TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [W] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03483 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q7E

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [E],

[Adresse 1][Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03483 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q7E

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2022 la SCI [Adresse 5] a donné en location à Monsieur [W] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (sur cour, bâtiment B, 1er étage, porte de gauche) à Paris (75019) moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 725,91 euros et 36 euros de provision sur charges.

Par acte du 18 mars 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [W] [E].

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a actionné la garantie d’ACTION LOGEMENT SERVICES laquelle a par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024 fait signifier à Monsieur [W] [E] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3 346,03 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et prononcer à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [E] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [W] [E] à lui payer la somme de 5 615,89 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 346,03 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [W] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [W] [E] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 9 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 7 922,48 euros selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Elle a par ailleurs indiqué s’en rapporter à l’appréciation du tribunal quant à la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement qui pourraient être accordés au locataire.

Monsieur [W] [E], comparant en personne, a indiqué avoir effectué un règlement de 840 euros ne figurant pas sur le décompte de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’échéance de septembre 2025 et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 220 euros par mois en plus du loyer courant, exposant avoir retrouvé un emploi en mars 2025 moyennant un salaire mensuel de 2 500 euros après avoir été au chômage pendant près de deux ans.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI [Adresse 5] à l’encontre de son locataire Monsieur [W] [E] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 18 mars 2022 qui stipule expressément en son article 8-1 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par les locataires, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Une quittance subrogative du 27 août 2025 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre mai 2024 et août 2025 pour un montant total indiqué de 10 699,06 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits de la bailleresse.

Par conséquent, la société ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire Monsieur [W] [E] de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 26 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 23 mars 2022 contient une clause résolutoire (page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024 pour la somme principale de 3 346,03 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [E] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [W] [E] est redevable de la somme de 7 922,48 euros à la date du 8 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Monsieur [W] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 7 922,48 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 346,03 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation sur la somme de 2 269,86 euros (5 615,89 euros – 3 346,03 euros) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [W] [E] sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de septembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 827,70 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [W] [E] a justifié à l’audience avoir repris le versement intégral du loyer courant et déclare avoir retrouvé un emploi en CDI pour un salaire de 2 500 euros par mois ce qui devrait lui permettre d’apurer sa dette dans les délais précités tout en continuant assurer le règlement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [W] [E] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [E], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 720 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2022 entre la SCI [Adresse 5] et Monsieur [W] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (sur cour, bâtiment B, 1er étage, porte de gauche) à Paris (75019) sont réunies à la date du 12 décembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [W] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 922,48 euros (décompte arrêté au 8 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 346,03 euros à compter du 11 octobre 2024 et sur la somme de 2 269,86 euros à compter du 21 mars 2025,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03483 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q7E

AUTORISE Monsieur [W] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 220 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [W] [E] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

*précise que la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution,

CONDAMNE Monsieur [W] [E] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 720 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [E] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection