N° RG 25/00379 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNK5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

11ème civ. S2

N° RG 25/00379

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNK5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Joseph PANGALLO

Madame [M] [X]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 01 Août 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. GUCLU

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Sylvia FOTI, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE REQUISE :

Madame [M] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juillet 2022, la SCI GUCLU a consenti à Madame [M] [X] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 600.00 euros ainsi que 180.00 euros au titre des provisions sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI GUCLU a fait signifier à Madame [M] [X] le 30 octobre 2024 commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2430.60 euros.

Par acte délivré 8 juillet 2024, la SCI GUCLU a fait assigner Madame [M] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 13 juin 2025, la SCI GUCLU, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— La Juger recevable en ses demandes,

— Juger acquise la clause résolutoire par l’effet du commandement délivré le 30 octobre 2024,

— Ordonner l’expulsion de Madame [M] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner à titre provisionnel Madame [M] [X] à lui payer la somme de 4531.93 euros se décomposant comme suit :

. 1842.60 euros au titre des loyers et charge objet du commandement de payer,

. 2689.33 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, couru depuis le 1er novembre 2024, jusqu’au 31 janvier 2025,

— Condamner à titre provisionnel Madame [M] [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération des lieux et remise des clés,

— Condamner Madame [M] [X] à lui payer la somme de 1500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [M] [X] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer.

La SCI GUCLU expose que Madame [M] [X] n’a pas régularisé la dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Elle s’oppose à tout délais de paiement dans la mesure où le loyer n’est plus réglé depuis une année.

Par note en délibéré autorisée, elle produit un décompte actualisé faisant état d’une dette locative d’un montant de 6784.13 euros, échéance de juillet 2025 incluse, y compris un versement de 700.00 euros effectué le 13 juin 2025 par Madame [M] [X].

Madame [M] [X] soutient avoir versé une somme de 700.00 euros le jour de l’audience. Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 1033.00 euros et reconnaît que le loyer représente la moitié de sa capacité financière mensuelle. Elle propose d’apurer la dette locative par mensualités de 100.00 euros par mois en sus du loyer courant.

Lecture du rapport d’enquête sociale a été donnée à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 octobre 2024 et sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) notifiée le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée 8 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 14 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [M] [X] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 30 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2430.60 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, Madame [M] [X] ne contestant pas être redevable de la dette locative.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI GUCLU produit un décompte actualisé aux termes duquel Madame [M] [X] reste redevable de la somme de 6619.90 euros, échéance de juillet 2025 incluse, après déduction d’office des frais de commandement de payer d’un montant de 164.23 euros imputé au compte le 15 novembre 2024 et qui relèvent des dépens.

Elle sera par conséquent condamné à titre provisionnel, à verser à la SCI GUCLU la somme de 6619.90 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à défaut d’autre demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juillet 2025 incluse.

Sur la demande d’expulsion et la demande de délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte précité que si Madame [M] [X] a réglé la somme de 700.00 euros le 13 juin 2025, le dernier règlement, à l’exception des versements au titre des APL, date du 13 juin 2024.

Madame [M] [X] reconnaît par ailleurs que le loyer et les charges, qui représentent la moitié de sa capacité financière, est trop élevé. Il ressort en effet du rapport d’enquête sociale que Madame [M] [X] perçoit un revenu mensuel de 1033.00 euros au titre d’une pension d’invalidité si bien qu’elle ne justifie pas d’une solvabilité suffisante pour faire face au paiement de l’arriéré locatif en sus du loyer courant.

Par conséquent, Madame [M] [X] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixée au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [M] [X] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [M] [X] sera à titre provisionnel condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 30 décembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation s’était poursuivi. Le montant sera révisé annuellement conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [M] [X] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6619.90 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 30 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [M] [X], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [M] [X], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SCI GUCLU, la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SCI GUCLU à l’encontre de Madame [M] [X] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er juillet 2022 entre la SCI GUCLU, et Madame [M] [X] concernant le logement sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [M] [X] à payer à la SCI GUCLU la somme de 6619.90 euros (six mille six cent dix-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DEBOUTE Madame [M] [X] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [M] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 2] ;

ORDONNONS à Madame [M] [X] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [X] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI GUCLU pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [M] [X] à payer à la SCI GUCLU une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 30 décembre 2024, qui aurait été due si le bail n’avait pas été résilié, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 6619.90 euros outre intérêts à laquelle Madame [M] [X] est déjà condamnée provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 30 décembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [M] [X] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [M] [X] à payer à la SCI GUCLU la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER