TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 mai 2026 prorogé au 11 Juin 2026

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier lors des débats : Madame FEDJAKH,

Greffier lors du délibéré : Madame TERRAL,

Débats en audience publique le : 26 Mars 2026

GROSSE :

Le 11 juin 2026

à M^e BABIN Audrey

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EXPEDITION :

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N° RG 25/06428 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7E4R

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 1], domiciliée : chez Cabinet GAVAUDAN D’AGOSTINO SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 3] – Résidence [Adresse 1] – [Localité 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [H] est propriétaire du lot n° 90 au sein de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2] soumis au statut de la copropriété.

Par courriers recommandés avec avis de réception des 30 avril 2025 et 28 mai2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2], a mis en demeure Mme [P] [H] de lui payer respectivement la somme de 1 835,56 euros et 3 230,74 au titre de charges de copropriété impayées.

Il lui a fait délivrer une sommation de payer la somme de 4 997,45 euros le 1er août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet GAVAUDAN D’AGOSTINO SAS, a fait assigner Mme [P] [H], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

6 250,42 euros selon décompte arrêté au 22 juillet 2025, montant en principal des causes sus énoncées dues à ce jour avec intérêts de droit à compter de la présente assignation, ceux-xi ne pouvant que compenser le dommage résultant du retard,1 209,44 euros à titre des frais rendus nécessaires pour recouvrer les sommes dues,700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les intérêts de droit des deux sommes précitées à compter du jugement qui sera rendu,les entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 n°2001-212,ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

A cette audience le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.657,41 euros.

Citée à étude, Mme [P] [H] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [P] [H] concernant le lot 90 (appartement au 15ème étage et 70/1000èmes des parties communes),

— les appels de charges, provisions sur charges, fonds travaux pour le dernier trimestre 2024, l’année 2025, et les deux premiers trimestres 2026, et une reddition des comptes de l’année 2024,

— l’historique de compte au 22 juillet 2025 couvrant la période du 1er octobre 2024 au 22 juillet 2025 avec état récapitulatif détaillé de la créance mentionnant un solde débiteur de 6 250,42 euros, outre la somme de 1 209,44 euros au titre des frais nécessaires et dépens,

— l’historique du compte au 1er avril 2026 couvrant la période du 1er octobre 2024 au 1er avril 2026 avec état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 657,41 euros outre 3 121,53 euros au titre des frais nécessaires et dépens,

— les convocations aux assemblées générales des 14 mai 2024 et 22 mai 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mai 2024 et 22 mai 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2023, 2024 et votant le budget prévisionnel 2025 et sa réactualisation et le budget prévisionnel 2026,

— la mise en demeure du 30 avril 2025 de payer la somme de 1 835,56 euros adressée à Mme [P] [H],

— la mise en demeure du 28 mai 2025 de payer la somme de 3 230,74 euros adressée à Mme [P] [H],

— une sommation de payer les charges de copropriété la somme de 4 997,45 euros en principal en date du 1er août 2025,

— le contrat de syndic du 22 mai 2025 avec prise d’effet au 1er janvier 2025 et d’une durée de 18 mois.

Il n’est pas justifié que le décompte des sommes réclamées arrêté au 1er avril 2026 ait été notifié à la défenderesse alors qu’il comporte des créances postérieures à celles visées dans l’assignation qui n’ont donc pas été portée à sa connaissance. Il ne pourra donc en être retenu.

En revanche, le réajustement au titre du budget 2025, en faveur de Mme [P] [H], pour un montant de 2 402,45 euros intervenu le 1er octobre 2025 est pris en compte.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2] est fondé à réclamer la somme de 3 847,97 euros (6 250,42- 2 402,45 ) euros au titre des charges, provisions sur charges et travaux sur la période du 1er octobre 2024 au 22 juillet 2025 incluant l’appel de fonds et les fonds travaux du 3eme trimestre 2025.

Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure du 30 avril 2025 sur la somme de 1 835,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le coût de la mise en demeure, à hauteur de 60 euros et du rappel à hauteur de 100 euros sont justifiés ainsi que le coût du commandement de payer d’un montant de 159,44 euros lesquels entrent dans champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est encore sollicité 180 euros de « constitution de dossier Commandement », 350 euros de » remise dossier avocat » et 360 euros de « constitution dossier hypothèque », sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. Ces sommes sont par conséquent rejetées.

En conséquence, la somme de 319,44 euros est accordée au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [H], succombant, est condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 2] n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur le débiteur. Cette demande est donc rejetée.

L’équité commande qu’elle soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2], la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2] la somme de 3 847,97 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et travaux impayés, sur la période du 1er octobre 2024 au 22 juillet 2025 incluant l’appel de fonds et fonds travaux du 3eme trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 1 835,56 euros et à compter du 5 novembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 319,44 euros au titre des frais de recouvrement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [P] [H] aux dépens ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] à [Localité 2] au titre du droit proportionnel visé à l’article 10 du décret du 8 mars 2001 n°2001-212 ;

CONDAMNE Mme [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 3] [Localité 2], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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