TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/03075 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRUK

Jugement du 03 Octobre 2025

N°:25/845

[O] [E]

[K] [C] épouse [E]

C/

[F] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M et Mme [E]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [J]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2025, date à laquelle elle a été prorogée au 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [O] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

Mme [K] [C] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2008, Monsieur et Madame [O] et [K] [E] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [J] et Madame [U] [S] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790 €, révisable selon la clause d’indexation habituelle.

En cours de bail, Monsieur [F] [J] est devenu seul occupant et titulaire du bail.

Suite à l’absence de paiement de loyers, les bailleurs ont sollicité un conciliateur de justice. Une attestation de carence a été rendue par le conciliateur de justice le 11 décembre 2024, en l’absence du défendeur.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2.339,09 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise et entretien annuel de l’adoucisseur compris, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [F] [J] le 14 janvier 2025.

Par assignation du 17 mars 2025, Monsieur et Madame [O] et [K] [E] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de Monsieur [F] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, avec le concours de la force publique, Obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :3.716,59 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025. Selon un rapport en date du 10 avril 2025, le service social du CDAS a indiqué que Monsieur [F] [J] ne s’était pas présenté au rendez-vous proposé, aucun diagnostic social et financier ne pouvant par conséquent être réalisé. Le service social a toutefois précisé qu’une demande d’évaluation pour abus de faiblesse a été sollicité par le procureur de la République.

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur et Madame [O] et [K] [E] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Les bailleurs considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement ayant eu lieu le 14 janvier 2025.

Ils précisent avoir donné congé au locataire afin de récupérer la maison dans laquelle ils comptaient passer leur retraite et que le bail prendra alors fin en janvier 2026.

Comparant en personne à l’audience, Monsieur [F] [J] ne conteste pas la dette locative. Il expose qu’il rencontre des problèmes de santé mais s’engage à reprendre le paiement de son loyer dès le 9 juillet ou en août 2025, ainsi qu’au versement complémentaire de 400 euros par mois. Il ajoute qu’il compte quitter le logement au plus tard en janvier 2026 mais qu’il souhaite partir le plus tôt possible et s’engage à régler le solde de sa dette locative en partant.

Monsieur [F] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [F] [J] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 puis prorogée au 03 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [O] et [K] [E] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.339,09 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [O] et [K] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [O] et [K] [E] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, Monsieur [F] [J] leur devait la somme de 3.716,59 euros, échéance de mars incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [F] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer aux bailleurs, la somme de 3.716,59 euros, échéance de mars incluse, et soustraction faite des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Aucune reprise du paiement des loyers n’ayant été réalisée avant l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [J] des délais de paiement. Toutefois, Monsieur [J] a indiqué à l’audience qu’il allait reprendre le paiement du loyer courant et qu’il ajoutera une somme mensuelle de 400 euros pour acquitter sa dette locative.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant actualisé s’élève en mars 2025 à la somme mensuelle de 815,74 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce à compter du 11 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur et Madame [O] et [K] [E] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 80 euros à la demande présentée par Monsieur et Madame [O] et [K] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées, et ce pour tenir compte des difficultés rencontrées par le locataire pour régler son loyer courant pendant plusieurs mois.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 11 mars 2025 la résiliation du bail conclu le 5 août 2008 entre Monsieur et Madame [O] et [K] [E], d’une part, et Monsieur [F] [J], d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 5] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [F] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à payer à Monsieur et Madame [O] et [K] [E] la somme de 3.716,59 € (trois mille sept cent seize euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 815,74 € (huit cent quinze euros et soixante-quatorze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 11 mars 2025, date de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] à payer à Monsieur et Madame [O] et [K] [E] la somme de 80 € (quatre-vingts euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 janvier 2025 et celui de l’assignation du 17 mars 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge