TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 15 Juillet 2025

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Juin 2025

N° RG 25/01846 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KON

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. HUITIEME SUR PARC BÂTIMENTS 2 ET 3 SIS [Adresse 1],

représenté par son syndic en exercice, la société D4 Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [U], [J], [F] [Z]

né le 14 Mars 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [N] [B]

née le 22 Février 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] sont copropriétaires du lot 32 au sien de l’ensemble immobilier HUITIEME SUR PARC BAT 2 ET 3.

Par actes de commissaire de justice en date du 05 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HUITIEME SUR PARC BAT 2 ET 3, représenté par son syndic en exercice la SARL D4 Immobilier, a fait citer Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] en paiement des charges de copropriété et de dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 02 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a demandé la condamnation de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] au paiement :

de la somme de 3 034,02 euros au titre de leurs charges de copropriété impayées arrêtées au 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 novembre 2024 ;de la somme de 576,62 euros au titre du budget prévisionnel ;de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;de la somme de 1 008 euros au titre des frais irrépétibles ;des dépens ;des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir ;Assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 15 juillet 2025, date du prononcé de ce jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose que : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

En l’espèce, par lettre recommandée du 05 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] de payer les provisions impayées dues au titre du budget prévisionnel adopté.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de ce budget n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété.

Dès lors, la procédure accélérée au fond est recevable.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 de la loi.

S’agissant des charges de copropriété échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 02 octobre 2024 et 23 novembre 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] pour la période réclamée,une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 février 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 26 novembre 2024,un relevé de compte arrêté au 10 avril 2025 mentionnant une dette totale de 3 034,02 €, correspondant à 2 458,68 € dus au titre des charges et travaux et 575,34 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui reprend les différents appels de fonds et les règlements effectués.le contrat de syndic,Au vu des pièces produites, Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 458,68 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtées à la date du 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024 sur la somme de

576,62 € et à compter de l’assignation en justice pour surplus.

S’agissant des provisions sur charges à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 05 février 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 02 octobre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] au paiement de la somme de 576,62 € correspondant aux provisions trimestrielles du 01 juillet et 01 octobre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] seront condamnés au paiement de la somme de 137,34 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires au taux légal.

La demande de dommages et intérêts sera ainsi rejetée.

Sur la demande relative aux frais d’exécution forcée :

S’agissant de frais potentiels non encore engagés, la demande est prématurée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] supporteront les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier HUITIEME SUR PARC BAT 2 ET 3, représenté par son syndic en exercice la SARL D4 Immobilier, les sommes suivantes :

—  2 458,68 € au titre de leurs charges de copropriété exigibles au 10 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 novembre 2024 sur la somme de 576,62 euros, et à compter de l’assignation en justice pour surplus.

—  576,62 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 01 juillet et 01 octobre 2025,

—  137,34 € au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de HUITIEME SUR PARC BAT 2 ET 3 représenté par son syndic en exercice la SARL D4 Immobilier ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de HUITIEME SUR PARC BAT 2 ET 3, représenté par son syndic en exercice la SARL D4 Immobilier, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [B] aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 15 juillet 2025

À Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI