TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2025

N° RG 25/02106 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MNU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S. 2MP IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Camille EGO, avocat au barreau de MARSEILLE

LLOYD’S INSURANCE COMPANY

dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société 2MP IMMOBILIER a procédé à la réhabilitation complète d’une ancienne bastide sise [Adresse 6].

La société 2MP IMMOBILIER a fait réaliser un état descriptif de division et un règlement de copropriété suivant acte établi le 10 septembre 2021.

Les différents lots ont été vendus par la suite selon les modalités de la vente en l’état futur d’achèvement.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] s’est plaint de prestations non-réalisées ainsi que de non-conformités de certains travaux aux règles de l’art.

Un rapport d’expertise amiable a été établi le 4 avril 2025.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 5 et 7 mai 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE SAS a assigné la SAS 2MP IMMOBILIER et la société Lloyd’s Incompany SA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, en référé, au visa notamment de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— ordonner une expertise,

— condamner la société 2MP IMMOBILIER à communiquer sous astreinte de 250 € par jour de retard dans le délai de 8 jours à compter la signification de l’ordonnance à intervenir les documents suivants :

— les autorisations d’urbanisme,

— le dossier des ouvrages exécutés,

— les PV de livraison et de réception,

— le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage,

— le rapport final de contrôle technique,

— réserver les dépens.

A l’audience du 19 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, représenté par son conseil lequel dépose des conclusions, demande de voir ordonner une expertise, débouter la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA et de réserver les dépens. Le syndicat se désiste de sa demande tendant à condamner la société 2MP IMMOBILIER à communiquer sous astreinte de 250 € par jour de retard dans le délai de 8j à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir les factures de chacun des intervenants au chantier.

La société 2MP IMMOBILIER, représentée par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de :

— donner acte à la société 2MP IMMOBILIER de ce qu’elle formule ses plus expresses protestations et réserves de responsabilité et de garantie,

— compléter la mission de l’expert comme suit :

« Préciser, parmi les griefs allégués par le demandeur, les travaux qui étaient à la charge du vendeur et ceux qui étaient à la charge des acquéreurs »,

— donner acte à la société 2MP IMMOBILIER de ce qu’elle a communiqué les documents en sa possession,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] de sa demande de condamnation sous astreinte à communiquer des documents,

— réserver les dépens.

La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY, représentée par son conseil, lequel dépose des conclusions auxquelles il convient de se référer, demande de :

— déclarer la demande d’expertise en tant que dirigée à l’encontre de la compagnie LLOYD’S INSURANCE COMPANY irrecevable,

— mettre hors de cause LLOYD’S INSURANCE COMPANY,

Subsidiairement et s’il devait malgré tout y être fait droit,

— donner acte à la compagnie LLOYD’S INSURANCE COMPANY de ses plus expresses protestations et réserves,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] aux dépens.

Elle fait notamment valoir que la demande du syndicat des copropriétaire est irrecevable dès lors qu’il ne justifie pas d’avoir effectué une déclaration de sinistre.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande de mise hors de cause de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY :

Conformément à l’article L 242-1 du code des assurances, la procédure de déclaration de sinistre s’impose aux parties et l’action engagée envers l’assureur dommage-ouvrage dès lors que l’assuré n’a pas préalablement respecté la procédure de déclaration de sinistre est irrecevable.

La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY se prévaut de ce que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir effectué de déclaration de sinistre.

Si le syndicat des copropriétaires vise la pièce n°5 dans ses écritures, qui justifierait de la déclaration réalisée, celle-ci ne figure ni au bordereau de pièce, ni au dossier de plaidoirie. En outre, le syndicat des copropriétaires laisse sous-entendre dans ses écritures que la déclaration serait postérieure à l’assignation.

Dans ces conditions, en l’absence de preuve de déclaration de sinistre, la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY, assureur dommage ouvrage, doit être mise hors de cause.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués par la production d’un rapport d’expertise amiable du 4 avril 2025.

Il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

ORDONNONS la mise hors de cause de la société LLOYD’S INSURANCE COMPANY  ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[V] [X]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Courriel : [Courriel 10]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et dans le rapport d’expertise amiable en date du 4 avril 2025, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

LAISSONS les dépens de l’instance en référé à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 17.10.2025 à :

— [V] [X], expert (LS)

— service expertise

Grosse délivrée le 17.10.2025 à :

— M^e Marie POSTEL-VINAY

— M^e Camille EGO

— M^e Pascal FOURNIER