Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 2 juillet 2025, n° 25/01467

TJ Marseille 2 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que la mise en demeure était restée sans effet, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Exigibilité des provisions non encore échues
La cour a jugé que les provisions étaient devenues immédiatement exigibles après la mise en demeure, conformément à la loi.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a reconnu que les frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance.
Rejeté
Préjudice distinct causé par la défaillance du copropriétaire
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le syndicat avait droit à un remboursement des frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 2 juil. 2025, n° 25/01467
Numéro(s) :	25/01467
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	29 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	pris, son syndic en exercice la SAS IMMOBILI<unk>RE PUJOL, Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame ZABNER, lors des débats

Madame DUFOURGNIAUD, lors du prononcé

Débats en audience publique le : 14 Mai 2025

N° RG 25/01467 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HCI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], domiciliée

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL

dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [Z] [T], né le 22 Octobre 1963 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [T] est propriétaire du lot N°4 au sein de l’immeuble [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Monsieur [Y] [T] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 14 mai 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur [Y] [T] au paiement :

De la somme de 1 095,93 € au titre des charges impayées arrêtées au 6 mai 2025 ;De la somme de 1 752, 40 € au titre du budget prévisionnel jusqu’au 30 septembre 2026 ;De la somme de 851,22 € au titre des frais nécessaires ; Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025, date de la mise en demeure,

De la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1 093 € au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Assigné à l’étude, Monsieur [Y] [T] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité :

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [Y] [T] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble des 5 décembre 2023, 10 décembre 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [Y] [T] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025,le relevé de compte arrêté au 6 mai 2025 à la somme de 1095,93 € au titre des charges qui reprend les différents appels et les règlements effectués et travaux et 851,22 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1 752,40€, le contrat de syndic,

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [Y] [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 745,45 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 18 mars 2025, date de l’extrait de compte versé en pièce 3, l’actualisation du 6 mai 2025 (Pièce 21) n’étant pas contradictoire, elle sera écartée des débats.

S’agissant des provisions à échoir :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 03 février 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 10 décembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025/2026. Le paiement des provisions exigibles jusqu’en décembre 2026 étant trop lointaine, il conviendra de retenir le budget prévisionnel voté jusqu’en décambre 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [T] au paiement de la somme de 1051,44 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril au 30 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [Y] [T] condamné au paiement de la somme de 90,30 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au commandement de payer.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [T] supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 093 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, les sommes suivantes :

—  745,45 € au titre des charges de copropriété exigibles au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  1051,44 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril au 30 juin 2025, avec intérêts à compter de la présente décision,

—  90,30 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 7], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 1 093€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT