COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [Z], [W] [B] [Q] épouse [Z] c/ [O] [H], S.A.R.L. I DIAG, Compagnie d’assurance AXA FRANCE

MINUTE N°

Du 04 Mai 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/04580 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PLDH

Grosse délivrée à

M^e Laurent DENIS PERALDI

M^e Françoise ASSUS JUTTNER

expédition délivrée à

M^e Marion UNIA

le 4 mai 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

quatre Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mai 2026 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Madame [W] [B] [Q] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DÉFENDEURS:

Monsieur [O] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marion UNIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. I DIAG

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats postulant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 27 mai 2016, par lequel monsieur [L] [Z] et madame [W] [B] [Q] épouse [Z] ont fait assigner monsieur [O] [H] devant le tribunal judiciaire de Nice.

Vu l’exploit d’huissier en date du 6 décembre 2016 par lequel monsieur [O] [H] a fait assigner la SARL I-DIAG et la compagnie d’assurance AXA FRANCE en intervention forcée.

Vu l’ordonnance de jonction des deux procédures en date du 1er juin 2017.

Vu l’ordonnance d’incident du juge de la mise en état en date du 24 octobre 2019 qui a ordonné une expertise judiciaire confiée à madame [N] [G], remplacée par monsieur [D] [M].

Vu le dépôt du rapport d’expertise en date du 26 avril 2022.

Vu l’ordonnance de radiation en date du 15 septembre 2022.

Vu la demande de réinscription au rôle de l’affaire le 30 novembre 2023 et la réinscription de l’affaire au rôle sous le numéro de RG 23/04580.

Vu le jugement avant-dire droit du 10 avril 2025 par lequel le tribunal a ordonné la réouverture des débats et notamment enjoint à monsieur [L] [Z] et à madame [W] [Z] de faire signifier à monsieur [O] [H] la reprise de l’instance par acte de commissaire de justice et dit que les défenderesses devront de même faire signifier à monsieur [O] [H] leurs dernières conclusions si elles contiennent de nouvelles demandes à son encontre.

Vu le jugement avant-dire droit du 12 septembre 2025 par lequel le tribunal a ordonné la réouverture des débats et enjoint aux demandeurs de justifier qu’ils ont intenté l’action en diminution du prix dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Vu les dernières conclusions de monsieur [L] [Z] et madame [W] [B] [Q] épouse [Z] (rpva 07/1/2025) qui sollicitent de voir :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner monsieur [O] [H] à leur payer la somme de 24.776 euros correspondant à la diminution proportionnelle du prix du bien, avec intérêts de droit à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner monsieur [O] [H] à leur payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise judiciaire.

Vu les dernières conclusions de monsieur [O] [H] (rpva 04/09/2025) qui sollicite de voir :

Vu l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1231-1, 1240 et 1343-2 du code civil,

Vu les articles L.124-3 et L.112-6 du code des assurances,

Vu l’article R.271-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 514, 699 et 700 du code de procédure civile,

À titre principal

— Constater la radiation de la société I-DIAG du RCS d'[Localité 6] le 28 juillet 2022, rendant nécessaire l’action directe contre son assureur AXA France IARD en application de l’article L.124-3 du code des assurances,

— Dire et juger que la faute commise par la société I-DIAG dans l’exécution de sa mission de mesurage, établie par l’expertise judiciaire comme une erreur de 7,31% sur la superficie privative, constitue un manquement à son obligation de résultat,

— Condamner in solidum la société I-DIAG et AXA France IARD à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit des époux [Z] au titre de la réduction de prix Carrez, dans la limite de 90% du montant de ladite condamnation,

— Dire et juger que la franchise stipulée à la police demeurera à la charge finale de la société I-DIAG dans les rapports internes entre coobligés ; subsidiairement, dire qu’elle est opposable au tiers lésé dans les conditions de l’article L.112-6 du code des assurances, sous réserve de l’appréciation souveraine du Tribunal au regard du caractère obligatoire de l’assurance RC professionnelle (R.271-2 CCH),

— Condamner in solidum la société I-DIAG et AXA France IARD à lui payer :

—  8.750 euros au titre des frais de défense justifiés

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Rappeler que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire (article 514 CPC) ;

— Condamner in solidum la société I-DIAG et AXA France IARD aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître UNIA,

À titre subsidiaire

— Dire et juger que la faute commise par la société I-DIAG lui a causé une perte de chance de conserver le prix de vente, évaluée à 90% de la réduction de 27.746,10 euros, soit 24.971,49 euros,

— Condamner in solidum la société I-DIAG et AXA France IARD à lui payer la somme de 24.971,49 euros au titre de la perte de chance, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2015 (subsidiairement à compter de l’assignation du 27 mai 2016) et capitalisation annuelle des intérêts depuis 2016,

— Le tout avec les mêmes modalités pour les frais et dépens.

À titre très subsidiaire

Si le Tribunal retenait un taux inférieur,

— condamner in solidum la société I-DIAG et AXA France IARD à lui payer la somme de 22.196,88 euros (80% de 27.746,10 euros) au titre de la perte de chance, ou à le garantir dans cette même proportion,

— Le tout avec les mêmes modalités d’intérêts, capitalisation, frais et dépens.

Vu les dernières conclusions de la SARL I-DIAG et de la SA AXA FRANCE IARD (26/04/2024) qui sollicitent de voir :

Vu l’ancien article 1147 du code civil,

Vu l’ancien article 1315 devenu 1353 du code civil,

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application,

— Juger que la réduction de prix proportionnelle à la moindre surface n’est pas un préjudice indemnisable par un tiers au contrat de vente,

En conséquence,

— débouter Monsieur [H] de ses demandes formées contre elles,

— Juger que la compagnie AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur responsabilité civile de la société I-DIAG est bien fondée à opposer la franchise contractuelle d’assurance de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 400 euros et un maximum de 2.500 euros, qui devra être déduite de toute condamnation pécuniaire qui pourrait être prononcée à son encontre,

— Condamner Monsieur [H] à leur verser une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Françoise ASSUS-JUTTNER pour ceux dont elle aura fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 12 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte authentique du 10 septembre 2015, monsieur [L] [Z] et madame [W] [Y] épouse [Z] ont acheté un bien immobilier appartenant à monsieur [O] [H] sis [Adresse 1] à [Localité 7], lots 16, 41 et 55 au prix de 394.500 euros.

Le vendeur a fourni un certificat de superficie établi par le cabinet I-DIAG le 21 avril 2015 qui a fixé la surface totale de l’appartement à 100,12 m².

Monsieur [L] [Z] et madame [W] [Y] épouse [Z] soutiennent que l’appartement mesure en réalité 92 m², et indiquent avoir sollicité par ordonnance du 24 octobre 2019, une expertise judiciaire afin de procéder au mesurage de la superficie du lot n°55.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 18 avril 2022.

Ils confirment que l’expert a relevé une erreur de mesurage de la superficie du bien de 7% et qu’en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la différence de superficie supérieure ou égale à 5% soit être sanctionnée par une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Ils sollicitent que monsieur [O] [H] leur paient la somme de 24.776 euros correspondant à la diminution proportionnelle du prix du bien.

Monsieur [O] [H] fait valoir que l’expert judiciaire a relevé une erreur de métrage de 7,32 m2 soit un écart de 7,3% par rapport à la surface annoncée de 100,12 m2 ce qui dépasse la tolérance légale de 5%.

Il estime que cette faute de mesurage constitue une faute engageant la responsabilité contractuelle de la société I-DIAG mais aussi sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des acquéreurs.

Il affirme que la jurisprudence reconnaît que le vendeur d’un appartement mal métré subit un préjudice indemnisable caractérisé par la perte de chance.

Il affirme que sur la période 2022-2024, le prix moyen du mètre carré était de 4.8779.80 euros alors qu’il avait vendu son bien à un prix inférieur de 3.940 euros par mètre carré.

Il estime que les caractéristiques particulièrement attractives de son appartement justifiaient une valorisation supérieure du prix de vente qui lui conférait de sérieuses chances de vendre son bien au prix initialement convenu, même s’il l’avait présenté avec un métrage inférieur.

Il chiffre avoir subi un préjudice de 27.703,50 euros du fait de la réduction proportionnelle du prix auquel s’ajoute la somme de 1.026,50 euros au titre des intérêts légaux depuis la demande des époux [Z].

Il relève que la société I-DIAG a été radiée du RCS depuis juillet 2022 mais qu’au moment des faits, elle était professionnellement assurée par la société AXA FRANCE IARD conformément aux dispositions de l’articles R.271-2 du code de la construction et de l’habitation, ce qui justifie qu’il exerce contre elle une action directe en vertu de l’article L. 123-4 du code des assurances.

Il considère que la franchise contractuelle du contrat ne peut lui être opposée puisque la jurisprudence a déjà établi que cette clause n’est pas applicable au tiers victime en matière d’assurance obligatoire.

La SA AXA FRANCE IARD et la société I-DIAG reconnaissent que la demande principale des consorts [Z] est conforme à la position de la jurisprudence.

En revanche, elles soutiennent que les demandes de monsieur [O] [H] sont mal fondées au regard de la présomption irréfragable de proportionnalité de la loi Carrez et de la jurisprudence qui retient que la réduction du prix de vente ne peut constituer pour le vendeur un préjudice indemnisable par le mesureur.

Elles considèrent que le vendeur et l’acquéreur se sont accordés sur un rapport prix par mètre carré et que la diminution du prix ne doit viser qu’à rétablir l’équilibre des restations lorsqu’une partie de la surface fait défaut.

Elles estiment que si le mesureur était condamné à restituer une partie du prix de vente à la place du vendeur, celui-ci bénéficierait d’un enrichissement sans cause puisqu’il percevrait une partie du prix de vente pour une surface inexistante.

Elles concluent au rejet des demande d’appel en garantie de monsieur [H] et subsidiairement sollicitent qu’il soit fait application de la franchise contractuelle qui représente 10% du sinistre pour un montant compris entre 400 euros et 2.500 euros.

Sur la procédure

Aux termes des dispsoitions de l’article R123-125 du code de Commerce sauf en cas d’application du dernier alinéa de l’article R. 123-128, lorsque le greffier est informé qu’une personne immatriculée aurait cessé son activité à l’adresse déclarée, il lui rappelle par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, transmise à cette même adresse, ses obligations déclaratives. Si la lettre est retournée avec une mention précisant que la personne ne se trouve plus à l’adresse indiquée, le greffier porte la mention de la cessation d’activité sur le registre.

Lorsque le greffier est informé, en application du 1° de l’article R. 123-168, que la personne domiciliée n’a pas pris connaissance de son courrier depuis trois mois, il envoie au domicile de celle-ci ou de son responsable légal et, le cas échéant, à l’adresse du siège ou de l’établissement une lettre indiquant que, sans nouvelle de sa part, il sera porté mention de sa cessation d’activité sur le registre.

Si la société I -DIAG a été radiée d’office le 28 juillet 2022 du RCS d'[Localité 6], il y lieu de relever que cette décision n’a pas pour effet de faire disparaître la personnalité morale de la société .

Sur le fond

Sur la demande principale en paiement

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Aux termes de l’article 1617 du code civil, la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

En l’espèce, le rapport de monsieur [M], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’acte de vente critiqué a été produit aux débats.

Les demandeurs ont acquis, pour la somme globale de 394.500 euros, les lots n°55, 16 et 41 à savoir respectivement, un appartement avec terrasse, une cave et un emplacement de parking.

Conformément aux conclusions de l’expert, les parties ne contestent pas qu’en considération du prix de la cave, du parking et de la terrasse, non affecté par l’erreur, le prix du lot n°55 peut être fixé à 353.800 euros.

L’acte authentique du 10 septembre 2015, stipule dans sa clause « garantie de superficie » que si la superficie du lot 55 se révélait inférieure de plus d’un vingtième à 100,12 m2, le vendeur pourrait être amené, à la demande de l’acquéreur, à supporter une diminution du prix du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure, étant précisé que l’action en diminution devra être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte.

L’expert judiciaire qui s’est fait assister d’un sapiteur expert immobilier, conclut que la partie privative du lot n°55 est de 92,8 m2 alors que la superficie indiquée dans l’acte de vente est de 100,12 m2 soit une différence de 7,3m2 représentant 7% de la superficie initiale.

La réduction du prix sera appliquée, telle que prévue par la loi.

Le calcul sera le suivant : prix de vente 353.800€ – nouveau prix avec application de la réduction (92,8 m2 x 353.800€ divisé par 100,12 m2) = 25 867,12 euros.

Conformément à leurs demandes, monsieur [O] [H] sera condamné à verser la somme de 24.766 euros à madame [W] [Y] épouse [Z] et monsieur [L] [Z].

Sur l’appel en garantie de monsieur [H] tendant à être relevé et garanti

En droit, si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

En l’espèce, monsieur [O] [H] sollicite que la SARL I-DIAG et son assureur la SA AXA FRANCE IARD soient condamnées à le relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au motif que la SARL I-DIAG a commis une faute dans l’exécution du contrat de mesurage de l’appartement vendu. Très subsidiairement, il sollicite leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 80% de la réduction de prix en réparation de sa perte de chance.

Il n’est pas contesté que le métrage de l’appartement a été réalisé par la SARL I-DIAG et que la SA AXA FRANCE IARD était son assureur professionnel lors des faits litigieux.

Si monsieur [O] [H] expose aux termes de ses écritures avoir procédé à une analyse des ventes comparables [Adresse 5] sur la période 2022-2024, il ne produit aucune pièce en ce sens.

Bien qu’il soit établi que la SARL I-DIAG a commis une faute dans la mesure de la superficie de l’appartement, il n’est pas démontré que cela a causé un préjudice à monsieur [O] [H] qui, avec un métrage inférieur, aurait vendu son bien à un prix proportionnellement inférieur.

Par conséquent, monsieur [O] [H] sera débouté de son appel en garantie formé contre la SARL I-DIAG et la SA AXA FRANCE IARD et sera débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice au titre de la perte de chance.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, monsieur [O] [H] sera condamné aux dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Les dépens exposés par la SA AXA FRANCE IARD et la SARL I-DIAG seront distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [H] sera condamné à payer la somme de 1.500 euros à monsieur [L] [Z] et madame [W] [Y] épouse [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [H] sera condamné à payer la somme de 1.000 euros à la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne monsieur [O] [H] à payer la somme de 24.766 euros (vingt-quatre-mille-sept-cent-soixante-six euros) à madame [W] [Y] épouse [Z] et monsieur [L] [Z],

Déboute monsieur [O] [H] de ses demandes tendant à le voir relevé et garanti par la SARL I-DIAG et la SA AXA FRANCE IARD,

Déboute monsieur [O] [H] de ses demandes au titre de la perte de chance,

Condamne monsieur [O] [H] à verser la somme de 1.500 euros (mille-cinq-cents euros) à madame [W] [Y] épouse [Z] et monsieur [L] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [O] [H] à verser la somme de 1.000 euros (mille euos) à la SARL I-DIAG et à la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [O] [H] aux entiers dépens de la procédure, en ce que compris les frais d’expertise judiciaire,

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT