TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 08 Avril 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Février 2026

N° RG 25/04167 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64MC

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 08/04/2026

À

— M^e Philippe DELANGLADE

— M^e Alexandre ACQUAVIVA

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PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [O] [H], née le 11 Février 1943 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société ROJA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alexandre ACQUAVIVA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DENONCE:

CIC LYONNAISE DE BANQUE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2016, Madame [O] [L] veuve [H] a donné à bail commercial à la SARL LE MAS DE LULLI des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 17 893,08 euros hors charges payable par semestre et d’avance.

Le bail commercial a pris effet au 30 septembre 2015 pour une durée de 9 ans.

Suite au placement en liquidation judiciaire de la SARL LE MAS DE LULLI, le Tribunal de Commerce de Marseille, par ordonnance en date du 06 mai 2021, a autorisé la cession du fonds de commerce au bénéfice de la SASU ROJA.

La cession du fonds de commerce a été régularisée par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2021 signifié à Madame [O] [L] veuve [H] le 02 septembre 2021.

Madame [O] [L] veuve [H] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, Madame [O] [L] veuve [H] fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU ROJA pour une somme de 8725,25 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Madame [O] [L] veuve [H] a fait assigner la SASU ROJA, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ; Prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de la SASU ROJA ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner, si les meubles laissés dans les lieux ne sont pas dépourvus de valeur, leur séquestration aux frais, risques et périls de la SASU ROJA ; Condamner la SASU ROJA, à titre provisionnel, à payer à Madame [O] [L] veuve [H] : La somme de 21 895,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2025, outre la majoration de 5% prévue contractuellement ; Une indemnité mensuelle d’occupation fixée à une somme égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter du 07 septembre 2025 et jusqu’à sa libération effective des lieux par la remise des clefs ; Condamner la SASU ROJA à payer à Madame [O] [L] veuve [H] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 août 2025.

L’assignation a été notifiée en date du 17 octobre 2025 à la société CIC LYONNAISE DE BANQUE en sa qualité de créancier inscrit.

A l’audience du 04 avril 2025, Madame [O] [L] veuve [H], par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :

Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ; Prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de la SASU ROJA ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ; Ordonner, si les meubles laissés dans les lieux ne sont pas dépourvus de valeur, leur séquestration aux frais, risques et périls de la SASU ROJA ; Condamner la SASU ROJA, à titre provisionnel, à payer à Madame [O] [L] veuve [H] : La somme de 21 895,31 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2025, outre la majoration de 5% prévue contractuellement ; Une indemnité mensuelle d’occupation fixée à une somme égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, à compter du 07 septembre 2025 et jusqu’à sa libération effective des lieux par la remise des clefs ; Débouter la SASU ROJA de ses demandes ; Condamner la SASU ROJA à payer à Madame [O] [L] veuve [H] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 août 2025.

En défense, la SASU ROJA, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter demande au tribunal de :

Accorder à la SASU ROJA un délai de deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir pour procéder au règlement de l’arriéré locatif ; Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Dire que la suspension de la clause résolutoire produira effet pendant toute la durée de ce délai ; Débouter Madame [O] [L] veuve [H] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle indique également que la clause suspensive insérée à la promesse de vente à été prorogée jusqu’au 16 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté à l’échéance du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 07 août 2025.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette dans le délai d’un mois.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 08 septembre 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SASU ROJA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation, les loyers et charges impayés

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation semestrielle, à compter du 08 septembre 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte arrêté à l’échéance du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026 que la SASU ROJA a cessé de payer ses loyers de manière régulière depuis le mois de mai 2025, et reste lui devoir une somme de 21 895,31 euros arrêtée à l’échéance allant du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026, le loyer étant payable d’avance par semestre.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 08 septembre 2025, les sommes dues par la SASU ROJA au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Pour autant, l’obligation du locataire de payer la somme de 21 895,31 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés à l’échéance allant du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026, n’est pas sérieusement contestable.

La majoration des sommes dues à hauteur de 5% prévue contractuellement s’analyse à une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond de sorte qu’il n’y a pas lieu d’y faire droit en référé.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 21 895,31euros.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SASU ROJA demande un délai de paiement de deux mois à compter de l’ordonnance à intervenir. Elle fait valoir qu’une promesse de cession de fonds de commerce a été conclue au profit de Monsieur [P] [B] en date du 25 novembre 2025 sous condition suspensive d’obtention de prêt.

La réalisation de la condition suspensive initialement fixée au 16 janvier 2026 a été prorogée une première fois au 16 février 2026, puis une seconde au 16 mars 2026, soit en cours de délibéré.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte du litige, il convient dès lors d’accorder à la SASU ROJA un délai de deux mois afin de s’acquitter de la dette d’un montant de 21 895,31 euros.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SASU ROJA sera condamnée à payer à Madame [O] [L] veuve [H] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU ROJA qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 19 avril 2016 entre Madame [O] [L] veuve [H] et la SARL le MAS DE LULLI aux droits de laquelle est venue la SASU ROJA, à la date du 08 septembre 2025 ;

CONDAMNONS la SASU ROJA à payer Madame [O] [L] veuve [H] la somme provisionnelle de 21 895,31 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés à l’échéance du 1er octobre 2025 au 31 mars 2026 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial ;

DISONS que la SASU ROJA pourra se libérer de la dette dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance en sus du loyer courant ;

ORDONNONS à défaut d’apurement de la dette dans un délai de deux mois ou d’un seul versement de loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’expulsion de la SASU ROJA et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

DISONS qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’à défaut d’apurement de la dette dans un délai de deux mois, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’apurement de la dette dans le délai précité ou d’un seul loyer venant à échéance, la SASU ROJA à payer à Madame [O] [L] veuve [H] une indemnité d’occupation semestrielle égale au montant du dernier loyer pratiqué, éventuellement révisé, majoré des charges et des taxes, jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la SASU ROJA à payer à Madame [O] [L] veuve [H], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU ROJA aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.