TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Décembre 2025

N° RG 23/07852 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YYQL

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

[V] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société SYNDICEO

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0314

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]

[Adresse 1]

[Localité 11]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [U] est propriétaire des lot n°98, 538 et [Cadastre 9], dans l’immeuble sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [V] [U] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société SYNDICEO l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 13 septembre 2023 et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10, 10-1, 14-1 et 18 et le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier son article 55, de :

«  CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 22 680,96 euros correspondant au montant des charges dues pour la période du 01 avril 2019 au 07 juin 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 pour la somme de 14 814,06 euros et à compter de l’assignation pour le solde ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 189, 79 euros au titre des dépenses privatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 84,12 euros au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code de procédure civil ;

Vu l’article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner Monsieur [W] [U] à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) la somme de 2 000 euros à titre de dommages- intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire ou RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. "

Par conclusions d’actualisation signifiées au défendeur le 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 30 145,95 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 avril 2019 au 12 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 pour la somme de 22 954,87 € et à compter des présentes conclusions pour le solde ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 189, 79 euros au titre des dépenses privatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 305,70 € au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] au paiement de la somme de 300,00 € au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code de procédure civil ;

Vu l’article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner Monsieur [W] [U] à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 12] la somme de 2.000 euros à titre de dommages- intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] à verser au syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [V] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

ORDONNER l’exécution provisoire ou RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. "

M. [V] [U], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture du 27 septembre 2024

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

L’article 803 du même code dispose, quant à lui, que l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fait signifier des conclusions d’actualisation de la dette le 26 mai 2025 au défendeur défaillant postérieurement à l’ordonnance de clôture du 27 septembre 2024.

Il convient de révoquer l’ordonnance de clôture précitée, d’admettre ces conclusions d’actualisation dans la mesure où elles ont bien été signifiées au défendeur, de prononcer une nouvelle clôture à la date de l’audience de plaidoiries soit le 10 juin 2025.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; "

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 30.145,95 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 avril 2019 au 12 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 pour la somme de 22.954,87 euros et à compter des présentes conclusions pour le solde.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] [U] est propriétaire des lots n n°98, 538 et 586 au sein de l’immeuble susvisé.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le tableau d’analyse du compte du défendeur arrêté au 1er avril 2025 ;

— le relevé du compte arrêté au 12 mai 2025 ;

— un contrat de syndic non datée ;

— une lettre de relance en date du 31 mai 2021 mentionnant un arriéré de 8.354,22 euros ;

— une deuxième lettre de relance en date du 31 août 2021 mentionnant un arriéré de 9.004,58 euros ;

— une mise en demeure avant poursuites avant poursuite en date du 30 septembre 2021 d’un montant de 9.118.47 euros ;

— une lettre de relance en date du 28 février 2023 mentionnant un arriéré de 9.716,61 euros ;

— une deuxième lettre de relance en date du 31 mars 2023 mentionnant un arriéré de 9.731,61 euros ;

— une mise en demeure avant poursuites avant poursuite en date du 28 avril 2023 d’un montant de 17.570, 67 euros,

— un commandement de payer du 10 juillet 2023 d’un montant de 23.176,45 euros ;

— les appels de fonds et relevés de charges des années 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et des deux premiers trimestres de 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-07 janvier 2019 ayant approuvé la ratification de contrat

-18 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, ayant approuvé le budget prévisionnel du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et approuvé des travaux divers.

-18 décembre 2019, ayant approuvé divers travaux.

-28 janvier 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019, ayant approuvé le budget prévisionnel du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et approuvé des travaux divers.

-30 novembre 2021, assemblée générale extraordinaire s’agissant d’un point travaux.

-28 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, ayant approuvé divers comptes travaux et travaux, ayant approuvé la rectification du budget prévisionnel du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023.

—  15 février 2023 ayant voté divers travaux, entériné la souscription d’assurance dommages-ouvrage et la demande de plusieurs prêts financiers ainsi que l’ouverture de compte travaux,

-07 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ayant approuvé divers comptes travaux, ayant actualisé le budget prévisionnel du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvé des travaux divers.

—  4 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, ayant approuvé divers comptes travaux, ayant approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025.

— Les attestations de non-recours s’y afférent.

En l’espèce, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le décompte produit le syndicat des copropriétaires laisse apparaître un solde débiteur, au titre des charges proprement dites, hors frais de recouvrement, de 30.145,95 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 30.145,95 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 avril 2019 au 12 mai 2025.

En conséquence, M. [V] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30.145,95 euros, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 avril 2019 au 12 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juillet 2023 pour la somme de 22.954,87 euros et à compter du présent jugement pour le solde.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la somme réclamée au titre de dépenses privatives

Le syndicat des propriétaires produit un « tableau d’analyse des sommes dues » par le défendeur mentionnant une créance d’un montant de 189,79 euros composée de façon suivante :

-113, 59 euros au titre de « facture émetteur bip » facturés le 09 avril 2019,

-56,40 euros au titre de « facture émetteur bip » facturés le 28 janvier 2021,

-19,80 euros à tire de « achat Vigik » facturés le 01 juin 2022.

Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les factures justifiant de cette somme, elle sera donc écartée faute de preuve.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des dépenses privatives.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Concernant la demande portant sur les frais nécessaires à hauteur de la somme 605,7 euros, incluant les sommes de 305,70 euros au titre des frais de relance et de 300 euros au titre de frais de conten-tieux.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’elle représente les frais engagés pour le recouvrement de sa créance depuis la première mise en demeure du 31 décembre 2020.

Cette somme est composée de la façon suivante :

—  4,12 euros au titre de frais de relance, facturés le 31 août 2021,

—  15 euros au titre de frais de mise en demeure, facturés le 22 juin 2023,

—  25 euros au titre de frais de derniers avis avant poursuites, facturés le 30 septembre 2021

—  15 euros au titre de frais de mise en demeure, facturés le 31 mars 2023

—  25 euros au titre de frais de derniers avis avant poursuites, facturés le 28 avril 2023

—  221,58 euros au titre des frais de commissaire de justice pour la délivrance du commandement de payer du 10 juillet 2023,

—  300 euros au titre de frais des honoraires de syndic pour le suivi contentieux.

Ces sommes sont également mentionnées dans le relevé de compte établi par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour une durée d’un an mais, sans date de début et de fin de contrat, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les frais de mise en demeure, de relance et de mise au contentieux.

Il justifie cependant d’une créance de 221,58 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux frais d’huissier de délivrance du commandement de payer du 10 juillet 2023.

En conséquence, M. [V] [U] sera condamné au paiement de la somme de 221,58 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 septembre 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en expliquant que malgré les nombreuses relances qui lui ont été adressées M. [V] [U] ne paie pas ses charges régulièrement et que son comportement est répétitif.

Il indique que cette résistance a entraîné un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts au taux légal pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale de l’immeuble.

Enfin, il rappelle qu’un copropriétaire à une devoir de loyauté envers les autres copropriétaires, dont se soustrait le défendeur du fait de ses défauts de paiement, entrainant des « peines et tracas » aux autres copropriétaires découlant de cette procédure judiciaire à l’encontre du défendeurs.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M [V] [U] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [V] [U] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 27 septembre 2024,

ADMET les conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic signifiées le 26 mai 2025 à Monsieur [V] [U],

PRONONCE la clôture à la date de l’audience de plaidoiries du 10 juin 2025,

CONDAMNE Monsieur [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic :

— la somme de 30.145,95 euros correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 avril 2019 au 12 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023 pour la somme de 22.954,87 euros et à compter du présent jugement pour le solde,

— la somme de la somme de 221,58 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 septembre 2023.

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dépenses privatives,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [V] [U] au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [V] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE