TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre

N° RG 23/03031

N° Portalis 352J-W-B7H-CZDA6

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Novembre 2025

DEMANDERESSE

La société BERTIE [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164

DÉFENDERESSE

La société CAP 310 IMMO FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Antoine MARY de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003

Décision du 26 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/03031 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDA6

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 26 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcépubliquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente, reçu le 22 décembre 2021 par Maître [L] [N], la société CAP 310 IMMO FRANCE, ayant pour société de gestion la société AEW, a vendu à la société BERTIE [M] un immeuble de commerce et bureaux sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 9] composé d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de cinq étages, cadastré section AJ n°[Cadastre 7].

L’acte notarié, auquel était annexé un état locatif du bien, comprenait un article 18.4 intitulé « Déclarations sur la situation locative », aux termes duquel la venderesse déclarait qu’elle n’avait reçu du locataire « aucun congé ni demande de renouvellement, aucune réclamation ni contestation actuellement en cours quant au montant des loyers et/ou charges, aucun acte introductif d’instance, aucune demande d’allègement ou de renégociation des loyers et/ou charges ».

Par courrier recommandé du 23 février 2022, la société GRAND VISION France, occupant des locaux au sein de l’immeuble vendu au titre d’un bail commercial d’une durée de neuf ans ayant pris effet le 29 décembre 2015, a sollicité auprès du nouveau propriétaire de l’immeuble, la société BERTIE [M], la fixation du loyer du bail à la somme annuelle de 122 500 euros sur le fondement de l’article L.145-39 du code de commerce.

Décision du 26 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/03031 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDA6

Par courrier recommandé valant mise en demeure du 5 janvier 2023 adressé à la société AEW, la société BERTIE [M] a reproché à sa venderesse de lui avoir sciemment caché lors de la signature de l’acte de vente les multiples demandes de baisse du loyer de la société GRAND VISION et a sollicité la somme de 250 000 euros à titre de dédommagement, précisant avoir été contrainte de consentir une réduction du loyer annuel à la somme de 150 000 euros hors taxes à compter du 1er janvier 2023.

En réponse, par courrier recommandé du 11 janvier 2023, la société AEW a fait part de son étonnement et sollicité de la part de l’acquéreur la communication de l’ensemble des documents justifiant sa demande de dédommagement.

En l’absence de règlement amiable du litige, la société BERTIE [M] a, par exploit d’huissier du 22 février 2023, fait assigner la société CAP 310 IMMO FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement des articles 1112-1 et suivants du code civil, relatifs à l’obligation précontractuelle d’information.

Dans ses conclusions en réplique, signifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société BERTIE [M] demande au tribunal de :

Vu les articles 1112 et suivants, et 1240 du Code civil

Vu les pièces versées aux débats

CONDAMNER la société CAP 310 IMMO FRANCE à payer à la société BERTIE [M] la somme de 250 000 € en réparation du préjudice subi,DEBOUTER la société CAP 310 IMMO FRANCE de toutes ses demandes,DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,CONDAMNER la société CAP 310 IMMO FRANCE au paiement d’une somme de 6 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Dans ses conclusions en réponse n°1, signifiées par voie électronique le 5 juin 2023, la société CAP 310 IMMO FRANCE demande au tribunal de :

Vu les articles 1112 et suivants, 1240 et 1137 du Code civil,

A titre principal,

DEBOUTER la société BERTIE [M] de l’ensemble de ses demandes,A titre reconventionnel,

CONDAMNER la société BERTIE [M] à verser à la société CAP 310 IMMO FRANCE la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, En tout état de cause,

CONDAMNER la société BERTIE [M] à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la société BERTIE [M] aux entiers dépens.Décision du 26 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/03031 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDA6

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 15 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et la réticence dolosive

La société BERTIE [M] soutient, au visa des articles 1112, 1112-1 et 1137 du code civil et de l’article 15.1 de l’acte authentique de vente, que la société CAP 310 IMMO France a manqué à son obligation d’information portant sur un élément essentiel du contrat de vente, le montant global des loyers perçus des différents locataires de l’ensemble immobilier, de nature à influer tant sur le principe de l’acquisition que sur le montant de celle-ci. Elle précise en effet que les demandes de révision du loyer ont été sciemment passées sous silence et qu’elle aurait acquis le bien à un prix différent si elle avait pu mesurer le risque de révision du loyer.

Sur son préjudice, la société BERTIE [M] précise qu’elle a été contrainte de consentir une réduction du loyer annuel de l’ordre de 21 840 euros par an, ce qui donne un préjudice total de 196 560 euros hors taxes sur la durée totale du bail, soit la somme de 250 000 euros toutes taxes comprises, et verse aux débats l’avenant de renouvellement de ce bail qui fixe à 150 00 euros HT le montant du loyer annuel désormais.

En défense, la société CAP 310 IMMO France relève que la société BERTIE [M] n’a jamais justifié, comme elle était invitée à le faire, des demandes répétées du locataire de révision du loyer qu’elle allègue et conteste avoir reçu une quelconque demande de révision du loyer antérieurement à la vente de l’ensemble immobilier litigieux. Elle observe que dans son courrier du 23 février 2022, le preneur ne fait aucunement référence à de précédents échanges avec son ancien bailleur mais vise seulement l’article L.145-38 du code de commerce qui permet au preneur de solliciter une révision de loyer dès lors qu’il a été fixé plus de trois ans auparavant. En toute hypothèse, la défenderesse rappelle que la demande de révision triennale n’entraîne pas automatiquement la fixation du loyer au montant demandé par le preneur et que l’acquéreur n’avait pas l’obligation de répondre favorablement à la demande de son locataire, outre qu’il n’est pas possible de déterminer si le loyer, fixé à 150 000 euros d’un commun accord entre le preneur et l’acquéreur, aurait été identique à l’issue d’une procédure judiciaire ou s’il aurait été fixé à un montant supérieur. Ne rapportant pas la preuve qu’elle a manqué à son obligation d’information, la société BERTIE [M] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil.

Sur la réticence dolosive, la société CAP 310 IMMO France souligne l’absence d’élément matériel de la réticence dolosive, le défaut de délivrance de l’information n’étant pas établi, et l’absence d’intention de sa part de dissimuler ladite information. Elle relève également que le loyer du bail avait été fixé pour la dernière fois le 29 décembre 2015, de sorte que l’acquéreur, fort de cette information, savait que le preneur bénéficiait du droit que lui confère l’article L.145-38 du code de commerce et avait accepté cet aléa.

Enfin, sur le préjudice allégué par la société BERTIE [M], la défenderesse souligne l’absence de production de l’avenant par lequel l’acquéreuse aurait consenti une réduction de loyer, les éventuelles concessions du preneur en contrepartie de la réduction de loyer et la possibilité qu’avait la société BERTIE [M] d’engager une action en fixation du loyer si elle n’était pas d’accord avec son preneur. Elle conclut son argumentation en rappelant que le preneur a usé d’une faculté dont il dispose légalement, indépendante de ses éventuels échanges avec le vendeur avant la conclusion de l’acte de vente, de sorte que la réduction de loyer, si elle était établie, ne trouve pas sa cause dans un éventuel manquement du vendeur à son obligation d’information mais dans la faculté légale dont disposait le preneur de solliciter une révision de son loyer.

Sur ce,

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

L’article 1137 du même code vient en outre préciser en son alinéa 2 que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, la société BERTIE [M] reproche à sa venderesse de lui avoir caché les multiples demandes de révision du loyer d’une de ses locataires.

S’il est constant que l’existence de demandes de révision de loyer constituait un élément déterminant du consentement à la vente de la société BERTIE [M], la promesse de vente du 19 octobre 2021 comprenant un article 18.4 qui imposait au promettant d’avertir le bénéficiaire de toute mise en demeure, injonction, réclamation émise par un locataire, la demanderesse ne démontre pas que la société CAP 310 IMMO France avait connaissance au moment de la vente du souhait de la société GRAND VISION de voir son loyer révisé.

En effet, elle ne verse aux débats aucune pièce établissant l’existence de réclamations antérieures à la vente de la part de cette locataire ni aucune attestation de cette dernière en ce sens, outre que dans son courrier du 23 février 2022, la société GRAND VISION ne fait aucunement référence à de précédents échanges avec son ancien bailleur à ce sujet, se contentant de solliciter la révision du loyer au visa des dispositions de l’article L.145-38 alinéa 3 du code de commerce.

Décision du 26 Novembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/03031 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDA6

Echouant à démontrer que la société CAP 310 IMMO France disposait d’une information déterminante de son consentement à la vente, la société BERTIE [M] ne peut lui reprocher d’avoir manqué à son obligation précontractuelle d’information ou d’avoir commis une réticence dolosive.

A titre surabondant, le tribunal observe qu’à supposer avéré le préjudice subi par la société BERTIE [M] du fait de la baisse de loyer qu’elle a dû consentir, ce préjudice ne découle pas directement et de manière certaine d’un éventuel manquement à l’obligation d’information, le locataire disposant de la faculté de solliciter une révision de son loyer en vertu des dispositions de l’article L.145-38 alinéa 3 du code de commerce.

Il convient ainsi de rejeter la demande de dommages et intérêts de la société BERTIE [M].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société CAP 310 IMMO France sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, considérant que la présente instance a été introduite aux seules fins de compenser la révision du loyer qu’elle a dû consentir par application des dispositions du code de commerce.

La société BERTIE [M] réplique que la procédure par elle engagée n’a rien de dilatoire, la société CAP 310 IMMO France ne rapportant la preuve d’aucun préjudice à ce titre.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, la société BERTIE [M] a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits en considérant que la société CAP 310 IMMO France disposait d’une information relative au souhait de révision du loyer de sa locataire, de sorte que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la société BERTIE [M] sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la société CAP 310 IMMO France, en considération de l’incident de communication de pièces, la somme totale de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la société BERTIE [M] sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de la réticence dolosive,

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société CAP 310 IMMO France,

CONDAMNE la société BERTIE [M] aux entiers dépens,

CONDAMNE la société BERTIE [M] à verser à la société CAP 310 IMMO France la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société BERTIE [M] au titre de ses frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 8] le 26 Novembre 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI