TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Mai 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : : Madame FEDJAKH,

Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,

Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 mai 2026

à Me [Localité 1] Delphine

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01303 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DWJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. IAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 février 2022 et à effet au 10 février 2022, la société civile immobilière IAR a donné à bail à M. [Y] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 553 euros et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la société civile immobilière IAR a fait assigner M. [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1730, 546, 1103 du code civil, à :

lui payer la somme de 837,98 euros au titre des réparations locatives,lui verser les fruits qu’il a perçu de la sous location qu’il a pratiqué sans son autorisation dans l’appartement loué,lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,lui payer la sommes de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière IAR fait valoir que l’appartement a été donné à bail à M. [Y] [I] durant six mois entre le 10 février et le 28 juillet 2022 et qu’il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement que des dégradations et un défaut d’entretien sont imputables au locataire, l’état des murs, la plaque de cuisson cassée, les radiateurs à refixer, la cabine de douche à changer justifient des travaux de reprise à hauteur de 1 378,98 euros. Or, M. [Y] [I] malgré les multiples relances, n’a versé que la somme de 541 euros à ce titre et refuse de régler le surplus. En outre, elle a découvert que le logement pris à bail par M. [Y] [I] avait été sous loué par celui-ci sans son autorisation de sorte qu’elle est bien fondée à lui réclamer le versement des fruits qu’il a pu tirer de cette sous-location. Elle ajoute que M. [Y] [I] fait preuve d’une résistance abusive en s’opposant depuis de nombreux mois au paiement de travaux qui lui incombent, lui causant des tracas et soucis ainsi qu’une perte de temps.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 octobre 2025 à laquelle les parties étaient présentes ou représentées et a été renvoyée à l’audience du 26 mars 2026 pour communication des pièces du défendeur et réponse de la demanderesse.

A l’audience du 26 mars 2026, la société civile immobilière IAR, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à se désister de sa demande de versement des fruits de la sous location. Elle sollicite le rejet des prétentions adverses. Elle précise qu’elle ne remet pas en cause l’état des lieux d’entrée établi par M. [Y] [I], unilatéralement, le 10 février 2022.

M. [Y] [I] comparait en personne et demande le rejet de toutes les prétentions de la société civile immobilière IAR. Il sollicite, à titre reconventionnel, la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa position, il fait valoir que les demandes de la société civile immobilière IAR au titre des réparations locatives sont excessives et injustifiées au-delà de la somme de 591 euros et non de 541 euros qu’il a déjà réglée au vu de l’état des lieux d’entrée, de l’état des lieux de sortie et de la réalité des désordres constatés comme de la première estimation qui en avait été faite par la bailleresse. Il précise qu’il n’a pas donné le bien en sous location mais y a relogé gratuitement, aux termes d’une convention d’occupation précaire, sa propre locataire en raison d’un arrêté de péril dont faisait l’objet l’immeuble où se trouvait le bien qu’il lui louait. Il n’a pas perçu de sous-loyers pendant l’occupation des lieux par celle-ci. Il estime que la société civile immobilière IAR fait preuve de mauvaise foi et tente de lui escroquer des sommes qui ne sont pas dues.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien du locataire

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été établi le 10 février 2022 par M. [Y] [I], seul, la société civile immobilière IAR ne contestant pas pour autant que ce document lui soit opposable.

Il en ressort un bon état général de toutes les pièces et équipements de l’appartement donné à bail d’une surface de 36m², composé d’un salon/salle à manger/cuisine, d’une chambre et d’une salle d’eau. Ainsi les murs, plafonds et sols, plafonds, plinthes, portes, prises, plaques… sont mentionnés comme en bon état. Une remarque en fin de document indique que l’appartement, murs et plafonds et les menuiseries intérieures ont été repeints avant l’entrée dans les lieux et que le ménage est non fait, que les fenêtres, les sols et les sanitaires sont sales.

Il ressort de la comparaison entre cet état des lieux d’entrée du 10 février 2022 et l’état des lieux amiable contradictoire de sortie du 28 juillet 2022, les dégradations suivantes :

la plaque de cuisson électrique est cassée à l’angle,les sols présentent des tâches de peinture noire,les murs du salon et de la chambre sont sales ainsi que les fenêtres et interrupteurs,les fixations du radiateur du salon sont à revoir, le radiateur de la chambre est mal fixé,il manque un galet pour le rail de la cabine de douche.

M. [Y] [I] ne conteste pas les désordres et justifie avoir pris en charge le remplacement de la plaque de cuisson pour un montant de 209 euros, le remplacement du galet du rail de la cabine de douche pour un montant de 32 euros et des frais de remise en peinture des murs de la pièce principale pour un montant de 300 euros soit 15 m² à 15 euros le m².

Il explique, sans être contredit sur ce point, que les traces de peinture noires sur tous les sols sont préexistantes, bien qu’elles ne figurent pas dans l’état des lieux d’entrée, car les encadrements de portes de l’appartement ont tous été repeints en noir ce que confirme une photographie.

Il indique à juste titre que les frais de peinture pour un montant de 800 euros hors taxes qui lui sont désormais réclamés par la société civile immobilière IAR au titre de la facture de la société BTP PRO du 10 octobre 2022 ne sont pas justifiés alors qu’aux termes d’un premier devis seuls les murs du séjour devaient être repeints, pour un montant de 680 euros hors taxes et qu’en outre, l’état des lieux de sortie ne fait état que de murs sales de sorte qu’il n’est pas démontré qu’un nettoyage ne serait pas suffisant.

De même, l’état des lieux de sortie ne permet pas de retenir que les frais de fixation des radiateurs d’un montant de 100 euros réclamés par la bailleresse au titre de cette même facture doivent être imputés au locataire alors qu’il est indiqué des fixations à revoir pour celui du séjour et un radiateur mal fixé dans la chambre ce qui ne permet pas d’imputer cette situation au fait du locataire, au vu des contestations de M. [Y] [I] et des photographies qu’il produit en indiquant que ceux-ci ont seulement été fixés de travers dès l’origine.

La comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie ne conduit pas plus à imputer à M. [Y] [I] le coût du remplacement de la cabine de douche alors que seul un galet est manquant sur l’existant.

Enfin, la société civile immobilière IAR ne s’explique pas sur les frais de pose de la plaque de cuisson d’un montant de 100 euros qui viennent s’ajouter à un prix de 159 euros alors que dans sa demande de prise en charge adressée le 1er août 2022 à M. [Y] [I] elle réclamait seulement un montant de 209 euros au titre de remplacement de cet équipement, lequel lui a été réglé.

Par conséquent, la société civile immobilière IAR échoue à établir que M. [Y] [I] lui est encore redevable d’une quelconque somme au titre des réparations locatives.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le caractère abusif du refus de paiement de M. [Y] [I] ne saurait être retenu alors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de la société civile immobilière IAR.

Sa demande d’indemnisation est donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, M. [Y] [I] ne rapporte pas la preuve que le droit d’agir en justice de la société civile immobilière IAR a dégénéré en abus alors même que ses demandes n’étaient pas dénuées de tout fondement, même si elles n’ont pas prospéré, et qu’il ne peut être suffisamment établi qu’elle a agi dans le seul but de nuire à M. [Y] [I].

Sa demande en paiement de dommages-intérêts à ce titre est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société civile immobilière IAR, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande d’indemnité de procédure de la société civile immobilière IAR est rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes les demandes de la société civile immobilière IAR ;

REJETTE la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts de M. [Y] [I] ;

CONDAMNE la société civile immobilière IAR aux dépens de l’instance;

CONDAMNE la société civile immobilière IAR à payer à M. [Y] [I] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,