TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 05 Mai 2025 prorogé au 02 Juin 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 24 Février 2025

GROSSE :

Le 02/06/25

à M^e NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05713 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OM4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], domiciliée : chez FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. DM2F, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière DM2F est propriétaire du lot n°1 constitué d’un local commercial au rez de chaussée et des 85/1000èmes de parties communes générale au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Par courriers recommandés avec avis de réception du 14 novembre 2023 puis du 16 janvier 2024 le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société civile immobilière DM2F de lui payer la somme de 3 021,66 euros puis 3 306,72 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait signifier un commandement de payer la somme de 1 129,59 euros le 13 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société Foncia Mediterranée, a fait assigner la société civile immobilière DM2F, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

—  3 083,52 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 8 août 2024,

—  851,48 euros au titre des frais nécessaires,

—  2 000 euros au titre des dommages et intérêts,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation et actualise sa demande à la somme de 1 328,07 au titre des charges impayées au 1er février 2025 compte tenu des versements intervenus en novembre 2024.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il convient de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, la société civile immobilière DM2F n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les pièces complémentaires versées aux débats

Il résulte du dossier de plaidoirie du syndicat des coprpriétaires que celui-ci produit deux pièces complémentaires, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2024 et attestation de non recours afférente à ce procès.

Faute pour le syndicat des copropriétraires de justifier de leur notification au défendeur, elles seront déclarées irrecevables et écartées des débats afin de respecter le principe de la contradiction.

Le décompte actualisé au 1er février 2025 faisant apparaître des paiements réduisant le montant de la dette sera retenu.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société civile immobilière DM2F concernant le lot 1, indiquant la répartition des tantièmes (85/10000ème) ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété et un acte notarié d’achat du 5 juillet 2010,

— l’extrait Kbis de la SCI DM2F et ses statuts,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 1er février 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— l’historique du compte du 1er avril 2022 au 1er février 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé actualisé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1 328,07 euros compte tenu des paiements intervenus les 7 et 15 novembre 2024 pour des montants de 2 500 euros et 1 500 euros,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2023 comportant approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et votant les budgets prévisionnels des 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, le fonds travaux ainsi que les travaux,

— l’attestations de non recours concernant ce procès-verbal,

— les mises en demeure adressées le 14 novembre 2023 et 16 janvier 2024 à la société civile immobilière DM2F de payer les sommes de 3 021,66 euros puis 3 306,72 euros la dernière étant revenue avec la mention pli avisé non réclamé,

— un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023 valant mise en demeure sur la somme de 1 129,59 euros,

— le contrat de syndic du 18 octobre 2023 expirant le 18 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame la somme de 1 328,07 euros au titre des charges et provisions sur charges et travaux appelés sur la période du 1er avril 2022 ay 1er février 2025.

Cependant, il ne justifie pas de l’exigibilité des appels de fonds pour la période postérieure au 30 septembre 2024, le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2024 ayant été écarté des débats.

Il convient donc de retenir au titre des charges et provisions justifiées et exigibles la somme de 3 961,21 euros incluant l’appel de provisions sur charges 4/4, soit jusqu’au 30 septembre 2024 et la cotisation du fonds travaux de la même période, le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2023 ayant approuvé un budget prévisionnel jusqu’à cette date et d’en déduire les deux paiements intervenus les 7 et 15 novembre 2024, pour les montants de 2 500 euros et 1 500 euros.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges et provisions sur charges apparaît comme éteinte ( 3 961,21- 2 500 – 1 500 = 38,79 euros en faveur de la société civile immobilière DM2F).

La demande en paiement formée à ce titre par syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est donc rejetée.

Sur les frais de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est demandé le paiement des frais d’une mise en demeure du 13 mai 2022 pour un montant de 21,48 euros dont il n’est pas justifié de même que des frais de constitution d’hypothèque d’un montant de 350 euros, non justifiés également.

Le coût du commandement de payer, à hauteur de 86,25 euros est pris en compte au titre des frais nécessaires.

Concernant les frais de remis remise du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, à hauteur de 180 euros pour l’un et 300 euros pour l’autre, ces demandes ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Les frais de gestion et la remise du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de deux années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes.

La société civile immobilière DM2F est par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 86,25 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La créance au titre des charges de copropriété exigibles ayant en outre été réglée.

La demande formée de ce chef est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société civile immobilière DM2F succombante, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’elle soit condamnée à payer à syndicat des copropriétaires [Adresse 2] somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables et ECARTE des débats le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2024 et l’attestation de non recours du 25 février 2025 ;

CONDAMNE la société civile immobilière DM2F à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 86,25 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

CONDAMNE la société civile immobilière DM2F aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière DM2F à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT