Minute N° : 2026/

N° RG 25/00519 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IL4P

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 15 AVRIL 2026

DEMANDEUR

S.A.S. SPARTIM

immatriculée au RCS de NANCY sous le numéro 887 627 909 prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis 16 rue de Malzéville – 54130 DOMMARTEMONT

Représenté par M^e Jacob KUDELKO, avocat au barreau de la DROME, avocat plaidant et M^e Pauline COSSE, avocat au barreau de l’EURE, avocat postulant

DÉFENDEUR

S.A.S. VAL FUSION

immatriculée au RCS d’EVREUX sous le n°992 401 729, dont le siège social est sis 101 Rue Grande – 27100 VAL DE REUIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social

Représenté par M^e Marion NOEL, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : Sabine ORSEL

GREFFIER : Maryline VIGNON

DÉBATS : en audience publique du 04 mars 2026

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 15 avril 2026

— signée par Sabine ORSEL, présidente

Maryline VIGNON, greffière placée

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 septembre 2025, la SAS SPARTIM a consenti à la SAS VAL FUSION un bail commercial pour des locaux situés à VAL-DE-REUIL (27100), 101 rue Grande, lot n°28, moyennant un loyer mensuel initial de 1 744 euros TTC et 726,66 euros de provision sur charges, avec effet au 4 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, la SAS SPARTIM a fait délivrer à la SAS VAL FUSION un commandement de payer la somme de 4 753,80 euros en loyers, charges et accessoires (hors coût du commandement).

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, la SAS SPARTIM a fait assigner la SAS VAL FUSION devant le Président de ce tribunal, statuant en référé. Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 26 février 2026, la SAS SPARTIM a demandé au Juge des référés, de voir :

— rejeter toutes demandes, fins et moyens contraires ;

— juger acquise la clause résolutoire du bail commercial liant les parties à la date du 11 septembre 2025 ;

— prononcer la résolution judiciaire du bail commercial ;

— ordonner l’expulsion de la SAS VAL FUSION du local situé à VAL-DE-REUIL (27100), 101 rue Grande, lot n°28, ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser l’huissier à entreposer au besoin les meubles dans un garde-meuble aux frais de la SAS VAL FUSION ;

— condamner la SAS VAL FUSION à lui payer la somme actualisée de 19 516,90 euros à titre de provision au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 février 2026 ;

— condamner la SAS VAL FUSION à lui payer la somme de 2 470,66 euros par mois dont 1 744 euros au titre de l’indemnité d’occupation et 726,66 euros de provision sur charges à compter du 1er mars 2026 ;

— condamner la SAS VAL FUSION à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement.

Elle fait valoir que :

— seul un mois de gratuité de loyer a été contractuellement accordé à la SAS VAL FUSION,

— la SAS VAL FUSION ne produit aucun élément de nature à établir l’existence de nuisibles dans les lieux, de sorte que l’exception d’inexécution soulevée et la demande de travaux doivent être rejetées.

— il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la SAS VAL FUSION, celle-ci ne démontrant pas sa capacité à rembourser l’arriéré locatif.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 04 mars 2026, la SAS VAL FUSION demande au Président de ce tribunal, statuant en référé, de voir :

— constater qu’elle est bien fondée à opposer à la SAS SPARTIM une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des loyers qui lui sont réclamés par sa bailleresse, arrêtés au 11 septembre 2025 ;

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes formées par la SAS SPARTIM à son encontre ;

— débouter la SAS SPARTIM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative par le règlement de mensualités de 500 euros jusqu’à parfait paiement ;

— ordonner jusqu’à l’expiration de ce délai de paiement la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail ;

— dire que si la dette locative est apurée suivant l’échéancier de paiement susvisé, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

En tout état de cause et à titre reconventionnel,

— enjoindre à la SAS SPARTIM de prendre, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, les mesures nécessaires pour mettre fin à l’invasion de nuisibles subie ;

— enjoindre à la SAS SPARTIM de lui communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard :

les documents justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés ;

les factures et relevés des fournisseurs (eau, électricité, chauffage collectif, entretien, gardiennage…) ;

les contrats et devis des prestataires intervenant dans l’immeuble ;

le détail de la répartition des charges entre les occupants de l’immeuble ;

le budget prévisionnel et les comptes annuels de la copropriété de l’immeuble ;

les plans de l’immeuble ;

— déduire la somme de 2 470,66 euros de la somme réclamée par la SAS SPARTIM au titre de la gratuité d’un mois de loyer supplémentaire ;

— condamner à titre reconventionnel la SAS SPARTIM à lui payer une indemnité équivalente au montant qui lui est réclamé par la bailleresse au titre du préjudice de jouissance causé par la présence de nuisibles dans les parties communes et les locaux loués ;

— condamner la SAS SPARTIM à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SAS SPARTIM aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— il existe une contestation sérieuse portant sur l’exigibilité de sommes réclamées au titre des loyers impayés, en ce qu’il était convenu entre les parties que la SAS VAL FUSION bénéficierait de la gratuité de deux mois de loyers.

— il existe une contestation sérieuse portant sur l’exigibilité de sommes réclamées au titre des loyers impayés, en ce que l’immeuble est dans un état d’insalubrité général en raison d’une invasion de nuisibles, l’empêchant de jouir paisiblement des locaux loués.

— en raison de ces manquements, elle est en droit d’opposer à la SAS SPARTIM une exception d’inexécution, sur le fondement de l’article 1219 du Code civil.

— à titre subsidiaire, elle est en droit d’obtenir des délais de paiement puisqu’elle a rencontré des difficultés financières mais devrait conclure prochainement de nouveaux contrats avec des clients.

À l’audience du 04 mars 2026, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont maintenu leurs demandes.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référés toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai

En matière de bail professionnel ou commercial, il incombe au preneur, qui oppose au bailleur une exception d’inexécution, de rapporter la preuve de l’impossibilité de jouir des lieux loués et que cette impossibilité est imputable au bailleur.

En l’espèce, la demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 02 septembre 2025 (pièce n°1), qui contient une clause résolutoire,

— du commandement de payer la somme de 4 753,80 euros, arrêtée au 01er septembre 2025 qui a été délivré le 11 septembre 2025 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n°2),

— du décompte arrêté au 27 février 2026 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La SAS VAL FUSION conteste en premier lieu l’exigibilité des sommes réclamées dans le commandement de payer.

Les sommes réclamées correspondent d’une part au dépôt de garantie et d’autre par aux loyers dus à compter du 4 août 2025 compte tenu d’un mois de gratuité.

La preneuse soutient qu’il lui aurait été accordé une remise de loyers de 2 mois compte tenu de travaux de remise en état. Cependant force est de constater que le bail prévoit page 5 la gratuité d’un mois de loyer du 4 juillet au 4 août 2025 et que la SAS VAL FUSION ne produit aucun autre élément à cet égard.

Les sommes dont le paiement est réclamé étaient exigibles à la date du commandement.

La SAS VAL FUSION soulève ensuite une exception d’inexécution au motif que la bailleresse manquerait à son obligation de délivrance de locaux propres à l’usage auquel ils sont destinés du fait de la présence de nuisibles.

Néanmoins, si la SAS VAL FUSION produit un devis établi par la société G3D en date du 01er décembre 2025, ce document ne permet pas d’établir de la présence de nuisibles dans les lieux loués et encore moins qu’ils empêchent l’exploitation des lieux. Il n’est ainsi relevé dans le constat de commissaire de justice réalisé le 18 février 2026 aucune trace de passage de nuisibles dans les locaux.

Ainsi, la SAS VAL FUSION échoue à apporter la preuve d’un manquement de la SAS SPARTIM à ses obligations contractuelles d’une gravité telle qu’il puisse justifier l’inexécution de ses propres obligations..

La SAS VAL FUSION ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans le mois suivant celui-ci et il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au lundi 13 octobre 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiements

L’article L145-41, alinéa 2, du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, la SAS VAL FUSION sollicite des délais de paiement à hauteur de versements mensuels de 500 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, la SAS VAL FUSION n’apporte aucun élément, notamment comptable, permettant au Juge des référés de s’assurer qu’elle est en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai légal et de pouvoir régler le montant proposé. Il ressort du dernier décompte produit qu’elle a versé depuis le commandement de payer en tout et pour tout la somme de 220 euros le 3 décembre 2025.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc de constater la résiliation du bail.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte. La demande relative aux biens meubles se trouvant dans les lieux n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Au 13 octobre 2025, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 4 753,80 euros ;

— loyers et charges échus lorsque la résiliation est intervenue (mois d’octobre 2025) : 2 470,66 euros ;

soit un total de 7 224,46 euros.

Il ressort des motifs ci-dessus exposés que la preuve n’est pas rapportée par la preneuse d’une gratuité de loyer de deux mois consentie par la bailleresse. Le loyer du 4 au 31 août 2025 (visé au commandement de payer) est dès lors dû.

Néanmoins, les charges facturées constituent une provision dont la preneuse conteste le montant faute de communication de justificatifs. La bailleresse indique ne pas être en mesure de justifier du montant, l’arrêté des charges 2025 ne pouvant être réalisé. Au regard de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de provision concernant les charges.

Dès lors, la provision pour les sommes dues au titre des loyers échus à la date de résiliation s’élèvera à 7224,46 – 3 x 726,66 = 5044,48 euros, dont à déduire la somme de 220 euros versée le 3 décembre 2025 soit 4824,48 euros.

Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SAS VAL FUSION sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 01er novembre 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer , soit la somme mensuelle de 1744 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Sur la demande de production de pièces

L’article 10 du code civil dispose que « Chacun est tenu d’apporter son concours à la justice en vue de la manifestation de la vérité. Celui qui, sans motif légitime, se soustrait à cette obligation lorsqu’il en a été légalement requis, peut être contraint d’y satisfaire, au besoin à peine d’astreinte ou d’amende civile, sans préjudice de dommages et intérêts. »

L’article 11 du code de procédure civile énonce que « Les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime. »

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

L’article R. 145-36 du Code de commerce dispose que « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

En l’espèce, la SAS VAL FUSION sollicite la production, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, des documents justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances ; les factures et relevés des fournisseurs ; les contrats et devis des prestataires intervenant dans l’immeuble ; le détail de la répartition des charges entre les occupants de l’immeuble ; le budget prévisionnel et les comptes annuels de la copropriété de l’immeuble ainsi que les plans de l’immeuble.

Le montant des charges n’ayant pas été inclus dans la provision et les documents nécessaires n’étant en l’état pas communicables faute d’approbation des comptes par l’assemblée générale, il appartiendra à la SAS SPARTIM d’en justifier si elle entend réclamer ces sommes, sans qu’il soit besoin en l’état de donner injonction.

La demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Il résulte des développements précédents que la SAS VAL FUSION échoue à apporter la preuve d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent. Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

La SAS VAL FUSION, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SAS SPARTIM la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal,

REJETTE l’exception d’inexécution

REJETTE la demande de délai de paiement

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 13 octobre 2025 ;

CONDAMNE la SAS VAL FUSION à restituer les lieux situés à VAL-DE-REUIL (27100), 101 rue Grande, lot n°28 dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la SAS VAL FUSION à payer à la SAS SPARTIM, à titre provisionnel :

— la somme de 4824,48 euros au titre du dépôt de garantie et des loyers échus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1744 euros à compter du 01er novembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de production de pièces

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

CONDAMNE la SAS VAL FUSION à payer à la SAS SPARTIM la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS VAL FUSION aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier La présidente,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce

requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal

Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte

lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.