TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 03 avril 2025

à M^e MATTEI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2025

à M^e CAPPELLO

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07213 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5W6P

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [V]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Laura CAPPELLO, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2025-000900 du 27/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 novembre 2020, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a donné à bail à Madame [B] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 378,28 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a fait signifier à Madame [B] [V] par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024 un commandement de payer la somme de 4 735,89 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC a fait assigner Madame [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir à déférer au commandement du 28/08/2024 ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ;

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 2] ;

— condamner Madame [B] [V] au paiement d’une somme provisionnelle de 6 020,21 euros, comptes arrêtés au 29/10/2024 augmenté des intérêts de droit à compter du présent acte ;

— condamner Madame [B] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [B] [V] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner Madame [B] [V] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 août 2024 et ce pendant plus de deux mois. L’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC s’en rapporte à la décision du Tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 535,03 euros, selon décompte en date du 31 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Madame [B] [V], représentée par son conseil et bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— juger que la dette locative s’élève à la somme de 4 289,82 après déduction des frais de dossier et frais de procédure ;

— débouter 13 HABITAT de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail de Madame [B] [V] ;

— débouter 13 HABITAT de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail de Madame [B] [V] ;

— débouter 13 HABITAT de sa demande de prononcé de la résiliation du bail de Madame [B] [V] ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire au contrat de bail ;

— juger que Madame [B] [V] est de bonne foi ;

— accorder à Madame [B] [V] de plus larges délais, en l’espèce 36 mois de délais pour apurer sa dette ;

— débouter le bailleur de sa demande d’expulsion de Madame [B] [V] ;

— débouter le bailleur de sa demande de condamnation de Madame [B] [V] au paiement des intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

A titre subsidiaire,

— accorder à Madame [B] [V], les plus larges délais, soit 12 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pour quitter le logement et se reloger ;

En tout état de cause,

— constater que Madame [B] [V] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

— débouter le bailleur de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— statuer de ce que de droit en matière de dépens, comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [V] reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 26 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024 pour la somme en principal de 4 735,89 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 octobre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [B] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Pour la somme au principal, Madame [B] [V], conteste le principe ni le montant de la dette, elle indique qu’il convient de déduire au montant de la dette les frais de dossiers non justifiés et de procédure.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [B] [V] reste devoir la somme de 4 287,82 euros, à la date du 31 janvier 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de procédure (157,88 euros et 58,85 euros) et des frais de dossiers non justifiés (7,62 euros x4), terme du mois de janvier 2025 inclus.

Madame [B] [V] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4 287,82 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 020,21 euros à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [V] évoque une situation personnelle difficile suite à des accidents de travail, elle indique avoir été sans ressources jusqu’au mois d’août 2024 et précise qu’il y a désormais une reprise des versements d’indemnités journalières avec une aide au logement de 110 euros versée directement au requérant. Il résulte du décompte que Madame [B] [V] a repris les paiements et justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Madame [B] [V], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2020 entre l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC et Madame [B] [V] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [V] à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel, la somme de 4 287,82 euros décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 010,21 euros à compter du 13 novembre 2024 ;

AUTORISE Madame [B] [V] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 119,10 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [B] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [B] [V] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 570,97 euros à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [B] [V] à verser à l’EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l’OPAC une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT