TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 13 Juin 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 16 Mai 2025

N° RG 25/01397 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GTV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2] sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [I] né le 04 Octobre 1974, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [I] est copropriétaire des lots 6 et 7 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER a fait citer Monsieur [U] [I] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 16 mai 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur [U] [I] au paiement :

De la somme de 2762,08 euros au titre des charges échues arrêtées au 25 février 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement du 13 mai 2024 ; De la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1008 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens. Il sollicite par ailleurs qu’il soit dit et jugé que les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires seront mis à la charge de Monsieur [U] [I].

Monsieur [U] [I], bien que régulièrement convoqué (cité à la dernière adresse connue, l’acte ayant été transformé en procès-verbal de recherches infructueuses), n’était ni présent ni représenté .

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [U] [I] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 28 septembre 2023 et du 16 octobre 2024, comportant approbation des comptes pour les exercices du 1er avril 2021 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er avril 2025 au 31 mars 2027 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [U] [I] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2025 appelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 13 mai 2024,le relevé de compte arrêté au 4 février 2025 à la somme totale de 2762,08€ qui reprend les différents appels et les règlements effectués, le relevé de compte arrêté au 28 avril 2025 à la somme totale de 2120,24€, le détail des frais pour la somme totale de 634,30€, le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, il convient de relever que le solde antérieur figurant sur le décompte du 28 avril 2025 n’est pas justifié, le seul détail des opérations figurant sur la pièce 13 n’étant pas suffisant.

Par ailleurs, le décompte arrêté au 4 février 2025 contient des sommes dues au titre des frais qu’il convient de soustraire :

frais de rappel des 23 février 2023, 19 mars 2024 et du 4 novembre 2024 pour 90€ ; frais de contentieux du 6 mai 2024 pour 120€ ; frais de commandement de payer du 15 mai 2024 pour 88,53€ ; frais de contentieux du 23 novembre 2024 pour 120€ ; frais de contentieux du 13 janvier 2025 pour 150€ ; honoraires d’avocat du 1er février 2025 pour 108€ ; soit la somme totale de 676,53€.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER justifie d’une créance à l’égard de Monsieur [U] [I] de 759.44€ (2120,24-684,27-676,53), comptes arrêtés au 28 avril 2025.

Monsieur [U] [I] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 759,44 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 28 avril 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [U] [I] sera condamné au paiement de la somme de 88,53 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit le commandement de payer en date du 13 mai 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [I], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 021 € conformément aux factures versées aux débats par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  759,44 € au titre des charges de copropriété exigibles au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 mai 2024,

—  88,53 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER la somme de 1 021 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT