TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2025

N° RG 25/04444 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66VF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 4], Représenté par son syndic en exercice le CABINET PAUL STEIN, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. BAYIT

Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

Grosse délivrée le 06.02.2026

À

— Maître Anne [K] [I]

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BAYIT est copropriétaire des lots 119, 121, 244, 265 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN a fait citer la SCI BAYIT en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 19 décembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner la SCI BAYIT au paiement :

— De la somme de 10857,49 euros au titre des charges impayées arrêtées au 7 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

— De la somme de 1584,20 euros au titre du budget prévisionnel ;

— De la somme de 912 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— De la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— De la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens, y compris le cout du commandement de payer déjà sgnifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure, dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

La SCI BAYIT, bien que régulièrement convoquée (citée à étude), n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI BAYIT de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 23 mai 2024 et 4 juin 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI BAYIT pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le commandement de payer délivré le 7 janvier 2025,

— le relevé de compte arrêté au 1er janvier 2024 à la somme de 10857,49 € dus au titre des charges et travaux, de 912 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1584,20 €,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, la SCI BAYIT sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10857,49 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 7 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 4 juin 2025 a voté l’ajustement du budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner la SCI BAYIT au paiement de la somme de 1584,20 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, le commandement de payer, non obligatoire dans le cadre de la procédure accélérée au fond de recouvrement de charge sera pris en compte à hauteur de 160,92€.

Aucune des relances n’est justifiée. Elles ne seront donc pas prises en compte.

Les frais de transmission de dossier à l’huissier ou à l’avocat ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle, le rôle du syndic étant bien de recouvrer les charges. Ils ne seront donc pas pris en compte.

Il en résulte que la SCI BAYIT sera condamnée au paiement de la somme de 160,22 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BAYIT supportera les dépens de l’instance.

Il sera fait droit à la demande de distraction.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI BAYIT, qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN ou la SCI BAYIT la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI BAYIT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN les sommes suivantes :

—  10857,49 € au titre des charges de copropriété exigibles au 7 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation ;

—  1584,20 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025,

—  160,22 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN ;

CONDAMNE la SCI BAYIT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI BAYIT aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE CLUB » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PAUL STEIN ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE