TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 Mars 2026

à M^e Florence BLANC,

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Mars 2026

à M^e Thomas TRIBOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05231 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KZQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] sis, [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société INTESA, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [N], [K]

né le 01 Octobre 1959 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame, [Z], [J] épouse, [K]

née le 07 Janvier 1957 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 4]

représentée par M^e Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] sont propriétaires indivis du lot n°58 au sein de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 5], situé, [Adresse 6] , soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, après un courrier de relance, un courrier de mise en demeure a été adressé le 16 février 2023 à Monsieur, [K], [N] et à Madame, [J], [Z] épouse, [K] , puis un courrier de mise en demeure de payer la somme de 2831,31 euros a été adressé à Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] le 15 mars 2024 par l’avocat du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] ;

Ces courriers étant demeuré infructueux, et après une tentative de conciliation, par acte de commissaire de justice du 20 août 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] située, [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société INTESA, a fait assigner Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

3759,19 € au titre des charges de copropriété dues au 5 août 2024, en ce compris les frais nécessaires au recouvrement de la créance, avec intérêts légaux sur la somme de 3105,45 euros à compter du commandement de payer signifié le 23 février 20241500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 octobre 2024 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant et les époux, [K] ont été représentés par leur conseil respectif;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété

— débouter le syndicat de sa demande en paiement au titre des frais de syndic, honoraires avocat et frais d’huissier

— débouter le syndicat de sa demande au titre de sa demande de dommages et intérêts

Les requis font valoir qu’ils sont à jour du paiement de leurs charges de copropriété, que le décompte produit débute par un solde à nouveau injustifié d’un montant de 1435,66 euros qu’il convient de déduire du montant sollicité ; qu’en outre le syndic a omis de porter au crédit du compte un virement en date du 7 janvier 2026 pour un montant de 215,42 euros et que dès lors le compte de charges est créditeur de 32,08 euros ;

Sur les frais, les époux, [K] soutiennent qu’il y a lieu de déduire du montant des frais , les frais de recouvrement de syndic, les frais d’avocat arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais d’assignation compris dans les dépens ;

Sur la demande de dommages et intérêts les défendeurs font valoir que le requérant n’établit pas de préjudice distinct de celui compensé par les intérêts de retard ;

Suivant conclusions récapitulatives soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] située, [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société INTESA réitère les termes de son assignation en actualisant ses créances à la somme de 1619 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 janvier 2026, 1203,94 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance (930 euros au titre de diligences particulières du syndic et 273,94 euros de frais de sommation par commissaire de justice, et 2400 euros au titre des frais irrépétibles et demande au tribunal de débouter les époux, [K] de toutes demandes fins et prétentions contraires ;

Le syndicat des copropriétaires requérant reconnaît que la dette a diminué mais souligne que les époux, [K] sont constamment débiteurs, que les frais de relance se sont accumulés mais sont justifiés, que la tentative de conciliation a échoué ;

Il explique qu’il justifie du solde débiteur par le décompte de l’ancien syndic, qu’il y a de nombreux espaces verts, que les charges d’eau espaces vert sont des charges générales à répartir entre tous les copropriétaires de l’immeuble sauf celles relatives aux jardins à jouissance exclusive et privative qui incombent aux seuls copropriétaires des lots concernés, qu’il n’ y a pas de raison que la copropriété subisse un manque de trésorerie ;

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par l’acte de vente du 21 décembre 1998 versé aux débats que Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] sont propriétaires indivis du lot n°58 au sein de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1];

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société INTESA est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En vertu de l’ article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat. Les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’ article 42 de la même loi , les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

l’acte de vente du 21 décembre 1998le contrat de syndic du 4 juillet 2023 et du 31 octobre 2024un relevé de compte arrêté au 1er juillet 2024 et un relevé de compte arrêté au 2 janvier 2026un extrait du grand livre de l’exercice 2021 (FONCIA)la reddition des comptes et les appels de provisions de l’exercice 2022, de l’exercice 2023 et 2024les appels de provisions de l’exercice 2025, les appels de fonds travaux interphone et portail coulissantl’appel de provisions du premier trimestre 2026le règlement de copropriétéle procès-verbal de l’assemblée générale du 1er août 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 et 2023, rappelant les travaux votés par l’assemblée générale du 30 septembre 2021 non encore exécutésl’état de répartition au 31 décembre 2021, le compte de gestion de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel 2023l’accusé de réception de la convocation des époux, [K] à l’assemblée générale du 1er août 2022le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, réajustant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, votant les travaux de taille de certains arbres et arbustes, cette dépense faisant partie des charges communes généralesles attestations de non recours, votant la pose de 3 poteaux avec cadenas pompiers devant la Bastide, votant la création d’un emplacement de dépose minute devant le portail de la copropriété ; la feuille de présencel’état des dépenses de l’exercice 2022l’état financier après répartition au 31 décembre 2022 et l’état des soldes des copropriétairesle compte de gestion de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 octobre 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023, le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025, votant les travaux du portail coulissant et les modalités de financement,l’appel de fonds du dernier trimestre 2024 et la reddition des comptes de l’exercice 2024le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024, le budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026, votant les travaux de emplacement de la platine interphone sur rue et les modalités de financement ; les accusés de réception de la convocation à l’assemblée générale du 1er juillet 2025les appels de fonds 2025l’appel de fonds du 24 janvier 2025 concernant les travaux du portail coulissant et du 24 septembre 2025 concernant l’interphonel’appel de fonds du 1er trimestre 2026les courriers de mise en demeure et la sommation de payer

Il est constant que l’ensemble immobilier, [Adresse 1] est composé d’une maison d’habitation (bastide d’origine) dénommée Bâtiment B, et d’une construction nouvelle dénommée bâtiment A comprenant deux entrées, d’emplacements de parking extérieurs, d’une aire de jeux pour enfants et d’une desserte, et que les époux, [K] sont propriétaires indivis du lot n°58 situé dans le bâtiment B ;

La lecture du règlement de copropriété établit en particulier dans son article 4 que les espaces verts sont des parties communes générales sans aucune différentiation, que l’aire de jeux pour enfants est réservée à l’usage des copropriétaires du bâtiment A et que toutes les charges y relatives incomberont en totalité aux copropriétaires du bâtiment A ;

Que toutefois sont comprises dans les charges générales les frais d’entretien, d’aménagement et de réfection des espaces ; et que sont considérées comme charges spéciales notamment concernant le bâtiment A, uniquement les frais d’entretien, d’aménagement et de réfection de l’aire de jeux avec ses équipements aménagés ;

Il en résulte que les dépenses afférentes aux espaces verts sont des charges communes générales à répartir entre tous les copropriétaires des bâtiments A et B ;

S’agissant du solde à nouveau débiteur à hauteur de 1435,66 euros par lequel débite le décompte actualisé produit aux débats, ce solde débiteur est établi par les extraits du, [Localité 2] Livre des exercices 2019, 2020 et 2021 de l’ancien syndic FONCIA versé aux débats, étant relevé en outre que les comptes de l’exercice 2021 ont été approuvés par l’ assemblée générale du 1er août 2022 ;

Il s’ensuit que cette somme ne sera pas déduite du montant de la créance sollicitée ;

Enfin , les époux, [K] justifient d’un virement exécuté le 7 janvier 2026 pour un montant de 215,42 euros qui n’apparaît pas sur le décompte ;

Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] n’ont pour leur part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de leurs obligations;

En définitive il ressort des pièces et des développements susvisés que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 1403,58 euros (1619 – 215,42) au 7 janvier 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il est rappelé que l’imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires , ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Les contrats de syndic produits aux débats prévoient la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, de suivi du dossier transmis à l’avocat, étant précisé dans ces deux derniers cas, « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » ;

Dès lors les frais facturés par le syndic au titre du suivi de contentieux pour un montant total de 360 euros, doivent être écartés, en l’absence de démonstration de diligences particulières excédant la mission élémentaire du syndic de recouvrer les charges , laquelle est comprise dans sa rémunération forfaitaire, ces frais étant répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes ;

Les frais d’assignation en justice, font l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats et des développements susvisés que la somme de 783,94 euros (rappel recommandé, frais de remise dossier huissier, frais de mis à l’avocat, frais de constitution d’hypothèque, et sommations de payer) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Il est rappelé qu’en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

Il résulte des pièces versées aux débats que les requis sont copropriétaires indivis et le syndicat des copropriétaires justifie que le règlement de copropriété stipule dans son article 41 2/ (page 59) une clause de solidarité entre les indivisaires d’un lot, de sorte que Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] située, [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société INTESA les sommes suivantes :

1403,58 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 7 janvier 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 août 2024 ; 783,94 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] sollicite la somme de 2400 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, les pièces produites établissent que Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] sont des débiteurs chroniques et commettent régulièrement des manquements répétés à leurs obligations de paiement des charges depuis le mois d’octobre 2023, et ne justifient pas de difficultés particulières ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] située, [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice la société INTESA , recevable en ses demandes;

Condamne solidairement Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] située, [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société INTESA les sommes suivantes :

1403,58 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 7 janvier 2026, appel de fonds du premier trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 août 2024 ; 783,94 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Condamne in solidum Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] située, [Adresse 6] , représenté par son syndic en exercice la société INTESA, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne in solidum Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé, [Adresse 1] située, [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société INTESA, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur, [K], [N] et Madame, [J], [Z] épouse, [K] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE