TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00603 – N° Portalis DB22-W-B7I-SSDV

JUGEMENT

DU : 11 Février 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. 92 LOGEMENTS, représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILES DE FRANCE

DEFENDEUR(S) :

[U] [L]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 11 Février 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 11 Février

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Décembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. de la residence 92 [13], sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, prise en la personne de son Président,

inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n° 529 796 412 dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Ghislaine CHAUVET LECA membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e PENNANEAC’H Roman

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [U] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Léa BULCOURT

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 14] est placé sous le régime de la copropriété, et [U] [L] y est propriétaire du lot numéro 41.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 18 novembre 2024, fait assigner [U] [L] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 6636,49 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 avril 2024, capitalisation des intérêts, et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’assignation, celle de 977,86 € au titre des frais de recouvrement, celle de 800 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, outre le rappel de l’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[U] [L] a prétendu être en litige avec la copropriété, avoir appris le jour de la vente que les anciens copropriétaires étaient redevables d’une somme de 6000 € au titre des charges impayées et qu’il a été contraint de payer, et qu’il n’aurait aucune visibilité sur les sommes demandées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété et un état hypothécaire,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 et 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du troisième trimestre 2023 au quatrième trimestre 2024,

— le décompte de la créance pour la période du 22 juin 2022 au 9 octobre 2024,

— les mises en demeure des 22 septembre, 21 et 30 novembre 2023 et 8 avril 2024,

— la sommation de payer du 10 avril 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents qu'[U] [L] reste devoir la somme de 7016,89 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 9 octobre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur celle de 3320,16 € à compter de la date de signification de la mise en demeure du 22 septembre 2023, et il y a lieu de préciser en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’envoi de la seule mise en demeure du 22 septembre 2023 est démontré, et la signification d’une sommation de payer était nécessaire en raison de l’absence de réception par le copropriétaire des lettres recommandées qui lui sont notifiées. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission au commissaire de justice du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [U] [L] à payer au syndicat la somme de 215,61 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [U] [L] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ce d’autant que l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 avril 2024 démontre qu’ont été votés des travaux d’éclairage et de remplacement des compteurs d’eau, un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage s’agissant de l’installation de chauffage, une provision couvrant les frais d’une action en responsabilité contre l’un des anciens syndics, et que le syndicat fait face à la défaillance de plusieurs copropriétaires pour la somme globale de 93 541,11 €. La dette de charges de ses vendeurs évoquée à l’audience par [U] [L] n’a pas été payée par lui mais vraisemblablement fait l’objet d’une retenue sur le prix de la vente, et les difficultés financières alléguées par lui ne sont corroborées par aucun élément de preuve alors qu’il n’habite pas l’immeuble en copropriété. Il est ainsi permis de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

La somme de 800 € demandée par le syndicat répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [L] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [U] [L] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 14] :

— la somme de 7016,89 € au titre des charges impayées au 9 octobre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3320,16 € à compter du 22 septembre 2023, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts,

— la somme de 215,61 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [U] [L] aux dépens ;

CONDAMNE [U] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 7] à [Localité 14] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], [Adresse 16] et [Adresse 7] à [Localité 14].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU