Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 25 septembre 2025, n° 24/13354

TJ Marseille 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes pour établir l'existence et le montant des charges impayées, et a jugé que la SCI RAHALI devait payer les sommes dues.
Rejeté
Absence d'abus de droit
Le tribunal a jugé que la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et que le syndicat n'a pas prouvé de préjudice distinct de ceux déjà indemnisés.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
Le tribunal a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens, condamnant la SCI RAHALI à payer ces frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 25 sept. 2025, n° 24/13354
Numéro(s) :	24/13354
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ] c/ LA S.C.I. RAHALI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 25 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 24/13354 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XLW

AFFAIRE : S.D.C. DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ( la SELARL C.L.G.)

C/ S.C.I. RAHALI ()

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 mai 2025 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 15 juin 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 810 100 149 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. RAHALI, incrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 848325775 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RAHALI est propriétaire des lots n°1 et 22 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, a fait citer la SCI RAHALI devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  9221,63 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 9 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mai 2024,

—  2500 € à titre de dommages et intérêts,

—  1674 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/13354.

La SCI RAHALI, régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat. La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées :

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande notamment:

le relevé de propriété, la fiche d’immeuble, les appels de fond pour les années 2023 et 2024, le décompte de charges individuel, les procès-verbaux d’assemblée générale de 2023 et 2024, les mises en demeure des 20 juin 2023 et 11 septembre 2024, le commandement de payer du 21 mai 2024 et le contrat de syndic.

Le relevé de comptes fourni débute au 1er octobre 2020 et inclut dans les charges réclamées une somme d’une valeur de 1 449,54 euros, au titre du solde antérieur à 2020 du copropriétaire défaillant. Le syndicat de copropriétaires ne produit pas les pièces justificatives pour les exercices antérieurs au 1er octobre 2020. Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir les charges impayées antérieurement à cette date. Il sera donc déduit la somme de 1 449, 54 euros. Les charges de copropriété impayées au 09 octobre 2024 s’élèvent donc à la somme de 4901,49 euros.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

S’agissant des frais d’honoraires d’avocats, il y a lieu de rappeler qu’ils ne constituent pas davantage des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile. De la même manière, les frais d’huissier exposés pour la délivrance de l’assignation font partie des dépens.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation, les honoraires d’avocat et les frais pour lesquels le syndic ne produit pas les pièces justificatives (sommations de payer et mises en demeures non produites). Seront également réduits à la somme figurant dans le contrat de syndic les frais dont le montant ne correspond pas à celui indiqué, le tout pour un montant total de 2642,8 euros.

En conséquence, la SCI RAHALI reste redevable, au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance au 9 octobre 2024, de la somme de 227,80 euros.

La SCI RAHALI sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 5 129,29 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 9 octobre 2024, avec intérêts légal à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI RAHALI, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1674 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI RAHALI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 5129,29 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, arrêtés au 9 octobre 2024, avec intérêts légal à compter du 21 mai 2024, date du commandement de payer ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, du surplus de sa demande de ce chef ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI RAHALI aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE la SCI RAHALI à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 1674 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025.

Le Greffier Le Président