MINUTE N°268

N° RG 25/00194 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4TL

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Madame [M] [Z], née le 11 Octobre 1990 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Comparante

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [J] [W], né le 24 Décembre 1967 à [Localité 5] (PAKISTAN), demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Copie M. [W] + grosse Mme [Z] le 04/11/2025

DÉBATS : Audience publique du 16 Septembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2024, Mme [M] [Z] a donné à bail à M.[T] [W] un local à usage exclusif de résidence secondaire situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 € outre une provision sur charges de 65 euros par mois.

Le 26 février 2025, Mme [M] [Z] a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 310 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés pour les mois de janvier et février 2025.

Le 26 mai 2025, Mme [M] [Z] a fait délivrer à M. [W] un second commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 310 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés pour les mois d’avril et mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, Mme [M] [Z] a fait assigner M. [W] devant ce tribunal, auquel elle demande, au visa des articles 1708 suivants, 1217 et 1224 du Code civil, de :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et de prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [W] , et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [W], au paiement de la somme principale de 1 565 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 juillet 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à savoir 665 €, jusqu’à libération des lieux ;

▸ condamner M. [W] à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

▸ condamner M. [W] au paiement d’une indemnité de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais des deux commandements de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 16 septembre 2025.

Mme [M] [Z] a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 633,47 € au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtée au 16 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris mais de manière irrégulière, et qu’elle n’a aucune nouvelle de M. [P]. Elle motive sa demande de dommages et intérêts par le fait que ce loyer est destiné à financer un emprunt.

M. [W] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 4 novembre 2025.

MOTIFS

Il convient de préciser que s’agissant d’un bail portant sur un logement meublé à usage exclusif de résidence secondaire, les dispositions protectrices du locataire de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au présent litige qui reste soumis aux règles générales du Code civil régissant le contrat de bail.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application de la clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du Code civil, précise que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans le mois le délai d’un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse précise que M. [P] a réglé immédiat les sommes impayées suite au premier commandement de payer du 26 février 2025.

Le 26 mai 2025, Mme [M] [Z] a fait délivrer à M. [W] un second commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1 310 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés pour les mois d’avril et mai 2025.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de paiement du loyer.

Or, il ressort du décompte produit par Mme [M] [Z] que M. [W] n’a pas réglé intégralement les sommes visées au commandement dans le délai d’un mois.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du Code civil.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à Mme [M] [Z], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 655 €.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par M. [W] au 12 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, s’élève à la somme de 633,47 €. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner M. [W] à payer à Mme [Z] demandeur la somme de 633,47 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 16 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur l’expulsion

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à M. [W] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [Z] ne rapporte aucune preuve de l’existence d’un préjudice moral ou financier distinct du retard du débiteur dans le paiement des loyers, retard indemnisé par les intérêts moratoires.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [W], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront les frais du commandement de payer du 26 mai 2025 et de l’assignation. Le coût du premier commandement de payer du 26 février 2025 sera pris en considération au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner M. [W] à verser à la demanderesse une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition, à la date du 27 juin 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 8 juillet 2024 entre Mme [M] [Z] et M. [T] [W] sur le local à usage d’habitation secondaire situé [Adresse 2] ;

ORDONNE , à défaut de libération spontanée des lieux situés situé [Adresse 2], l’expulsion de M. [T] [W] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 27 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 655 € (six-cent-cinquante-cinq euros) ;

CONDAMNE M. [T] [W] à payer à Mme [M] [Z] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [T] [W] Mme [M] [Z] à payer à la somme de 633,47 euros ( six-cent-trente-trois euros et quarante-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 16 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [M] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [T] [W] à payer à Mme [M] [Z] la somme de 300 € ( trois-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE M. [T] [W] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer du 26 mai 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS