TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 19 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier lors des débats : Monsieur MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Août 2025

N° RG 25/03070 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UHO

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3]

représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, prise en son établissement de [Localité 5] sis [Adresse 2], désigné à cette fonction par ordonnance du 09/10/2018

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. TIBOULEN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant léagl domicilié es qualité audit siège

non comparante

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La SCI TIBOULEN est propriétaire des lots n°15 et 18 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 3] » est placé sous administration judiciaire depuis le 9 octobre 2018, date à laquelle la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [O] [S], a été désignée à cette fonction et à ce jour, sa mission fait l’objet d’une prolongation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété par la SCI [Adresse 6].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 17 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], a fait citer la SCI TIBOULEN, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

20 414,87 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2025, soit 30 jours après la mise en demeure du 14 mars 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation en justice, au titre des charges et frais impayés comptes arrêtés au 9 juillet 2025 et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19 -2 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées au dernier appel provisionnel de l’exercice 2025 celui du 1er octobre 2025 ;2900 € à titre de dommages-intérêts ;1000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 août 2025

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement citée par procès-verbal remis en étude, la SCI TIBOULEN ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], fait valoir que la SCI TIBOULEN, propriétaire des lots n°15 et 18 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans les 30 jours de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 14 mars 2025 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— l’ordonnance du 9 octobre 2018 de désignation de la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Maître [O] [S] en qualité d’administrateur provisoire et les ordonnances de prolongation des 6 et 12 septembre 2024,

— un relevé de propriété,

— le règlement de copropriété,

— le relevé du compte copropriétaire au 9 juillet 2025,

— les procès-verbaux des décisions prises le 13 janvier 2022 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice comptable du 1er janvier au 31 décembre 2022, le 13 avril 2022 approuvant les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier au 31 décembre 2021et décidant d’appel de provision pour la réalisation des travaux de levée de péril et pour l’établissement de rapports de diagnostic, le 20 avril 2023 validant la proposition du maître d’œuvre relative aux travaux de réfection totale de l’immeuble pour la somme de 136 034,14 €, le 27 mai 2025 ratifiant le budget prévisionnel de l’exercice comptable du 1er janvier au 31 décembre 2024, approuvant les comptes de l’exercice comptable du 1er janvier au 31 décembre 2022 ainsi que ceux de l’exercice comptable du 1er janvier au 31 décembre 2023 et le 27 janvier 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice comptable du 1er au 31 décembre 2025 ainsi que leurs annexes,

— les appels de fonds,

— un jugement du 29 octobre 2021 portant condamnation de la SCI TIBOULEN,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 14 mars 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi par l’administrateur provisoire, s’établissent à la somme totale de 306,19 € sans qu’il soit justifié d’aucune taxe lui permettant d’en solliciter le paiement ;

Que ses frais seront donc écartés ;

Attendu que la SCI TIBOULEN sera donc condamnée au paiement de la somme de 20 108,68 € au titre des charges échues et des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds du troisième trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2025 sur la somme de 416,50 € et à compter de l’assignation en justice du 17 juillet 2025 pour le surplus ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Attendu qu’en l’espèce, la défaillance récurrente de la SCI TIBOULEN dans le paiement régulier des charges de copropriété depuis le 1er juillet 2023, alors même qu’elle a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation de ce tribunal le 29 octobre 2021, est de nature à mettre très sérieusement en péril l’équilibre financier de la copropriété, déjà placée sous administration provisoire, en déséquilibrant ses comptes ;

Que la SCI [Adresse 6] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI [Adresse 6] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI TIBOULEN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], la somme de 20 108,68 € au titre des charges échues et des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds du troisième trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2025 sur la somme de 416,50 € et à compter de l’assignation en justice du 17 juillet 2025 pour le surplus ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], de sa demande au titre des frais ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE la SCI TIBOULEN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Me [O] [S] et Me [I] [L], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI TIBOULEN aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 19/09/2025

À

— Maître SOULAS Dorothée