Min N° 24/00793

N° RG 24/02623 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSGG

Société CDC HABITAT

C/

Mme [Z] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Société CDC HABITAT

Copie délivrée

le :

à : Madame [Z] [I]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 21 avril 2023 avec prise d’effet le 27 avril 2023, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [I] sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 502,2 euros et 72,60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la société CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires du bail, tant pour les locaux d’habitation que pour l’emplacement de stationnement ; à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail en application de l’article 1741 du code civil ;

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Madame [Z] [I] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.894,28 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2024.

A l’audience, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 3.849,02 euros arrêtée au 26 août 2024, et précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

Madame [Z] [I] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, contestant néanmoins son montant. Elle affirme qu’un règlement de 592.37 euros a été effectué le 3 septembre 2024. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

Par note en délibéré reçue par courriel au greffe le 5 septembre 2024 et sur autorisation du tribunal, la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé arrêté au 5 septembre 2024 confirmant le virement de 592,37 euros effectué par la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [Z] [I] reste lui devoir, frais déduits (54,04 euros de frais de rejet et 131,54 euros de frais de procédure) et après prise en compte du versement de 592,37 euros effectué le 3 septembre 2024 par la locataire, la somme de 3.256,65 euros à la date du 5 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), le décompte transmis par note en délibéré ayant confirmé le versement évoqué par la locataire.

En conséquence, Madame [Z] [I] sera condamnée au paiement de cette somme de 3.256,65 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 avril 2023 contient une clause résolutoire (n°7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.194,19 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La société bailleresse est favorable à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [Z] [I] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, auxquels la société bailleresse n’est pas opposée.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que le locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux, cette dernière ayant commencé un nouvel emploi à compter du 7 septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, Madame [Z] [I] sera autorisée à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢ La clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

➢ Madame [Z] [I] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les dommages-intérêts au titre de la résistance abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il est possible de solliciter en justice le paiement de dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation. En plus d’un préjudice, il convient de faire la preuve d’un abus fautif caractérisé par une mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, la société CDC HABITAT ne fournit pas de précision sur le préjudice subi et n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, la société bailleresse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société CDC HABITAT aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2023 avec prise d’effet le 27 avril 2023 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Madame [Z] [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 3.256,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [Z] [I] à s’acquitter de la dette en 32 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 33ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢ la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 27 mars 2024 ;

➢ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

➢ la société bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [I], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

➢ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

➢ Madame [Z] [I] sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge