TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 15]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03283

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBWD

JUGEMENT du 06/11/2025

Madame [B] [D] [H] [E]

C/

Monsieur [Z] [O] [W]

Madame [U] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Madame [H] [E]

— Monsieur [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [B] [D] [H] [E]

[Adresse 3]

[Localité 10]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [O] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [U] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 11]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de sous-location en date du 24 mars 2021, Mme [B] [E] a loué à M. [Z] [W] une chambre dans un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 14] [Adresse 13], pour un loyer mensuel hors charges de 414 euros, outre 35 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, Mme [U] [J] s’est portée caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, toutes indemnités de retard dus par le locataire en vertu du bail litigieux.

Selon avenant au contrat de bail en date du 26/11/2021, les parties ont convenu d’un changement de chambre avec modification du loyer, M. [Z] [W] s’engageant à s’acquitter de la somme mensuelle de 440 euros, outre 35 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, Mme [B] [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.108,66 € au titre des loyers et charges échus au 02/10/2024.

Le commandement de payer avec sommation de payer a été dénoncé à la caution, Mme [U] [J], le 16 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 et 30 juin 2025, Mme [B] [E] a fait assigner M. [Z] [W] et Mme [U] [J], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner solidairement M. [Z] [W] et Mme [U] [J], en sa qualité de caution, à payer la somme de 3.326,67 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 08/06/2025 ;condamner M. [Z] [W] et Mme [U] [J], en sa qualité de caution, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, outre revalorisation légale,condamner le locataire à payer la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le locataire aux entiers dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 04/07/2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Mme [B] [E], présente en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3.499,83 €, au titre des loyers et charges échus au 8 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. Elle soutient qu’il y a eu une explosion des charges car M. [Z] [W] hébergerait deux autres personnes. Elle conteste toute forme d’intimidation de son locataire.

Cité par acte délivré à son domicile, M. [Z] [W] comparaît, tandis que Mme [U] [J], citée par acte remis à l’étude, ne comparaît pas.

M. [Z] [W] conteste le montant qui lui est réclamé et soutient qu’il y a un problème de régularisation des charges, indiquant que le contrat de location prévoit un loyer « charges comprises ». Il précise vouloir se maintenir dans les lieux, même s’il fait état d’une coupure d’électricité par la bailleresse pendant deux mois et de tentatives d’intimidation.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 04/07/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09/09/2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [B] [E] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 septembre 2025, la dette locative de M. [Z] [W] s’élève à la somme de 3.499,83 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Il résulte de l’étude du décompte que les impayés débutent lors de l’appel du loyer d’avril 2024 pour la somme de 497,72 euros et augmentent significativement avec la régularisation de charges du 12/03/2025 pour la somme de 2.476,25 euros.

M. [Z] [W] conteste l’augmentation du loyer, ainsi que des charges.

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chacune des parties de rapporter conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention.

A ce titre, la demanderesse remet au juge un tableau intitulé « bilan de la régularisation des charges sur la période 13/03/2022 – 31/03/2025, mentionnant un solde de 2.476,25 euros, ainsi que des factures de TOTALENERGIES et des appels de provisions.

Aucune précision n’est apportée sur le partage des charges entre les différents locataires de l’appartement.

En l’état des éléments dont le juge dispose, il n’est pas possible de vérifier la régularité de la régularisation de charges. S’agissant de l’augmentation du loyer, si elle est effectivement prévue par le contrat de bail, elle n’est justifiée par aucun calcul, alors même qu’il y a une contestation sur ce point.

Il convient donc de débouter la demanderesse de sa demande.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail du 24 mars 2021 unissant les parties stipule en son article CLAUSE RESOLUTOIRE qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le juge n’a pas été en mesure de vérifier la créance de Mme [B] [E] à l’encontre de M. [Z] [W], de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande d’acquisition de clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation et de séquestration des biens et objets mobiliers.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [B] [E] conservera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Mme [B] [E] sera déboutée de sa demande en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE Mme [B] [E] de l’intégralité de ses prétentions ;

DÉBOUTE Mme [B] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [B] [E] conservera la charge des dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,