TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/07519 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JCB

AFFAIRE :

S.A.R.L. les minis perles (M^e Sylvanna GUGLIERMINE)

C/

S.C.I. le pilon du roi (la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 16 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Pauline BILLO-BONIFAY, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 23 Mars 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, Greffier placé lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. Les minis perles

Immatriculée au RCS de MARSEILLE N°798 032 215,

dont le siège social est sis, [Adresse 1],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sylvanna GUGLIERMINE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. Le pilon du roi

Immatriculée au RCS de MARSEILLE N°897 498 747,

dont le siège social est sis, [Adresse 2],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Léa AZAÏS de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 10 décembre 2021, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre la SCI LE PILON DU ROI, bailleur, et la SARL LES MINI PERLES, preneur, relativement à des locaux situés, [Adresse 1] /, [Adresse 3]. Ce bail était à effet du 10 décembre 2021 pour se terminer le 09 décembre 2030.

Conformément au contrat, la SARL LES MINI PERLES a effectué l’aménagement du local pour ouvrir une crèche. La réception des travaux est intervenue le 21 mars 2022. L’ouverture de la crèche a eu lieu le 09 mai 2022.

*

Par acte en date du 19 juin 2023, la SARL LES MINI PERLES a assigné la SCI LE PILON DU ROI aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser avec exécution provisoire :

— la somme de 9.240,00 Euros correspondant aux loyers du 10 février 2022 au 09 mai 2022 au titre du manquement à l’obligation de délivrance,

— la somme de 1.132,78 Euros correspondant au coût du prêt complémentaire au titre du manquement à l’obligation de délivrance,

— la somme de 5.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 8.876,60 Euros au titre des travaux d’isolation thermique du plafond qui ne lui incombaient pas,

— la somme de 3.124,00 Euros au titre de la moitié des travaux de la chape liquide qui ne lui incombaient pas,

— la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL LES MINI PERLES fait valoir :

— que la date de livraison des travaux à la charge du bailleur était le 10 février 2022 et que cette date n’avait pas été respectée,

— que ce manquement avait eu pour conséquence des retards dans son activité,

— que les manquements de la SCI LE PILON DU ROI ne concernaient pas l’aménagement intérieur du local,

— que la SCI LE PILON DU ROI était tenue de mettre à sa disposition un local pouvant accueillir une activité de crèche,

— que la différence de niveau entre le sol du local et le sol du bâtiment avait rendu nécessaire la mise en place d’une chape liquide dont la moitié du coût devait être supporté par la SCI LE PILON DU ROI,

— que la SCI LE PILON DU ROI avait tardé à effectuer les différentes démarches nécessaires à l’obtention des autorisations nécessaires à l’ouverture et à l’accessibilité au public du local,

— que l’isolation thermique du plafond constituait une grosse réparation,

— que les éléments de climatisation n’entravaient pas l’entrée.

*

La SCI LE PILON DU ROI conclut au débouté, faisant valoir :

— que le local était donné à bail brut de décoffrage et que la SARL LES MINI PERLES ferait son affaire personnelle de l’aménagement total du local,

— que le bail prévoyait que la SARL LES MINI PERLES devait supporter le coût des travaux de second œuvre et d’aménagement,

— qu’elle avait accordé à la SARL LES MINI PERLES une exonération de loyers d’une durée de 2 mois,

— que le retard dans l’ouverture de la crèche était imputable au retard pris dans les travaux de second œuvre qui n’étaient pas à sa charge,

— qu’elle n’était pas en charge de la délivrance des autorisations administratives requises,

— qu’elle avait installé sans tarder les dispositifs de sécurité nécessaires,

— qu’elle avait donc respecté son obligation de délivrance,

— qu’elle n’était pas tenue de rembourser des travaux que le bail avaient mis à la charge de la SARL LES MINI PERLES.

Reconventionnellement, elle demande avec exécution provisoire :

— la somme de 9.094,55 Euros au titre du remboursement des travaux indument supportés par elle,

— l’enlèvement sous astreinte des éléments de climatisation en parties communes,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance

L’article 1719 du Code Civil prévoit :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

La SARL LES MINI PERLES a été mise en possession du local dès la signature du bail.

Le contrat de bail indique que le local est loué brut de décoffrage et que le locataire fera son affaire personnelle de l’aménagement total du local.

La SARL LES MINI PERLES fait grief à la SCI LE PILON DU ROI d’avoir tardé à réaliser les travaux suivants :

1/ L’électricité n’a été installée dans le local qu’à compter du 30 mars 2022

2/ L’ascenseur n’a été mis en service que le 14 avril 2022

3/ L’installation d’un dispositif pérenne, fixe et non renversable concernant les rambardes n’a pas été faite avant le mois de mars 2022.

S’il peut être admis que ces travaux étaient à la charge du bailleur, il n’est pas justifié de la date de leur réalisation. En effet, la SARL LES MINI PERLES ne produit aucun document objectif attestant de la date de réalisation des travaux et de son éventuel retard en l’absence démonstration de la date prévue pour ladite réalisation.

Par ailleurs, les parties ne s’accordent pas sur la cause de la franchise de loyers, la SCI LE PILON DU ROI indiquant que celle-ci était justifiée par l’importance des travaux à la charge de la SARL LES MINI PERLES, laquelle indique que le 10 février 2022 correspondait à la fin des travaux à la charge de la SCI LE PILON DU ROI.

L’obligation de délivrance ne se limite pas à une mise à disposition du bien . Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

La SARL LES MINI PERLES invoque la nécessité de l’installation d’une chape liquide, laquelle faisait partie de l’aménagement total du local qui était à sa charge.

La SARL LES MINI PERLES invoque également la carence de la SCI LE PILON DU ROI dans le suivi de l’installation d’un point d’eau et de la conformité du parc de stationnement. Les mails produits par la SARL LES MINI PERLES sont datés du mois de janvier 2022 et il n’est fourni aucun élément de nature à démontrer que la SCI LE PILON DU ROI a fait preuve d’un manque de diligence de nature à entraîner un retard dans les autorisations administratives.

En tout état de cause, l’autorisation relative à l’exploitation de la crèche ne pouvait pas intervenir dès la signature du bail mais après la réalisation des travaux d’aménagement qui étaient à la charge de la SARL LES MINI PERLES.

En l’état de ces éléments, la SARL LES MINI PERLES ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un manquement à l’obligation de délivrance incombant à la SCI LE PILON DU ROI. Les demandes formées de ce chef, à savoir le montant des loyers, le coût du prêt complémentaire et l’indemnisation du préjudice moral, entrent dès lors en voie de rejet.

— Sur les travaux à la charge de la SCI LE PILON DU ROI

La SARL LES MINI PERLES réclame le montant de la pose de l’isolation thermique du plafond en invoquant le fait qu’il s’agissait d’une grosse réparation. Or, il ne s’agit pas de réparations mais de l’aménagement total du local qui était à sa charge. Cette demande entre dès lors en voie de rejet.

Il en est de même de la réalisation de la chape liquide.

— Sur les demandes reconventionnelles de la SCI LE PILON DU ROI

L’isolation thermique n’étant pas à la charge de la SCI LE PILON DU ROI, il sera fait droit à la demande de remboursement de la fourniture et de la livraison de la laine de verre.

Par contre, il n’est pas démontré que la pose d’éléments occultants, d’un muret et de cheminées de ventilation fassent partie de l’aménagement de la crèche quand bien même celle-ci en aurait le bénéfice. Cette demande entre en voie de rejet.

L’attestation de, [C], [H] est irrégulière en la forme et elle n’est corroborée par aucun élément. Elle ne peut donc pas permettre de démontrer l’accord de la SCI LE PILON DU ROI concernant l’installation de la climatisation sur une partie commune avec une réduction de la largeur du passage. Il sera dès lors fait droit à la demande de retrait du climatiseur. Par contre, en l’absence de toute mise en demeure préalable, la demande d’astreinte, [B], [F] sera rejetée.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à la SCI LE PILON DU ROI la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL LES MINI PERLES les frais irrépétibles par elle exposés.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile applicable à compter du 01 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE la SARL LES MINI PERLES de toutes ses demandes,

CONDAMNE la SARL LES MINI PERLES à verser à la SCI LE PILON DU ROI :

— la somme de 2.230,55 Euros au titre de la fourniture et de la livraison de la laine de verre,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande formée par la SCI LE PILON DU ROI au titre de la pose d’éléments occultants, d’un muret et de cheminées de ventilation,

CONDAMNE la SARL LES MINI PERLES à retirer le bloc climatiseur situé dans les parties communes du centre commercial,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SARL LES MINI PERLES aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 23 mars 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT