Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 9 mai 2025, n° 25/00849

TJ Marseille 9 mai 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le non-paiement des charges était avéré et que la mise en demeure avait été effectuée conformément aux dispositions légales.
Accepté
Exigibilité des provisions non encore échues
La cour a jugé que les provisions étaient exigibles en raison du non-paiement dans le délai imparti après mise en demeure.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
La cour a reconnu que les frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le non-paiement des charges avait mis en péril l'équilibre de la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 9 mai 2025, n° 25/00849
Numéro(s) :	25/00849
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laura SARKISSIAN
Cabinet(s) :	GAZIELLO SARKISSIAN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 09 Mai 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 04 Avril 2025

N° RG 25/00849 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CEP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3], reorésenté par son syndic en exercice la société SIGA, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [Z] née le 15 Octobre 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [Z] est copropriétaire des lots 8 et 10 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SIGA a fait citer Madame [O] [Z] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 4 avril 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Madame [O] [Z] au paiement :

De la somme de 3004,37 euros au titre des charges impayées arrêtées au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir ;De la somme de 508,05 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 831 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Bien que régulièrement convoquée (citée à étude), Madame [O] [Z] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la recevabilité

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [O] [Z] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 9 septembre 2023 et 9 janvier 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, vote du budget prévisionnel des exercices du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier au 31 décembre 2025 et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Madame [O] [Z] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 15 janvier 2024,le relevé de compte arrêté au 18 février 2025 à la somme totale de 3835,37€, correspondant à 3004,37 € dus au titre des charges et travaux et 831€ dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 508,05€, le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Madame [O] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3004,37 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 18 février 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 9 janvier 2025 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 508,05 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 septembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Madame [O] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 45 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit les frais de mise en demeure du 21 novembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il ressort des éléments produits par le demandeur que Madame [O] [Z] a déjà été condamné par une décision du 11 janvier 2023 dans le cadre d’une procédure accélérée au fond pour le non-paiement de charges de copropriété.

Dans le cadre de la présente procédure, il apparait que Madame [O] [Z] n’a pas procédé au paiement des charges depuis le mois d’octobre 2023. L’absence de paiement régulier des charges est de nature à mettre très sérieusement l’équilibre de la copropriété difficulté, voire en danger.

Le préjudice qui en est résulté sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [O] [Z], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SIGA les sommes suivantes :

—  3004,37 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 mars 2023 ou l’assignation,

—  508,05 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er juillet au 31 septembre 2025,

—  45 € au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SIGA la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [O] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société SIGA la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [Z] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT