TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 20 Mai 2026

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Mars 2026

N° RG 25/05665 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7I27

Grosse délivrée le20/05/2026

À

— Maître Isabelle SCHENONE

— Maître Benjamin NAUDIN

— 

— 

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [A] [D] épouse [R], née le 06 Février 1966 à [Localité 1] Monsieur [L] [R], né le 19 Décembre 1968 à [Localité 1]

Tous deux demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [O]né le 16 Juin 1978 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Isabelle SCHENONE de la SELARL AMAS-SCHENONE, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société AJASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

M. [L] [R], Mme [A] [D] épouse [R] et M. [S] [O] sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à [Localité 1] et composé de deux lots définis par le règlement de copropriété.

En raison de difficultés en lien avec la liquidation judiciaire de la société Caprim, ancienne copropriétaire du lot n°2, acquis en 2021 par M. [S] [O], le syndicat des copropriétaires s’est vu désigner, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, un administrateur judiciaire le 13 septembre 2019 dont la mission a été renouvelée, avec un changement de mandataire, par ordonnances des 17 novembre 2021, 28 octobre 2022, 25 octobre 2023, 11 octobre 2024 et 30 octobre 2025.

Suivant assignation du 17 décembre 2025, M. [L] [R], Mme [A] [D] épouse [R] et M. [S] [O] ont fait assigner en référé la Selarl AJ Associés, administrateur judiciaire de la copropriété ayant remplacé M. [Q] [V] suivant décision du 28 octobre 2022, aux fins de rétractation de la dernière ordonnance de renouvellement de sa mission datée du 30 octobre 2025.

A l’audience du 18 mars 2026, M. [L] [R], Mme [A] [D] épouse [R] et M. [S] [O] ont réitéré leur demande de rétractation, soutenant en substance que la copropriété ne rencontre plus aucune difficulté de fonctionnement depuis notamment la vente aux enchères du lot n° 2 et que l’administration de la Selarl AJ Associés engendre des frais et honoraires trop onéreux et non justifiés.

La Selarl AJ Associés, par son conseil, a conclu au maintien de son mandat en raison des difficultés financières persistantes de la copropriété, de ses dettes non soldées et du refus persistant des copropriétaires de s’en acquitter.

Outre le rejet de la demande de rétractation de M. [L] [R], Mme [A] [D] épouse [R] et M. [S] [O], la défenderesse a sollicité leur condamnation au paiement de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

Par note en délibéré, il a été demandé l’avis des parties quant à la compétence de la juridiction des référés pour statuer sur la demande de rétractation.

SUR QUOI

Selon l’article 29-1- I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, le président du tribunal judiciaire peut à tout moment modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin.

L’article 62-11-IV du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président du tribunal statue, dans ce cas, selon la procédure accélérée au fond « (…) sauf en cas de demande émanant de l’administrateur provisoire, auquel cas il statue par requête ».

En l’espèce l’ordonnance critiquée du 30 octobre 2025 renouvelant la mission de l’administrateur provisoire, ayant été régulièrement prise sur la requête de ce dernier, il doit être retenu que les demandeurs sont fondés à demander la rétractation de cette décision sur le fondement des articles 496 et suivants du code de procédure civile relatifs au référé-rétractation.

Sur le fond, il résulte suffisamment des pièces produites que la copropriété située au [Adresse 4] à [Localité 1] demeure confrontée à des difficultés financières qui ne sont pas encore résolues du fait, notamment que le syndicat des copropriétaires n’a, à ce jour, perçu aucune somme dans le cadre du contentieux l’opposant à la société Caprim (pièce 10), ancienne copropriétaire du lot n°2 et débitrice de charges de copropriété, que les éléments comptables actualisés de la copropriété laissent apparaître des dettes fournisseurs s’élevant à 9 561,31 € et un montant en aggravation des charges de copropriété impayées (8 445,70 € pour M. [S] [P] et 16 343,51 € pour les consorts [R]) à la date du 28 octobre 2025 (pièce 8 de la Selarl AJ Associés) que les copropriétaires se refusent d’acquitter.

Il n’a été fourni à l’audience aucun élément permettant de constater sur ces derniers points une quelconque amélioration comme la justification de règlements effectués par les copropriétaires. A cet égard, la circonstance invoquée que M. [S] [O], copropriétaire, serait susceptible de remplir de façon plus économique les fonctions de syndic ne peut être tenue pour la garantie d’un assainissement rapide et certain des finances obérées de la copropriété.

En l’état de ces constats et contrairement à ce que les demandeurs soutiennent, il y a lieu de considérer que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires demeure toujours gravement compromis au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ainsi la prorogation du mandat de la Selarl AJ Associés se justifie.

La demande de rétractation de M. [L] [R], Mme [M] [D] épouse [R] et M. [S] [O] sera ainsi rejetée.

L’équité commande d’allouer 1 000 € à la Selarl AJ Associés en compensation de ses frais non compris dans les dépens.

Les dépens de l’instance en référé seront laissés à la charge de M. [L] [R], Mme [A] [D] épouse [R] et M. [S] [O].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

REJETONS la demande de rétractation de M. [L] [R], Mme [M] [D] épouse [R] et M. [S] [O] ;

CONDAMNONS M. [L] [R], Mme [M] [D] épouse [R] et M. [S] [O] à payer à la Selarl AJ Associés 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que M. [L] [R], Mme [A] [D] épouse [R] et M. [S] [O] supporteront les dépens du référé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.