DOSSIER : N° RG 22/01394 – N° Portalis DB2P-W-B7G-EFQH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 25 Juillet 2025

DEMANDERESSE :

SASU JUDO, immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 831 994 819 dont le siège social est sis 1 B Lotissement Les Fauvettes – 155 Route de Revel de Montbel – 73330 DOMESSIN agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentée par Maître Sophie SAINT-ANDRE de la SCP BESSAULT MADJERI SAINT-ANDRE, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et la SCP DUCROT & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de LYON

DEFENDEURS :

S.C.P. [S], [G], LANGLE-LACASSAGNE, BARLET, Notaires, société civile professionnelle au capital de 152 449,02 euros, immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le numéro 308 768 290 dont le siège social est sis 60 promenade Jean Monnet – 73000 CHAMBERY agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

Maître [F] [G]

domicilié 60 promenade Jean Monnet – 73000 CHAMBERY

Représentés par Maître Virginie DUBOUCHET de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER

ASSESSEURS : Madame Laure TALARICO

Madame Hélène BIGOT

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES, faisant fonction de Greffière lors des débats et lors du prononcé.

DEBATS :

Monsieur François GORLIER et Madame Laure TALARICO, Juges chargés du rapport, ont tenu seuls l’audience du 27 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été débattue et mise en délibéré, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile. Ils en ont rendu compte au Tribunal, composé des magistrats susnommés, lors de leur délibéré. A l’issue des débats, le Président, a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 03 Juillet 2025.

Les conseils des parties ont ensuite été avisés de ce que la date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 25 juillet 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 12 juin 2019, reçu par Maître [F] [G], Notaire associé membre de la société civile professionnelle [ci-après la SCP] LE MOING – [S] – [G], Notaires à CHAMBÉRY, la société par actions simplifiée à associé unique [ci-après la SASU] JUDO a acquis de la société à responsabilité limitée [ci-après la SARL] L’EMERAUDE la propriété d’une parcelle de terrain à bâtir, sur laquelle est édifiée un appentis en moellons et bois en limite nord du terrain, située dans la commune de CHAMBÉRY (73000), rue de Maurienne, cadastrée section CR n°109, contre un prix de 160 000 euros.

Se plaignant du déclassement de la parcelle cadastrée section CR n°109 en terrain réservé aux jardins partagés à créer pour les futures résidences collectives sans jardin privé à la suite d’une modification du Plan Local d’Urbanisme [ci-après PLU] et de l’absence d’information délivrée par Maître [F] [G] sur ce point lors de la signature de l’acte de vente du 12 juin 2019, la SASU JUDO a, par actes du 10 août 2022, fait assigner Maître [F] [G] et la SCP LE MOING – [S] – [G], devenue la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET, pris en leur qualité de notaire rédacteur d’acte, devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de condamnation au payement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, la SASU JUDO demande au tribunal :

à titre principal, de condamner solidairement Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD à lui verser la somme de 200 000 euros correspondant à la réparation du préjudice, résultant de leur manquement à leur devoir de conseil ;à titre subsidiaire :* de condamner solidairement Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD à indemniser son préjudice résultant de l’impossibilité de construire depuis la date d’acquisition du bien jusqu’à la date d’effet des nouvelles orientations d’aménagement dont le projet a été soumis à enquête publique ;

* de surseoir à statuer sur le préjudice dans l’attente de l’approbation des nouvelles dispositions du PLU et la connaissance exacte de leurs effets sur la constructibilité de la parcelle ;

en tout état de cause : * de condamner solidairement Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD à lui verser la somme de 5 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

* de les condamner solidairement aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, que la responsabilité civile de Maître [F] [G] et de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD est susceptible d’être engagée en ce que celui-ci n’a pas mis en garde la SASU JUDO concernant la mention figurant dans la lettre de renseignements d’urbanisme qui expliquait qu’un sursis à statuer pourrait être opposé à une demande de permis, ce qui laissait sous-entendre que le nouveau PLU en cours d’élaboration ne permettrait pas la réalisation de l’opération envisagée, qu’il n’a pas pris la peine de réactualiser cette lettre de renseignements d’urbanisme qui datait pourtant de plus d’un an, que la parcelle acquise est désormais totalement inconstructible en ce qu’elle n’est destinée à accueillir que des jardins ouvriers, et que la SASU JUDO aurait vraisemblablement renoncé à acquérir le terrain si elle avait su qu’il pouvait devenir inconstructible. Elle ajoute que la qualité de professionnel de l’immobilier du gérant de la SASU JUDO, Monsieur [K] [N], ne dispensait pas Maître [F] [G] de son devoir d’information, qu’il devait donc clairement attirer l’attention de la SASU JUDO sur le fait que la note d’urbanisme obtenue ne constituait pas un certificat d’urbanisme et n’offrait donc pas la garantie d’un tel certificat, et surtout attirer son attention sur le fait que la révision du PLU en cours pouvait très clairement remettre en cause la constructibilité, ce que Maître [F] [G] n’a nullement fait. Elle précise qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée s’agissant de la date du dépôt du permis de construire, postérieure à la vente. Elle fait encore valoir que Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD ne sauraient utilement arguer d’un manque de temps avant la réalisation de la vente pour justifier l’absence de demande d’une nouvelle lettre d’urbanisme. Elle soutient que les mentions figurant sur le certificat d’urbanisme ne lui permettaient pas de savoir si le sursis à statuer pourtant sur le PLU était général, ou s’il visait spécifiquement la parcelle acquise par la demanderesse. Elle fait valoir que si sa parcelle n’est pas dans une zone inconstructible, l’orientation d’aménagement et de programmation [ci-après OAP] la concernant la rend malgré tout inconstructible de fait au regard de l’article L.151-2 du Code de l’urbanisme. Elle affirme que le fait qu’elle soit une société dont l’activité est celle de marchand de biens, si elle lui confère la qualité de professionnel de l’immobilier, ne lui confère pas les connaissances d’urbanisme et de droit des sols nécessaires pour apprécier les implications juridiques d’une orientation d’aménagement et de programmation telle que celle applicable. La SASU JUDO mentionne que la faute de Maître [F] [G] lui a causé un préjudice en ce que la valeur du terrain telle qu’elle ressort du nouveau PLU a beaucoup diminué, qu’elle ne peut plus réaliser le projet immobilier escompté, et qu’elle subit une perte de chance évaluée à 200 000 euros, constitutive de la perte de valeur du terrain. Elle précise que sa perte de chance est totale. A titre subsidiaire, elle indique que si les modifications des orientations d’aménagement et de programmation du secteur dans lequel se trouve la parcelle litigieuse devaient revenir à la situation d’une parcelle constructible sans restriction par rapport à la notion de jardins partagés, alors le préjudice de la SASU JUDO serait constitutif d’une immobilisation de ses fonds et la perte du bénéfice escompté, et que ce préjudice devra être établi en fonction des règles d’urbanisme applicables.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET, devenue la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD, demandent au tribunal de :

débouter la SASU JUDO de l’ensemble de ses prétentions ;à titre subsidiaire, si le Tribunal considérait que la SASU JUDO rapporte la preuve d’une faute et d’un préjudice, juger que le préjudice s’analyse en une perte de chance et, en conséquence, limiter son montant à une somme maximale de 7 400 euros ;condamner la SASU JUDO à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; la condamner aux dépens avec distraction au profit de la SCP CHRISTINE VISIER-PHILIPPE – CAROLE OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIÉS ;à titre subsidiaire, pour le cas où les prétentions de la SASU JUDO seraient retenues, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A l’appui de ses leurs demandes, ils expliquent que leur responsabilité ne saurait être engagée en ce qu’aucune discussion préalable à la vente n’a existé ni devant Maître [F] [G], ni devant l’un des notaires de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD, que la SASU JUDO a souhaité qu’un acte de vente intervienne au plus tôt, que l’urgence imposée à Maître [F] [G] démontre que la SASU JUDO avait connaissance de l’urgence à déposer un permis de construire, que ce court délai n’a pas permis à Maître [F] [G] de solliciter la délivrance d’une nouvelle lettre de renseignement d’urbanisme, et que la situation d’urgence dans laquelle ce dernier a été placé l’exonère de toute responsabilité. Ils ajoutent que l’acte de vente a été conclu en toute connaissance de cause par la SASU JUDO qui est une professionnelle de l’immobilier, que le projet d’acte de vente lui a été transmis la veille de la signature de l’acte de vente, ce qui lui a permis d’en prendre connaissance, et que la SASU JUDO n’a pas souhaité voir insérer dans l’acte de vente une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Ils soulignent que la SASU JUDO n’a pas pris la peine de consulter, de façon informelle et conformément à une pratique établie, les services instructeurs pour connaître leurs attentes au regard des règles du PLU avant de déposer un permis de construire conforme. Ils font également valoir que la SASU JUDO n’a pas déposé de permis de construire en juillet 2019 mais s’est contentée de prendre contact avec un architecte-conseiller et qu’en tout état de cause la parcelle acquise par la demanderesse n’est pas inconstructible mais se trouve être non conforme à une OAP, que cette parcelle demeure constructible au regard du classement du PLU, d’autant plus que des modifications dans le Plan Local d’Urbanisme intercommunal [ci-après PLUi] sont en cours, ce qui pourrait faire évoluer lesdites orientations. Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD affirment par ailleurs que la SASU JUDO ne démontre l’existence d’aucun préjudice certain et actuel, que le préjudice ne peut être constitutif que d’une perte de chance présentant un caractère définitif, qu’il n’existe pas de préjudice puisque la parcelle acquise demeure en zone constructible, que la SASU JUDO s’est bien gardée d’intenter une action en résolution de la vente parce qu’elle souhaite conserver la parcelle dans l’espoir de la revendre une fois celle-ci bâtie. Ils contestent également le quantum de l’indemnisation réclamée par la SASU JUDO aux motifs que celle-ci produit des évaluations contestables et peu probantes. A titre subsidiaire, ils soutiennent que le préjudice doit être estimé à 5% de la différence entre la valeur du terrain lors de la vente, soit 160 000 euros, et sa valeur actuelle, soit 12 000 euros. Ils contestent enfin le fait que la présente décision puisse être assortie de l’exécution provisoire en ce que la SASU JUDO ne verse aux débats aucune pièce de nature à garantir la restitution des sommes qui lui seraient allouées, en cas de réformation, laquelle réformation serait parfaitement envisageable dans la mesure où la solution du présent litige dépend de l’interprétation que feront les juges des faits qui leur sont soumis.

L’ordonnance fixant la clôture est intervenue le 24 octobre 2024, et l’affaire a renvoyée à l’audience de plaidoiries du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 3 juillet 2025, délibéré prorogé au 25 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la demande tendant à voir engager la responsabilité de Maître [F] [G] et de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des ces actes (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 4 janvier 1966).

Il est admis que les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 12 avril 2005, n°03-14.842).

Il est également admis que l’obligation d’information du notaire doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsqu’il en a eu précisément connaissance, ce qui peut entrainer l’obligation de vérifier qu’un terrain est constructible, compte tenu des intentions de son client (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 13 décembre 2005, n°03-11.443).

Il est enfin admis que le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 28 novembre 1995, n°93-15.734).

Aux termes de l’article 16 de la loi n°66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles, chaque associé répond sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit. La société est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes. La société ou les associés doivent contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle, dans les conditions prévues par le décret particulier à chaque profession.

En l’espèce, la SASU JUDO soutient que la responsabilité de Maître [F] [G] et de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD est engagée en ce que ce dernier ne l’a pas avisée de l’impossibilité de procéder à la construction d’un bâtiment sur la parcelle objet de l’acte de vente du 12 juin 2019, ce qui lui a causé un préjudice évalué à titre principal à 200 000 euros.

1°) Sur l’existence d’une faute imputable à Maître [F] [G] :

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié de vente dressé par Maître [F] [G] le 12 juin 2019, produit en pièce n°1 par la SASU JUDO, que le bien acquis par celle-ci, situé à CHAMBÉRY (73000), Rue de Maurienne, cadastré section CR n°109, se trouve être « une parcelle de terrain à bâtir, sur laquelle est édifiée un appentis en moellons et bois en limite nord du terrain ».

La lecture de cet acte, et plus particulièrement de la page n°11, permet de constater l’existence d’un paragraphe intitulé « Dispositions relatives à la construction », selon lequel « le notaire soussigné informe l’ACQUÉREUR dans la mesure où il projette d’effectuer des constructions, des aménagements, et des transformations, et ce quelle qu’en soit la destination […] ».

Il apparaît, au regard de ce paragraphe, que Maître [F] [G] a eu connaissance du fait que la SASU JUDO avait pour projet de procéder à l’édification d’une construction sur la parcelle objet de l’acte de vente, de sorte que son obligation de s’informer et d’informer la demanderesse devait spécifiquement porter sur la possibilité de procéder ou non à cette construction.

De plus, il ressort de l’acte notarié susmentionné, et plus particulièrement de la page n°10, un paragraphe intitulé « Dispositions relatives à l’urbanisme » rédigé ainsi :

« Lettre de renseignements d’urbanisme – La société TERRANOTA a délivré le 30 mai 2018 une lettre de renseignements d’urbanisme, demeurée ci-annexée aux présentes. L’ACQUÉREUR s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions, du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées sur cette lettre ».

Cette lettre d’urbanisme, produite en pièce n°2 par la SASU JUDO, indique, dans un article 3 intitulé « Servitudes d’urbanisme », que la parcelle cadastrée section CR n°109 « est concerné(e) par un sursis à statuer : mise en modification du PLU le 2 août 2017 ».

Pour autant, s’il est constant que cette lettre de renseignements d’urbanisme a bien été annexée à l’acte de vente du 12 juin 2019, et que les parties ont été en mesure d’en prendre connaissance, force est de constater que rien dans l’acte de vente lui-même ne permet d’établir que la SASU JUDO a bien été spécifiquement informée de l’incertitude relative à la possibilité de procéder à une construction sur le terrain acquis.

En outre, Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD ne produisent aucune pièce tendant à établir que le notaire rédacteur a, préalablement à la signature de l’acte de vente du 12 juin 2019, attiré l’attention de la SASU JUDO sur ce point.

Ces derniers font tout d’abord valoir que la SASU JUDO était une professionnelle de l’immobilier, et qu’elle pouvait comprendre la teneur de la lettre de renseignements d’urbanisme.

Ils produisent à ce titre :

en pièce n°3, un extrait du registre national du commerce et des sociétés mentionnant que les activités principales de la SASU JUDO sont « commercialisation, construction lotisseur marchand de biens » ;en pièce n°4, un extrait du registre national du commerce et des sociétés concernant la SARL IDC, ayant pour gérant Monsieur [K] [N], également gérant de la SASU JUDO, et dont les activités principales sont « construction (par des sous-traitants), promotion, lotisseur, marchand de biens, gestion de biens immobiliers, travaux de rénovation (par des sous-traitants), maître d’œuvre, maître d’ouvrage et exécution de tous plans de construction » ;en pièce n°5, un extrait du registre national du commerce et des sociétés concernant la SCI VULAC, ayant elle aussi pour gérant Monsieur [K] [N], et dont les activités principales sont « achat, vente, construction, gestion » ;en pièce n°6, un extrait du registre national du commerce et des sociétés concernant la SCCV RÉSIDENCES DES TERRASSES, ayant pour gérant Monsieur [K] [N], et dont les activités principales sont « achat parcelles sur commune de CHAMBÉRY, construction, aménagement d’un immeuble, vente en totalité ou par lots des locaux ».

Compte tenu de l’objet social de la SASU JUDO et du fait que son unique associé et gérant, Monsieur [K] [N], est également gérant de plusieurs sociétés dont l’objet social est l’achat de terrains, la construction et la vente, c’est-à-dire de l’intégralité des activités d’un professionnel de l’immobilier, il convient de considérer que la SASU JUDO doit être qualifiée de professionnelle de l’immobilier, ce qui induit des connaissances en matière urbanistique et la capacité de lire et de comprendre des documents tels que la lettre de renseignements d’urbanisme annexée à l’acte de vente.

Cette qualité de professionnelle de l’immobilier n’est au demeurant pas contestée par la demanderesse.

Pour autant, il convient de rappeler que les compétences théoriques de la SASU JUDO en matière immobilière ne sont pas de nature à permettre de décharger Maître [F] [G] de son devoir de conseil et d’information, de sorte que cet élément n’est pas de nature à influer sur la question de la faute reprochée au défendeur.

Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD font également valoir que le notaire rédacteur de l’acte a été placé devant une situation d’urgence, ce qui l’a empêché d’accomplir les diligences normales mises à sa charge.

A ce titre, l’acte de vente comporte en page n°8 un paragraphe intitulé « Promesse de vente antérieure » selon lequel « une promesse de vente avait été originairement signée entre le VENDEUR et les consorts [M], suivant acte reçu par Maître [X] [S], Notaire à CHAMBÉRY, le 23 mai 2018. Étant ici précisé que cette vente devait être réitérée au plus tard le 23 juillet 2018, que les consorts [M] n’ont jamais justifié de l’obtention de leur prêt et n’ont pas donné suite à leur acquisition, malgré une mise en demeure de réitérer qui leur a été adressée en date du 27 mai 2019 par lettre recommandée avec accusé de réception, la réception étant en date du 28 mai 2019 […]. Le VENDEUR déclare donc être libre de tout engagement à ce titre à ce jour ».

Cette clause permet de constater l’absence de signature d’une promesse de vente entre la SARL L’EMERAUDE et la SASU JUDO préalablement à la signature de l’acte de vente.

En outre, le délai entre la mise à néant de la promesse de vente signée le 23 mai 2018 et la signature de l’acte de vente du 12 juin 2019 est particulièrement court et de nature à impacter les diligences mises à la charge du notaire rédacteur.

Toutefois, il doit être relevé que la promesse de vente antérieure, qui a donné lieu à la demande auprès de la société TERRANOTTA de la lettre de renseignements d’urbanisme du 30 mai 2018, a été reçue par Maître [X] [S], Notaire associé au sein de la SCP [S] – LEMOING – [G] devenue la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD, de sorte qu’il serait audacieux de considérer, ainsi que l’exposent les défendeurs, qu’ « il n’y a eu aucune discussion préalable à la vente en présence ni de Maître [F] [G], Notaire, ni d’un quelconque autre notaire de l’étude ».

Ainsi, l’incertitude quant à la possibilité de pouvoir construire un bâtiment sur la parcelle cadastrée section CR n°109 était connue de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD dès la réception de la lettre de renseignements d’urbanisme, soit bien avant l’émergence du projet de vente de cette parcelle à la SASU JUDO, ce qui aurait dû conduire le notaire rédacteur soit à solliciter la délivrance d’une nouvelle lettre de renseignements d’urbanisme à jour, soit d’alerter la SASU JUDO quant à cette incertitude.

A ce titre, les défendeurs ne produisent aucune pièce tendant à établir que le délai pour obtenir une lettre de renseignements d’urbanisme était trop long par rapport à la fixation de la date de signature de l’acte de vente au 12 juin 2019.

En tout état de cause sur ce point, aucune des pièces produites par les parties, et notamment par les défendeurs, telles que les échanges de courriels entre la SASU JUDO et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD ne permet d’établir l’existence de pressions exercées par les parties pour contraindre Maître [F] [G] à rédiger un acte de vente dans des délais particulièrement contraints, de sorte que la seule proximité temporelle entre la fin de la relation d’affaires entre la SARL L’EMERAUDE et les consorts [M] et la signature de l’acte de vente du 12 juin 2019 apparaît insuffisante pour considérer que Maître [F] [G] a été placé dans une situation d’urgence l’empêchant d’accomplir les diligences qu’il aurait accomplies dans un contexte normal.

Dès lors, les défendeurs ne sauraient être déchargés de leur responsabilité à ce titre.

Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD indiquent enfin que la SASU JUDO n’a pas pris la peine de consulter de façon officieuse les services instructeurs chargés d’étudier les demandes de permis de construire pour connaître leurs attentes au regard des règles du PLU.

Cependant, une telle pratique, même à la supposer établie et quasi-systématique, ne constitue pas pour autant une obligation mise à la charge de la SASU JUDO, et dont l’absence d’exécution permettrait aux défendeurs de s’exonérer de leur responsabilité.

Il résulte de ce qui précède qu’en se bornant à annexer à l’acte de vente une lettre de renseignements d’urbanisme ancienne de plus d’un an et mentionnant l’existence d’un sursis à statuer affectant le PLU relatif à la parcelle objet de la vente, tout en s’abstenant de solliciter la délivrance d’une nouvelle lettre de renseignements d’urbanisme actualisée et/ou d’informer la SASU JUDO de l’incertitude urbanistique pesant sur la parcelle, et ce alors qu’il avait connaissance du projet de cette dernière de procéder à la construction d’un bien, Maître [F] [G] a manqué à son obligation de s’informer et au devoir de conseil vis-à-vis de la SASU JUDO.

Par conséquent, Maître [F] [G] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle, ainsi que celle de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD dont il est associé, vis-à-vis de la SASU JUDO.

2°) Sur le préjudice invoqué par la SASU JUDO :

Vu l’article 1240 du Code civil susmentionné ;

Il est admis que constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable (Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, 21 novembre 2006, n°05-15.674).

Aux termes de l’article L.151-2 du Code de l’urbanisme dispose que « le plan local d’urbanisme comprend […] :

3°) des orientations d’aménagement et de programmation […] ».

Il est admis qu’une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu’elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d’aménagement et de programmation d’un plan local d’urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs (Arrêt du Conseil d’État, première et quatrième chambres réunies, 30 décembre 2021, n°446763).

En l’espèce, la SASU JUDO demande à titre principal de voir condamner solidairement Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD à lui payer la somme de 200 000 euros en réparation de son préjudice, et à titre subsidiaire de les voir condamner solidairement à l’indemniser du préjudice résultant de l’impossibilité de construire, et de surseoir à statuer dans l’approbation des nouvelles dispositions du PLU et la connaissance exacte de leurs effets sur la constructibilité de la parcelle acquise.

Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD s’opposent à titre principal à toute indemnisation au profit de la SASU JUDO, et à titre subsidiaire demandent une limitation de ce préjudice à hauteur de 7 400 euros.

Il convient tout d’abord de rappeler qu’il ressort de l’acte de vente du 12 juin 2019 que la SASU JUDO souhaitait acquérir la parcelle cadastrée section CR n°109 pour y édifier une construction.

En outre, il doit être rappelé qu’au jour de la signature de l’acte de vente, la seule lettre de renseignements d’urbanisme portée à la connaissance des parties mentionnait que la parcelle en question était concernée par un sursis à statuer dans le cadre de la modification du PLU le 2 août 2017.

Ceci étant dit, la SASU JUDO produit, en pièce n°3, un refus de permis de construire daté du 27 février 2020 indiquant que permis de construire déposé le 27 janvier 2020 et portant sur la parcelle cadastrée section CR n°109 est refusé pour le projet décrit dans la requête, eu égard notamment au PLUi du Grand CHAMBÉRY approuvé en date du 18 décembre 2019 et exécutoire depuis le 21 février 2020, et « considérant que la localisation du projet dans l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) sectorielle du Petit Biollay ; considérant que l’unité foncière du projet est identifiée dans cette OAP comme un terrain réservé aux jardins partagés à créer pour les futures résidences collectives sans jardin privé […] ».

Cette pièce permet d’établir l’impossibilité pour la SASU JUDO, après l’acquisition de la parcelle cadastrée section CR n°109, de procéder à une construction sur cette parcelle au regard des dispositions du PLUi modifiées postérieurement à l’acquisition.

Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD soutiennent que la parcelle cadastrée section CR n°109 demeure constructible, et ils produisent :

en pièce n°11, une capture d’écran du site « portailsig.grandchambery » indiquant que la parcelle en cause figure en zone UGi ;en pièce n°12, le règlement littéral du plan de secteur urbain, selon lequel une zone UGi est une zone urbaine générale constitutive d’un secteur déjà urbanisé et un secteur où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir des constructions à implanter, et en l’espèce de l’habitat individuel.

Ces pièces permettent effectivement de considérer que la zone UGi est une zone constructible, ce qui induit que la parcelle cadastrée section CR n°109, située dans une zone UGi, est constructible.

Toutefois, le règlement littéral du plan de secteur urbain indique également que « la zone UG est couverte par un ou plusieurs secteurs d’OAP qui doivent être respectées dans un rapport de compatibilité en sus du présent règlement ».

En outre, la SASU JUDO produit en pièce n°4 un courrier daté du 20 décembre 2021 de l’adjoint délégué à l’urbanisme de la commune de CHAMBÉRY selon qui la parcelle cadastrée section CR n°109 fait partie d’une zone couverte par une OAP tendant à ce que celle-ci soit destinée à accueillir des jardins partagés.

Dès lors, et conformément à l’article L.152-1 du Code de l’urbanisme selon qui une OAP est contenue dans le PLU, cette OAP est de nature à rendre inconstructible la parcelle objet de la vente du 12 juin 2019, même si elle se trouve en zone UGi.

Par ailleurs, l’adjoint délégué à l’urbanisme indique, dans son courrier du 20 décembre 2021, que « les commissaires enquêteurs ont décidé d’instaurer un Périmètres d’Attente de Projet d’Aménagement [PAPA] sur la totalité de l’emprise de l’OAP. Ce PAPA nécessite de retravailler l’OAP et d’affiner les orientations retenues sur le périmètre. Cette levée du PAPA ne pourrait intervenir que par le biais d’une procédure de modification du PLUi et cette dernière ne pourra malheureusement pas rendre constructible la parcelle CN n°109 ».

Il s’ensuit que si la situation de la parcelle cadastrée section CR n°109 n’est pas totalement fixée, il ressort du courrier susmentionné que cette parcelle ne sera dans tous les cas plus constructible.

Au surplus, dans la mesure où un PLU peut toujours être révisé, il ne saurait être utilement soutenu que la parcelle en question peut toujours redevenir constructible pour écarter toute idée de préjudice définitif.

Partant, et en l’absence de la production de pièces probantes de la part de Maître [F] [G] et de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD, il convient de retenir que l’absence de caractère constructible de la parcelle acquise par la SASU JUDO constitue un préjudice définitif.

En outre, il convient de relever que s’il est certain que la demanderesse n’aurait pas acquis la parcelle susvisée contre un prix de 160 000 euros si celle-ci n’était pas constructible, le préjudice de la SASU JUDO est constitutive d’une perte de chance, en ce qu’elle pouvait prétendre acquérir une parcelle pouvant accueillir une construction avant de la revendre et d’en tirer un bénéfice.

Pour autant, au jour de la signature de l’acte de vente, soit le 12 juin 2019, et en l’absence de pièce contraire, il convient de relever que la parcelle cadastrée section CR n°109 ne faisait pas encore l’objet d’une OAP mais d’un sursis à statuer, et qu’il était possible qu’elle ne soit pas concernée par une inconstructibilité.

Compte tenu de cette incertitude au jour de la vente, il y a lieu de relever que le préjudice de la SASU JUDO est constitutif d’une perte de chance à hauteur de 50%.

S’agissant du montant de ce préjudice, celui-ci doit se calculer au vu de la différence entre la valeur du mètre carré de la parcelle acquise par la SASU JUDO et qui est de fait inconstructible, et la valeur du mètre carré pour une parcelle qui serait constructible.

A ce titre, l’acte de vente du 12 juin 2019 indique que la parcelle cadastrée section CR n°109 est d’une contenance de 4 ares et 95 centiares, soit 495 m².

La SASU JUDO produit

en pièce n°5, un avis de valeur de la SCP GUILLAUME DEVRED – MAGALI EZANNO – EVA SIX-DERDLIAN – MAXIME BRUNET, Notaires à CHAMBÉRY, datant du 15 juin 2022, et indiquant qu’au vu de six ventes comparables, le prix du mètre carré s’élève en moyenne à hauteur de 19,30 euros.

Pour autant, l’attestation ne mentionne que cinq ventes, portant sur des valeurs du mètre carré de 30 euros, 34 euros, 12 euros, 40 euros et 0,50 euro, soit une valeur moyenne de 23,20 euros.

La pièce n°5 susvisée comporte également un avis de valeur de la société CAPERENNE, Notaires à CHAMBÉRY, qui retient deux ventes par comparaison, la première concernant un prix du mètre carré de 22 euros, et la deuxième concernant un prix du mètre carré de 25 euros, soit une moyenne de 23,50 euros.

Eu égard aux valeurs de 23,20 et de 23,50 euros, il convient de retenir une moyenne de ces deux valeurs, soit 23,35 euros.

En l’absence de toute autre pièce produite, et compte tenu de la valeur du mètre carré moyenne retenue, la valeur de la parcelle de la SASU JUDO peut être estimée à hauteur de 11 558,25 euros.

Par ailleurs, s’agissant de la valeur de cette parcelle si elle était demeurée constructible, la SASU JUDO produit en pièce n°6 une estimation de la valeur du site internet « solvimo » du mètre carré de terrain à CHAMBÉRY (73000) :

pour l’année 2021, entre 322 et 1 033 euros, avec un prix moyen de 539 euros ;pour l’année 2022, entre 355 et 1 184 euros, avec un prix moyen de 611 euros ;pour l’année 2023, une prévision entre 388 euros et 1 335 euros, avec un prix moyen de 682 euros.

Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD contestent le caractère probant de cette estimation, au motif que celle-ci a été faite auprès d’un site internet se targuant de faire connaître la valeur d’un terrain en deux minutes, et ils produisent, en pièce n°15, une recherche sur la base des références immobilières « Notaires de France », qui laisse apparaître 28 résultats entre le 24 juillet 2021 et le 27 mai 2023, avec des prix du mètre carré allant de 87 euros à 391 euros, avec une valeur moyenne de 248, 39 euros.

L’analyse des pièces produites par chacune des parties permet de constater que la pièce produite par les défendeurs provient d’une base de recherche officielle, avec des ventes concrètes et dont les informations permettent de vérifier l’adresse, la commune de référence, la surface, le prix de vente, le caractère viable ou non du terrain, tandis que les estimations tirées du site « solvimo » ne sont étayées par aucun exemple de vente comparable, de sorte que la valeur probante de la pièce produite par les défendeurs apparaît supérieure à celle produite par la demanderesse.

Dès lors, il convient de retenir une valeur moyenne du mètre carré, pour un terrain constructible, de 248,39 euros.

La valeur de la parcelle acquise par la SASU JUDO si elle était demeurée constructible pourrait donc être estimée à hauteur de 122 953,05 euros.

La différence entre la valeur de la parcelle si elle avait été constructible et la valeur effective s’élève donc à 111 394,80 euros.

Enfin, il a été dit que le préjudice de la SASU JUDO était constitutif d’une perte de chance égale à 50%, soit une somme de 55 697,40 euros.

Par conséquent, Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD seront condamnés solidairement à payer à la SASU JUDO la somme de 55 697,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

B) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, il a partiellement été fait droit aux demandes de la SASU JUDO formulées à l’encontre de Maître [F] [G] et de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD.

Par conséquent, ceux-ci, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD ont été condamnés in solidum aux dépens, et il serait inéquitable que la SASU JUDO ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est par principe de droit pour les décisions de première instance.

De plus, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Enfin, si Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD font valoir que la SASU JUDO ne justifie pas de capacités financières lui permettant de rembourser la somme qui lui a été allouée dans le cadre du présent jugement, ils n’étayent cette affirmation par aucun moyen de droit ou de fait, et ne produisent aucune pièce en ce sens.

Il n’existe donc aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DIT que Maître [F] [G], membre de la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD a commis une faute susceptible d’engager leur responsabilité civile délictuelle vis-à-vis de la SASU JUDO du fait d’un manquement à son obligation de s’informer sur la parcelle objet de l’acte de vente du 12 juin 2019 et à son obligation d’information vis-à-vis de la SASU JUDO ;

CONDAMNE solidairement Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SASU JUDO la somme de 55 697,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SASU JUDO la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Maître [F] [G] et la SCP [X] [S] – [F] [G] – MAUD LANGLE-LACASSAGNE – JULIEN BARLET – STÉPHANIE GUICHARD, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 25 juillet 2025, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffière.

La Greffière, Le Président,