TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01238 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJAG

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

S.A. IMMOBILIERE 3 F

C/

Mme [C] [K]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [C] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET,

DEBATS :

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Clémence PERRET, greffière

Copie exécutoire délivrée le :

À :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 591,12 euros et d’une provision pour charges de 145,49 euros outre un emplacement de parking n°24800P-0018 accessoire du logement.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4376,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 avril 2022, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [C] [K] le 6 avril 2022.

Par assignation du 28 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6642,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. ( rapport de carence)

L’affaire a été appelée le 07 novembre 2024 et a fait l’objet d’un renvoi en raison de l’hospitalisation de Mme [C] [K] à l’audience du 18 février 2025.

À l’audience du 18 février 2025 la société IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 février 2025, s’élève désormais à 10362,92 euros terme de janvier inclus. La société IMMOBILIERE 3F précise qu’il y a bien eu une reprise des paiements mais pas de l’intégralité du loyer.

Mme [C] [K] ne conteste pas les impayés de loyers. Elle précise toutefois avoir procédée à un versement de 520 euros le 06 février 2025 ne figurant pas sur les décomptes du bailleur. Elle expose que avoir connu un perte de revenus à la suite d’une période chômage et avoir rencontré des difficultés de gestion. Elle indique percevoir le RSA outre 1117 euros de prestations sociales hors APL suspendues, avec deux enfants à charge. Elle propose de verser la somme de 51 euros pars moi en plus du loyer courant pour apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Le bailleur a précisé ne pas être opposé à la demande de délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la société IMMOBILIERE 3F a produit un nouveau décompte arrêté au 18 février 2025, sur lequel le paiement évoqué par Mme [C] [K] n’apparait pas.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 avril 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4376,90 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des décomptes locatifs que la dette s’est creusée à compter de janvier 2024, lle loyers n’étant plus payé. Mme [C] [K] a procédé à un paiement de 1000 euros le 20 décembre 2024 et de 327 euros le 17 janvier 2025. Le paiement de 520 euros allégué par la locataire à l’audience, n’est toutefois pas justifié en l’état et ne peut dès lors être pris en compte.

Compte tenu de la situation personnelle de Mme [C] [K] et des derniers paiements réalisés, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [C] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. Il s’agit de permettre à la locataire de maintenir les paiement du loyer courant de manière régulière afin de permettre le rétablissement des APL et stabiliser le paiement du loyer.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 février 2025, Mme [C] [K] lui devait la somme de 10362,92 euros terme de janvier inclus.

Mme [C] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et ne justifiant pas du versement de 520 euros alléguée par elle à l’audience, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022 sur la somme de 4376,90 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2265,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 juin 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 avril 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 mars 2025 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [C] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] outre un emplacement de parking n°24800P-0018 accessoire du logement est résilié depuis le 9 juin 2022,

CONDAMNE Mme [C] [K] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10362,92 euros (dix mille trois cent soixante-deux euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 février 2025 terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022 sur la somme de 4376,90 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2265,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [C] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros ( cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 juin 2022,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [C] [K] sera condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [C] [K] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2022 et celui de l’assignation du 28 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge