Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 25/00496

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPVN

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ENGEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [I]

— Sous-préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Madame [W] [O]

née le 05 Mai 1948 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 256

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [I]

né le 21 Février 1988 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 28 Mai 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 03 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 24 mars 2025 à monsieur [E] [I], madame [W] [O] expose que :

— suivant acte sous seings privés du 23 février 2023, elle a donné à bail à monsieur [I] et madame [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

— le loyer convenu actuel est de 703 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 250 euros ;

— le 7 octobre 2024, madame [K] a quitté le logement ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 7 janvier 2025, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025 à la somme de 2 282,12 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, madame [O] a, le 24 mars 2025, fait assigner monsieur [I] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner monsieur [I] au paiement de la somme provisionnelle de 4 203,37 euros au titre des loyers impayés au 19 mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸le condamner au paiement d’une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que madame [O], représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 3 604,75 euros au 28 mai 2025 ;

Que monsieur [I] reconnaissait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait qu’il est désormais sans emploi et ne perçoit que 900 euros par mois ; que par ailleurs il vit désormais seule avec ses deux enfants de 5 et 8 ans ; qu’il a sollicité un logement plus petit et que son dossier de surendettement a été déclaré recevable ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 3 septembre 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque madame [O] justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 27 mars 2025 et l’audience s’est tenue le 28 mai 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [I] n’a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 14 février 2025, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 3 604,75 euros outre les frais ;

Que le locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement provisionnel de la somme de 3 604,75 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 19 février 2025 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés,

les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par le locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Qu’il y a enfin lieu de prendre en compte le dossier de surendettement que la commission a déclaré recevable ;

Que l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose en effet que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; "

Que de plus, le VI de ce même article prévoit notamment que, par dérogation aux dispositions du V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Qu’en l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a rendu le 13 mai 2025 une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement de monsieur [I] ; qu’à ce jour, il résulte des débats que les mesures de traitement de sa situation de surendettement n’ont pas encore été adoptées ;

Qu’il ressort également des éléments versés au dossier que la dette locative a été incluse dans la procédure de surendettement ;

Qu’au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à monsieur [I] selon les modalités précisées au dispositif ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de madame [O] dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [I] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que le locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [I] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [I] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 janvier 2025 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS monsieur [E] [I] à payer à madame [W] [O] la somme provisionnelle de 3 604,75 euros (trois mille six cent quatre euros et soixante-quinze cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au jour de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS monsieur [E] [I] à s’acquitter de cette dette auprès de madame [O] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 10 euros (dix euros) jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, les mesures de traitement prévues aux articles précités se substituant aux délais accordés par la présente décision ;

CONDAMNONS monsieur [E] [I] à payer à madame [W] [O] et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 10 euros (dix euros) payable jusqu’à l’approbation du plan de redressement ou la prochaine décision de justice statuant sur l’état de surendettement ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [E] [I] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés ;

DISONS qu’en cas de mensualité demeurée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer, des charges courants ou de l’arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l’envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— monsieur [E] [I] sera condamné à payer à madame [W] [O] et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, madame [O] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS madame [W] [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [E] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 3 septembre 2025,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY