N° RG 24/10397 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFKU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 24/10397 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFKU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [C] [P] [N]

Mme [V] [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 8]

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 276 700 028

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K]

demeurant [Adresse 1]

comparant à l’audience du 14 mars 2025

non comparant, non représenté à l’audience du 27 juin 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Octobre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, et par Hafize CIL, Greffière placée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 mars 2023, OPHEA a donné en location à Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer de 354.45 euros outre la somme de 200.00 euros à titre de provisions sur charges payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée du 20 juin 2024 avec avis de réception signé le 26 juin 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » visant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 23 octobre 2024, OPHEA a fait citer Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation au paiement des arriérés locatifs

A l’audience du 14 mars 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la créance aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés au [Adresse 1].

— Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] à lui payer la somme de 4613.23 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner solidairement en tout état de cause Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 587.73 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] à lui payer la somme de 454.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [C] [P] [N] et Madame [I] [K] aux entiers dépens.

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

OPHEA, fait valoir que la mauvaise foi de Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA précise que la dette locative s’élève à la somme de 4613.23 euros au 5 mars 2025. OPHEA indique toutefois qu’un plan d’apurement de la dette locative a été mis en place à raison de 48 mensualités de 100.00 euros en sus du loyer courant dont l’homologation est sollicitée.

Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] confirment la signature d’un plan d’apurement et confirment le montant des revenus déclarés dans le cadre de l’enquête sociale.

Lecture de l’enquête sociale réalisée le 10 février 2025 a été donnée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance avant dire-droit en date du 19 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour permettre à OPHEA de produire le justificatif de la notification de l’assignation délivrée le 23 octobre 2024 à la Préfecture de [Localité 8].

A l’audience du 27 juin 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance complétées par conclusions après réouverture des débats, en ce qu’OPHEA sollicite également l’évacuation des lieux de Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] sous astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges dues en cas de non résiliation du bail, la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil et la somme de 561.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

OPHEA produit le justificatif de la notification de l’acte introductif d’instance à la Préfecture du 24 octobre 2024 tout en soutenant que ne pas avoir à en justifier, selon la jurisprudence, ses demandes étant fondées sur la loi du 1er septembre 1948 et non celle du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] ne sont pas présentés à l’audience du 27 juin 2025 ni fait représenter. Comparants à l’audience du 14 mars 2025, la décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

En l’espèce OPHEA sera déclarée recevable en ses demandes formées sur la loi du 1er septembre 1948.

Sur le congé.

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11 du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] par lettres recommandées avec accusé réception signées le 26 juin 2024 pour le 30 septembre 2024 au vu des impayés de loyers d’un montant de 3794.86 euros au 31 mai 2024. Les défendeurs ont été invités à prendre attache avec le gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] ne produisent aucun élément de nature à contester la régularité cet acte.

Le congé ayant pris effet le 30 septembre 2024, la résiliation du bail sera constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 23 octobre 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 4545.96 euros, échéance août 2024 comprise selon extrait de compte du 1er octobre 2024.

Aux termes du décompte du 5 mars 2025, Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] restent redevables de la somme de 4613.23 euros, échéance de février 2025 comprise.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur depuis le mois de mars 2023, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K].

Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement.

En application de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au vu du décompte produit contradictoirement, Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] seront solidairement condamnés au règlement en deniers ou quittances de la somme de 4613.23 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3794.86 euros à compter du 30 septembre 2024, comme sollicité, somme arrêtée à la date de présentation de l’accusé réception de la notification du congé, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] seront condamnés solidairement au paiement d’un indemnité d’occupation pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024 à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4613.23 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de délais de paiement et l’homologation du plan d’apurement.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte précité que Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] ont repris le règlement des loyers courants.

Il ressort également du rapport d’enquête sociale qu’ils perçoivent des revenus mensuels de 2300.00 euros au titre de salaire et indemnités journalières.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] et du plan d’apurement de la dette locative signé le 6 février 2025 comportant des mensualités de 100.00 euros sur 48 mois, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] par homologation dudit plan.

Si les intéressés apurent leur dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchues du droit au maintien dans les lieux et considérés comme occupants de bonne foi, maintenus dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée mais la demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas démontrée en l’état, sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure ainsi que tous les frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de ladite décision.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable OPHEA en ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 septembre 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 4613.23 euros (quatre mille six cent treize euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 5 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3794.86 euros à compter du 30 septembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement signé par OPHEA et Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] le 6 février 2025 aux termes duquel ces derniers se sont engagés à régler la dette locative en 48 mensualités de 100.00 euros, la dernière pour le solde, en sus du loyer courant, du 1er février 2025 au 31 janvier 2029 ;

DIT que les mensualités sont réglables le 10 de chaque mois ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] seront condamnés solidairement à verser à l’OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2024, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4613.23 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 30 septembre 2024 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de l’OPHEA tendant à l’expulsion de Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [P] [N] et Madame [V] [K] aux dépens de la présente procédure ainsi que tous les frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de ladite décision ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Hafize CIL Catherine KRUMMER