges.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2019, l’EPIC 13 HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 247,50 euros.

Monsieur [T] ne règlant pas régulièrement ses loyers, l’EPIC 13 HABITAT lui a fait délivrer le 31 janvier 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1720,34 euros hors frais.

Ce commandement est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 31 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme provisionnelle de 1702,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 8 janvier 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [T] sera en outre condamné à payer à l’EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [T] à se libérer de sa dette locative en 34 mensualités de 50,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Monsieur [T] se libère dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] et à celle de tous occupants de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

— Monsieur [T] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation indexée dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [T] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [T] sera tenu de payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de l’EPIC 13 HABITAT;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 31 mars 2024;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [T] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Monsieur [T] à payer à l’EPIC 13 HABITAT:

• la somme provisionnelle de 1702,10 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

ACCORDONS à Monsieur [T] des délais de paiement de 34 mois pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 1702,10 euros et disons que Monsieur [T] devra régler cette somme en 34 mensualités de 50,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette;

SUSPENDONS pendant ce délai la clause résolutoire;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise mais qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Monsieur [T] et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [T] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Monsieur [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 31 janvier 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,