TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 1er Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/09975 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64ZM

AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE sis 25-27 BOULEVARD BLANC 13004 MARSEILLE (M^e Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)

C/ Mme [G] [L] épouse [C]et M. [V] [C] ( défaillants)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25-27 BOULEVARD BLANC 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA CARTIER immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 347 503 58, dont le siège social est 66 avenue du Prado 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Madame [G] [L] épouse [C], née le 17 août 1988 à Tirana (Albanie), de nationalité albanaise,

ET

Monsieur [V] [C], né le 29 avril 1987 à Prishtina (Serbie), de nationalité serbe, tous deux domiciliés et demeurant 56 BOULEVARD TELLENE – 13007 MARSEILLE

défaillants

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EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 25-27 Boulevard Blanc, 13004 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C] sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots n° 2, 3 et 4.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d’avis de réception leur ont été expédiées en date des 30 août 2024, 18 octobre 2024, 15 novembre 2024, 21 janvier 2025 et 22 avril 2025.

Un commandement de payer leur a été délivré par Commissaires de Justice en date du 4 février 2025.

*

Par actes d’huissier en date du 1er octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25-27 Boulevard Blanc, 13004 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA CARTIER, a assigné Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNER solidairement Madame [A] [C], née [L] et Monsieur [V] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 25-27 Boulevard Blanc 13004 Marseille :

— La somme en principal de 10 141.50 € au titre des charges de copropriété dues au 20 août 2025

— La somme de 2182.20 € au titre des frais nécessaires

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, date du commandement de payer.

CONDAMNER solidairement Madame [A] [C], née [L] et Monsieur [V] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 25-27 Boulevard Blanc 13004 Marseille la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement Madame [A] [C], née [L] et Monsieur [V] [C] au paiement d’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

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Régulièrement citée à personne, Madame [A] [C] n’a pas constitué avocat.

Régulièrement citée à domicile, Monsieur [V] [C] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/09975.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— Le contrat de syndic

— Le relevé de propriété des lots 2, 3 et 4.

— La fiche d’immeuble

— Le commandement de payer la somme en principal de 4.616,53 euros signifié le 4 février 2025

— Le décompte de charges arrêté au 20 août 2025 et de frais

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 octobre 2022 approuvant les comptes pour l’exercice 2021, votant un budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, ainsi que des travaux d’étanchéité et d’installation d’éclairage

— Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 octobre 2024 votant des travaux de réfection toiture

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2024 approuvant les comptes des exercices 2022 et 2023, et votant un budget prévisionnel pour l’exercice 2025

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 20 août 2025, représentant la somme de 10 141.50 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de « mise en demeure » des 18.10.2024 (45,6 euros) ; 15.11.2024 (33,6 euros); 20.01.2025 (45,6 euros) ; et 22.04.2025 (45,6 euros)

— Les frais de « transmission auxiliaire justice » du 03.02.2025 (480 euros) et di 26.05.2025 (480 euros)

— Les frais « MASCARON HONORAIRES » du 26.05.2025 (198 euros) ; et « CORNET HONNORAIRES » du 18.07.2025 (608,2 euros)

Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C] restent donc redevables au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées de la somme de 245,6 euros.

En l’absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires justifiant pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C] seront donc condamnées, chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 141.50 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 août 2025, et celle de 245,6 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. L’inertie du défendeur ayant déjà conduit à deux précédentes condamnations est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C], succombants, supporteront la charge des dépens liés à la présente instance in solidum.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25-27 Boulevard Blanc, 13004 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 10.141,50 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, date du commandement de payer,

CONDAMNE Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25-27 Boulevard Blanc, 13004 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 245,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025, date du commandement de payer,

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 25-27 Boulevard Blanc, 13004 MARSEILLE du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C], chacun à proportion de sa quote-part dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25-27 Boulevard Blanc, 13004 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Madame [A] [C] et Monsieur [V] [C], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 25-27 Boulevard Blanc, 13004 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 1er juin 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT