TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 17 Janvier 2025

Président : Madame YTHIER, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 22 Novembre 2024

N° RG 24/03700 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JVP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCEAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Camille VICENTE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. VDEL ELECTROMENAGER, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2021, la SCI SCEAN a donné à bail commercial à la société VDEL ELECTROMENAGER des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 16.800 euros hors taxes, et une provision sur charges annuelle de 1.440 euros.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 18 janvier 2021.

La SCI SCEAN s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la SCI SCEAN a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société VDEL ELECTROMENAGER, pour une somme de 2.490,64 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la SCI SCEAN a fait assigner la SAS VDEL ELECTROMENAGER, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la société VDEL ELECTROMENAGER, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, la SCI SCEAN, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 27 juillet 2024 ;Ordonner l’expulsion la société VDEL ELECTROMENAGER, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ;Constater que le dépôt de garantie est conservé par la SCI SCEAN en vertu des dispositions du bail commercial du 18 janvier 2021 ;Condamner la société VDEL ELECTROMENAGER à payer à la SCI SCEAN :Une indemnité d’occupation équivalente à deux mois de loyer courant, soit 3.492,62 euros jusqu’à la reprise effective des lieux ; Une clause pénale d’un montant de 174 ,39 euros.2500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, y ajoutant l’intégralité des frais liés à l’éventuelle exécution forcée

La société VDEL ELECTROMENAGER, régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 30 juillet 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 juin 2024.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 juillet 2024. L’obligation de la société VDEL ELECTROMENAGER de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée. Les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 juillet 2024, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1617,31 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de doubler cette somme n’est pas justifiée et sera rejetée.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée partiellement pour un montant de 1.617,31 euros.

Sur les demandes au titre du dépôt de garantie et de la clause pénale

S’agissant de la demande faite au titre de la conservation par la SCI SCEAN du dépôt de garantie et de paiement d’une clause pénale, ces demandes s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances et ne présente pas de caractère incontestable. Il convient en conséquence de rejeter ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, la société VDEL ELECTROMENAGER sera condamnée, à payer à la SCI SCEAN la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la société VDEL ELECTROMENAGER au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

la société VDEL ELECTROMENAGER qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 juin 2024.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 18 janvier 2021 entre la SCI SCEAN et la société SAS VDEL ELECTROMENAGER, à la date du 27 juillet 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SAS VDEL ELECTROMENAGER et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et avec le concours d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS VDEL ELECTROMENAGER à payer à la SCI SCEAN une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 juillet 2024, d’un montant de 1.617,31 euros hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes faites au titre de la conservation du dépôt de garantie et de paiement d’une clause pénale ;

CONDAMNONS la SAS VDEL ELECTROMENAGER à payer à la SCI SCEAN, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS VDEL ELECTROMENAGER aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 27 juin 2024 ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT