TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/03/2024

à : – M^e G. CASTILLO

— M^e C. HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2024

à : – M^e C. HENNEQUIN

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 23/09699 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQH

N° de MINUTE :

2/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 4 mars 2024

DEMANDEUR

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Gloria CASTILLO, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #B0468

DÉFENDERESSE

La Société Anonyme RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (R.I.V.P.), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 janvier 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mars 2024 par Madame Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 04 mars 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/09699 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQH

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (ci-après dénommée R.I.V.P.), venant aux droits de la SCI de l'[5], est propriétaire d’un ensemble immobilier sis 28, [Adresse 3] à [Localité 7].

M. [E] [X] a pris à bail un appartement au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à compter du 1er juillet 1987 pour une durée de six années renouvelable par tacite reconduction.

Aux termes des conditions particulières du bail, M. [E] [X] a été autorisé à exercer son activité de chirurgien-dentiste dans une partie des locaux.

Le loyer s’élève actuellement à la somme de 2.497,69 euros, charges incluses.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, M. [E] [X] a fait assigner la R.I.V.P. devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— condamner la R.I.V.P. à effectuer les travaux de réparation de la voute du porche du [Adresse 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— autoriser M. [E] [X] à consigner le montant du loyer mensuel hors charges, soit la somme de 2.170 euros par mois, sur un compte CARPA ouvert à cet effet dans l’attente de la réalisation des travaux à intervenir et jusqu’à complet achèvement et à l’ouverture du [Adresse 4],

— condamner la R.I.V.P. au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Initialement appelée à l’audience du 18 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 25 janvier 2024.

À cette audience, M. [E] [X], représenté par son avocat, maintient les demandes formées dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l’article 1719 du code civil, il expose que depuis 2020, l’entrée de l’immeuble du [Adresse 4] n’est plus accessible, la voute étant soutenue par des étais et que ses patients, ainsi que ses fournisseurs sont contraints de passer par l’entrée du [Adresse 2], ce qui entraîne un problème de sécurité et un préjudice économique lié à la perte de temps entraînée par le détour que doivent faire les personnes qui veulent se rendre à son cabinet, ainsi qu’un préjudice d’image. Il indique que malgré les nombreuses demandes effectuées par le collectif des locataires ainsi que ses propres demandes, la bailleresse tarde à faire les travaux de réfection de la voute de l’immeuble ce qui l’a contraint d’agir en justice afin d’obtenir la réalisation desdits travaux. Il précise que les

pièces produites par la R.I.V.P. sont pour certaines anciennes, notamment des devis datant de 2021 et ne concernent pas la voûte, il n’est donc pas justifié des travaux à venir la concernant. Il sollicite l’autorisation de consigner les loyers jusqu’à la réalisation des travaux.

La R.I.V.P., représentée par son avocat, sollicite oralement le débouté des demandes de M. [E] [X] et sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Elle rappelle que l’exercice de son activité professionnelle par M. [E] [X] dans son appartement est une simple tolérance du bail qui est un bail d’habitation et non un bail professionnel. Elle expose que l’immeuble était en très mauvais état lorsqu’elle l’a racheté et que de nombreux travaux ont dû être entrepris. La sécurisation de la voûte a dû être entreprise, ce qui explique que son accès a dû être condamné avant que les travaux de réfection puissent être réalisés. Elle indique que depuis 2021, le sujet du hall est évoqué mais que d’autres travaux étaient préalablement nécessaires, car l’état du hall était dû à des canalisations fuyardes. Il faut donc procéder au changement des canalisations à l’origine des infiltrations, puis il sera possible de procéder à la réfection de la voûte.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2024, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, il ressort de la combinaison des articles 6 et 9 du code de procédure civile, qu’il incombe aux parties d’alléguer les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions et d’en apporter la preuve.

Sur les travaux demandés par M. [E] [X]

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, M. [E] [X] estime que la R.I.V.P. manque à son obligation de réparations et à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, en ne procédant pas aux travaux de réfection de la voûte de l’immeuble du [Adresse 4] contraignant M. [E] [X], ainsi que les personnes devant accéder à son logement dans le cadre de son activité professionnelle de chirurgien- dentiste à passer par l’immeuble du [Adresse 2].

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que la condamnation du hall de l’immeuble du [Adresse 4] a été effectuée pour des raisons de sécurité et que la R.I.V.P. a missionné un architecte en juillet 2021 au sujet de la réfection du hall d’entrée et qu’il est précisé dans la proposition de mission que le sinistre du hall est dû à des infiltrations.

Elle montre que dans le cadre de cette mission confiée à la société ARCHICOPRO, un compte-rendu de visite a été effectué au mois d’octobre 2021 qui expose la nécessite d’effectuer des sondages, puis de remplacer toutes les descentes d’eaux présentes dans les piles et de refaire l’étanchéité des courettes avant de procéder à la réfection des embellissements du hall une fois les supports secs. Il en résulte que tant que ces travaux n’ont pas été réalisés, les étais ne peuvent être retirés et le hall ne peut être accessible.

La défenderesse justifie de la signature d’une nouvelle mission de maîtrise d’œuvre avec la société ARCHICOPRO au mois de juin 2023 concernant les travaux de réfection du hall lui-même et produit un devis de juillet 2023 et une facture de novembre 2023 montrant que les travaux concernant le hall sont en voie d’être réalisés.

Le temps écoulé entre la première mission de maîtrise d’œuvre de 2021 et la mission en cours concernant la réfection du hall s’explique par la nécessité de supprimer la cause des infiltrations à laquelle il a été procédé pendant ce laps de temps, notamment le changement des descentes d’eaux et la réfection de l’étanchéité des courettes.

Il résulte de ces éléments que les travaux de réfection sont en cours et qu’il n’y a pas lieu de les ordonner, ce d’autant que l’existence d’un dommage imminent n’est pas démontrée par le demandeur ni celle d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, le demande de travaux formée par M. [E] [X] sera rejetée.

Sur la demande de suspension des loyers sans consignation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L’article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

L’article 20-1 de cette loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence, le locataire peut en solliciter la mise en conformité au bailleur. Il prévoit également que le juge peut être saisi aux fins de déterminer les travaux à réaliser, et réduire ou suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il est, en outre, constant, que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper

le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

Il résulte du texte susvisé que la suspension des loyers avec consignation ne peut être autorisée que si le logement ne satisfait pas aux normes de décences posées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, M. [E] [X] n’allègue pas que le logement ne répondrait pas aux normes de décence mais reproche au bailleur de ne pas satisfaire à son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement.

Or, un tel manquement ne peut être à l’origine de la suspension des loyers avec consignation.

Il sera ajouté à titre surabondant que M. [E] [X] ne justifie pas avoir adressé une mise en demeure préalable au bailleur.

Dans ces conditions, la demande de suspension des loyers avec consignation de ceux-ci formulée par M. [E] [X] ne pourra qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires

M. [E] [X], partie perdante, sera condamné au dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner M. [E] [X] à payer la R.I.V.P. la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTONS M. [E] [X] de ses demandes,

CONDAMNONS M. [E] [X] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNONS M. [E] [X] au paiement à la R.I.V.P. de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées..

La Greffière, La Vice-Présidente,

Décision du 04 mars 2024

PCP JCP référé – N° RG 23/09699 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3RQH