TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 28.04.25 pror 23 Juin 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :

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à Me ………..Frédéric RACHLIN

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02559 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4252

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE MARITIME SIS [Adresse 1], domiciliée : chez FONCIA [Localité 4] (Syndic), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [G]

né le 19 Juin 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Méditerranée, a fait assigner M. [T] [G] au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

6 625,22 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 28 février 2024, charges arrêtées au 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,831 euros au titre de frais nécessaires au recouvrement,90 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1] fait valoir que la situation d’impayés perdure et met en difficulté la copropriété.

A l’audience du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile avec un avis de réception revenu avec la mention pli avisé non réclamé, M. [T] [G] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En applicaton de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [T] [G] concernant le lot 149 ( appartement et 47/10000èmes des parties communes ) et le lot 373 ( cave et 1/10000èmes des parties communes ),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2020 au 30 décembre 2023 faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6 625,22 euros au 28 février 2024, charges arrêtées au 1er octobre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 avril 2021 et 6 octobre 2022 comportant approbation des comptes clos au 31 décembre 2019, 2020 et 2021, les fonds travaux, et votant les budgets prévisionnels des années 2021, 2022 et 2023 ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire votant les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture du bâtiment A2,

— un courrier de mise en demeure du 4 octobre 2023 de payer la somme de 7 239,20 euros,

— une sommation de payer du 3 avril 2023 de payer la somme de 5 862,16 euros, ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses,

— le contrat de syndic du 6 octobre 2022 d’une durée de 18 mois.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 6 375,22 euros portant sur la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 correspondant aux charges et provisions impayées déduction faites de frais de « suivi de la procédure recouvrement » pour des montants de 125 euros le 22 septembre 2021 et 125 euros 13 décembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 4 octobre 2023 est revenu signé par le destinataire mais es intérets au taux légal courent sur la somme allouée à compter de l’assignation comme le demande le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaire de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le coût de la sommation de payer du 3 avril 2023 d’un montant de 184,13 euros relève des frais nécessaires et est justifié.

Concernant les frais d’un montant de 145 euros mentionnés au titre la levée d’une hypothèque, ils ne sont ni explicités ni justifiés. Il n’y a pas lieu d’en tenir compte au titre des frais nécessaires.

Il en est de même des frais de constitution du dossier huissier de justice et avocat pour des montants de 336 et 350 euros pour lesquels aucun élément n’est fourni.

M. [T] [G] est par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1] la somme de 184,13 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Il n’est pas plus justifié que le défaut de paiement de M. [T] [G] caractérise un résistance fautive alors même qu’il résulte des pièces produites que les parties ont déjà été opposées en justice sans que le syndicat des copropriétaires ne fasse état de cette situation ni de l’issue de cette précédente procédure.

Dans ces conditions, sa demande en paiement de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [G] succombant, est condamné à supporter les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

6 375,22 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024;

184,13 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 ;

REJETTE la demande en paiement de dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [G]aux dépens ;

CONDAMNE M. [T] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Maritime situé [Adresse 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT