TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2025

à M^e SANGUINETTI

à M^e DI COSTANZO

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02034 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3E4J

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [G]

née le 09 Août 1965 à [Localité 4] (13)

domiciliée : chez SA FONCIA [Localité 4], [Adresse 5]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [Y]

née le 10 Janvier 1961 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 7 mai 2018, Madame [D] [G] a donné à bail à Madame [K] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2022, un commandement de payer la somme de 2.507,61 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, a été délivré à Madame [Y].

Par assignation du 12 janvier 2023, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [D] [G], représentée par son mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE a attrait Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et aux fins de voir, à titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation à lui payer un arriéré locatif et une indemnité d’occupation mensuelle.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juillet 2023, renvoyée à plusieurs reprises et plaidée le 3 octobre 2024.

Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs dernières écritures déposées.

Madame [D] [G] a demandé de :

Faire injonction à Madame [Y] de préciser le montant de l’indemnisation perçue au titre de la reprise des embellissements et du préjudice subi du fait des dégâts des eaux et durant la période des travaux Rejeter les demandes de Madame [Y] ; Lui accorder le bénéfice de son acte introductif d’instance ; ??constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ordonner la résiliation du bail ; ??condamner Madame [K] [Y] au paiement des sommes suivantes : 3.731,17 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 2 septembre 2023 ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer ; 1.000 euros de dommages et intérêts 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Madame [G] a exposé que Madame [Y] ne règle pas régulièrement ni intégralement ses loyers depuis plusieurs années, ce qui a justifié la délivrance d’un commandement de payer en août 2022. Ce commandement est resté infructueux dans les délais impartis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire conformément aux stipulations contractuelles.

Madame [G] a soutenu essentiellement :

que la demande au titre des taxes d’ordures n’est pas prescrite, l’assignation ayant été délivrée le 12 janvier 2023. Le mandataire verse l’intégralité des avis de taxes réclamées. Que Madame [Y] n’est pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution tenant à la survenue de dégât des eaux en 2020. L’origine du sinistre se situait dans l’appartement supérieur, les réparations ont été réalisées, les embellissements devant être pris en charge par l’assurance, Madame [Y] n’ayant pas sollicité de suspension ou consignation à une juridiction, et l’arriéré locatif s’étalant de 2019 à 2024. Que la résistance à paiement de la locataire lui est préjudiciable dans la mesure où elle doit s’acquitter des taxes et charges de copropriété, de sorte qu’elle est recevable à solliciter des dommages et intérêts. Que Madame [Y] a bénéficié de larges délais depuis la délivrance du commandement de payer qu’elle n’a nullement cherché à apurer. Madame [G] s’est de fait opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [Y] a demandé :

à titre principal de juger prescrites les demandes en paiement des taxes d’ordures ménagères, dire n’y avoir lieu à référé et débouter Madame [G] de ses demandes ; À titre subsidiaire : de condamner Madame [G] à lui payer une somme de 2.193,78 euros correspondant au préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité d’occuper le logement durant 3 mois ; de juger que cette somme viendra en compensation des sommes pouvant être mises à sa charge ; lui octroyer des délais de paiement sur 36 mois, en tout état de cause : condamner Madame [G] à lui payer une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [Y] a fait valoir :

à titre principal, l’existence de contestations sérieuses portant sur les demandes de Madame [G]. D’une part la demande en paiement des taxes d’ordures ménagères pour les années 2018 et 2019 sont prescrites et celles concernant les années 2020 à 2022 ne sont pas justifiées. D’autre part, son appartement a subi de nombreux dégâts des eaux depuis 2020 qui affectent les poutres et plafonds et relèvent de l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent. D’importants désordres et travaux ont été engagés, exigeant qu’elle soit hébergée chez une amie durant trois mois. Compte tenu de la privation totale de jouissance des lieux, elle s’est dite fondée à invoquer l’exception d’inexécution, et partant, à opposer des contestations sérieuses aux demandes de la bailleresse, et à percevoir à titre reconventionnel, une indemnité provisionnelle à valoir sur son préjudice de jouissance. À titre subsidiaire, qu’un échelonnement de la dette est necessaire au regard de sa situation professionnelle et de ses ressources.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 janvier 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 6 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [G] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 19 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les contestations sérieuses

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément à l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie, il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Au regard de l’ensemble de ces textes, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à leur usage.

Il est acquis que les parties sont liées par un contrat de bail conclu le 7 mai 2018, qui prévoit la résiliation de plein droit deux mois après un commandement resté infructueux en cas d’impayés locatifs.

Il n’est pas davantage contesté que le logement de Madame [Y] a subi plusieurs dégâts des eaux consistant en des infiltrations en plafond de sa cuisine.

Un premier sinistre a été signalé en novembre 2020.

Dans un courrier du 17 juin 2021, la SAS FONCIA [Localité 4], mandataire de la bailleresse, a indiqué à Madame [Y] « vous subissez un dégât des eaux dont la cause est inconnue. Les assurances de Mme [T] et des propriétaires se renvoient la balle quant à la prise en charge de la recherche de fuite. Aussi, et avec l’accord de Monsieur et Madame [G], nous venons de mandater la société TAMINIAUX afin de faire ladite recherche de fuite. Selon l’origine du sinistre, nous interviendrons ou demanderons à Madame [T] d’intervenir si locatif ». Cette recherche de fuite n’a donc été effectué qu’à l’été 2021.

Or, en octobre 2021 Madame [Y] a informé de nouvelles inondations dans sa cuisine, semblant provenir de la salle de bain de l’appartement supérieur et de la toiture. Malgré multiples mails d’alerte sur l’urgence de la situation et les répercussions sur sa santé, les premières interventions aux fins de recherche de fuite n’ont débuté qu’en janvier 2022.

Il ressort d’un courriel de FONCIA du 25 juillet 2022, que le devis pour les travaux définitifs dans les logements n’a été validé qu’en juillet 2022.

Enfin, aux termes des écritures de Madame [Y], non démenties par Madame [G], les réparations seraient survenues fin 2022, consistant en une destruction du plafond de la cuisine qui a été entièrement déménagée, et l’installation d’étais dans l’ensemble du logement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que l’existence de désordres survenus au cours de la location n’est pas contestée par le bailleur, et n’engage pas la responsabilité de la locataire.

Il convient de rappeler d’une part, que l’obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve de la faute du bailleur. Sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier et de son mandataire de gestion locative. Les demandes formées par le locataire ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

D’autre part, seule l’impossibilité absolue et totale d’utiliser les lieux permet d’exonérer les locataires du paiement du loyer. Or Madame [Y] fournit une attestation d’hébergement chez un tiers durant trois mois du fait des travaux engagés dans son appartement.

Le débat portant sur l’indécence du logement loué, susceptible de faire obstacle à la demande de constatation des effets de la clause résolutoire du bail mérite un débat au fond, qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

Il s’ensuit que les demandes de Madame [G] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses. Il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause et de ce que chaque partie succombe en partie en ses demandes, il convient de laisser à chacune la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevables les demandes formées par Madame [D] [G] et dirigées contre Madame [K] [Y] ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Madame [D] [G] ;

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

DEBOUTONS les parties de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT